伊犁昊**限责任公司与核工业新疆矿冶局、新疆中**限公司其他合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人伊犁昊**限责任公司（以下简称昊**司）因与被上诉人核工业新疆矿冶局（以下简称矿冶局）、原审第三人新疆中**限公司（以下简称天山铀业）其他合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁**州分院作出的（2014）伊**一初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月4日公开开庭审理了本案。上诉人昊**司委托代理人张**、刘*，被上诉人矿冶局委托代理人张**、赵**，原审第三人天**公司委托代理人胡**到庭参加了本案诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2010年11月25日矿冶局（甲方）与昊**司（乙方）签订了一份合作协议书，具体内容为：甲、乙双方依据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，本着平等自愿、互惠互利、共同受益的原则，经双方共同协商，就甲方依法使用位于伊宁市解放路184号的土地使用权以及该宗地上属于甲方所有的地面附着物作为投资，与乙方共同联建商住综合楼的事宜，达成如下协议：一、投资合作主体1、甲方：矿冶局2、乙方：昊**司；二、投资建设地址，伊宁市解放路184号，甲方持有该宗地合法手续，使用权属归甲方所有。该宗地面上现有沿街三号楼一层410㎡商业门面房使用权归甲方所有，并持有合法手续；三、双方投资情况，1、甲方以该宗土地使用权及该宗地上的地面附着物（私人住户房产除外）作为联建投资。2、乙方承担该宗地上新建建筑物及配套设施的全部投资；四、新建建筑物落成后，甲方享有沿街建筑物2000㎡的商业用房，其中：一层沿解放路400㎡，其余1600㎡在二层分配，二层不足部分再由三层分配，依此类推，直至全部分配完毕为止；五、合作方式，1、乙方负责对上述约定楼层中甲方所有的房屋办理产权手续，同时办理相应的土地使用权认定手续，其费用由乙方承担。2、乙方享有对该新建建筑物除甲方所有以外的全部房产权，其产权手续及土地使用权由其自行办理，并承担费用。3、从本协议签订之日起，该项目建设期为1年半（即18个月）。在项目建设期间，乙方拆除的甲方现有一层商业门面经营损失，自动迁之日起，乙方每年补偿甲方30万元（即月均2.5万元）。在双方约定建设期内，乙方如未按期完工，从第三年起，乙方必须在30万元的基础上每年递增10％补偿给甲方，直至全部完工交付甲方为止。4、乙方为项目开发商，在甲方的配合下，具体负责项目开发管理工作，并承担全部开发投资费用。5、原有建筑物的拆迁及费用由乙方负责；六、乙方交付条件，1、项目竣工必须达到国家相关部门规范验收标准，通过消防、环保等专项验收和竣工验收。2、外立面装修严格按设计要求标准。3、公共设施配套到位（冷暖空调、电梯、消防设施、上下水、强弱电等）。4、各自分配所得房产二次装修费用自行承担。5、分配的房产无任何权利瑕疵（包括但不限于产权争议，抵押等）。6、乙方在工程竣工验收合格后90日内办理完所属甲方所有分配房屋的产权证、土地使用证等手续；六、其他事宜，1、该宗地开发建设规划、前期手续等由乙方办理，甲方给予配合。2、乙方负责承办项目规划设计方案，项目设计方案必须经甲乙双方书面确认后报建，报建后的设计方案如需变更，需经甲乙双方再次书面确认后报建变更。3、该宗地上现有楼房、平房所有住户的拆迁补偿、安置，由乙方与各住户直接洽谈，协商处理，补偿条件由乙方自定，甲方不予干涉，甲方可给予适当配合。3、该宗地房屋建设竣工后，甲方即丧失对原宗地的土地使用权，甲、乙双方以新的产权证及土地使用证确定新的产权；七、违约责任，本协议签订后，双方任何一方如有违约，守约方有权追究违约方赔偿责任。八、变更与解除，若因国家政策性调整、不可抗力的社会、自然现象使本协议变更或解除时，给一方或双方带来的合作缔约损失，双方协商决定；九、本协议一式四份，双方各持两份；十、本协议经双方签字盖章后生效；十一、本协议未尽事宜，经双方协商后，签订书面的补充协议，其补充协议与本协议具有同等法律效力。甲方：矿冶局（签章），代表签字：哈**别克，乙方：昊**司（签章），代表签字：贾**，签约时间：二○一○年十一月二十五日（于伊宁市）。合同签订后昊**司进行了第一期开发建设规划，依据合同约定对该宗土地上相关房屋进行了拆迁，并办理了土地出让等相关审批手续后进行了建设，2012年12月20日建设竣工。后昊**司在进行第二期开发建设规划的时候因和天山铀业就拆迁赔偿事宜未达成一致意见，导致产权为天山铀业所有的综合楼（恒友宾馆）未能拆迁。至今昊**司未向矿冶局交付合作协议书约定的房产。昊**司依合作协议书第五条第三款向矿冶局支付了相应的补偿款。

另查明，矿冶局于1991年1月20日通过划拨方式取得伊宁市解放路184号院土地使用权，土地使用面积为4883.55㎡，于1998年1月对其中的520㎡缴纳了土地出让金，办理了国有土地使用权出让手续，至今该土地使用权仍登记在矿冶局名下。因20年来解放路多次扩建，导致土地使用证上登记的面积与现在实际面积严重不符。2002年根据中国**团公司中核铀发（2002）22号、37号以及中国**公司七三一矿矿发字（2002）23号的文件要求，实行军品生产部分剥离，组建天**业（即本案第三人），矿冶局根据以上文件精神于2002年12月28日下发新矿局发（2002）54号文件，将解放路**综合楼（共六层，建筑面积4904.39㎡）整体转入天**业名下，并要求其尽快办理房屋资产及土地产权的相关手续，天**业于2003年4月22日在伊宁**管理局办理了房权证伊宁市字第00055574号房产证，但土地使用权至今还登记在矿冶局名下。2012年6月4日伊宁**源局与昊**司签订了国有建设用地使用权出让合同。

还查明，2012年9月26日，昊**司以矿冶局未按合作协议书约定足额交付土地为由，向原审法院起诉要求矿冶局继续履行合同，原审法院于2012年10月19日受理此案，2013年10月25日矿冶局提起反诉要求昊**司交付约定房产并赔偿损失，2014年2月10日原审法院以昊**司撤诉、矿冶局未缴纳反诉费为由，以（2012）伊**一初字第5号裁定书准予昊**司撤回起诉。

又查明，因新疆鸿**任公司与昊**司借款合同纠纷一案，2013年7月15日乌鲁**人民法院以（2013）乌中民二初字第93-2号民事裁定书、（2013）乌中民二初第93-2协助执行通知书查封了昊**司名下位于伊宁市解放路5巷1号昊丰大厦1层101-115及其他楼层房屋。后因昊**司履行了部分债务，除昊丰大厦一层外，其他楼层已被解封。

一审法院认为

本案在审理过程中，矿冶局于2015年2月9日向原审法院申请财产保全，要求查封、扣押伊宁市解放路昊丰大厦一楼400平方米、二楼1600平方米的房产，并以矿冶局的全局资产提供担保，原审法院于2015年2月26日以（2013）伊**一初字第14-1号民事裁定书查封、扣押了上述房产。另矿冶局申请对上述房产的年租金进行评估，昊**司申请对天山铀业所占土地的价值进行评估，庭审中昊**司撤回该申请。

本院认为

本案争议的焦点问题是：一、本案是昊**司主张的合资、合作开发房地产合同纠纷还是矿冶局主张的房屋拆迁安置补偿合同纠纷；二、矿冶局与昊**司签订的合作协议书中，矿冶局应交付的财产中是否包括天山铀业的综合楼（即恒友宾馆）；三、双方是否存在违约行为以及如何承担违约责任。

原审法院认为：关于争议焦**，最**法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定：合资、合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。根据该项规定，合作开发关系的成立必须具备三个法定基本条件：一是共同投资，即合作各方按照协议约定以包括土地、资金等作为资本，投入到合作项目之中；二是共享利润，即合作各方对合作开发建设的利润按照约定比例共同分配利益；三是共担风险，即合作各方不仅仅享有对合作项目的利润分配，更要按照约定比例承担合作项目的经营风险及不利后果。合作开发关系的成立必须同时具备这三项法定条件，缺一不可，从本案昊**司与矿冶局签订合作协议书内容来看，不符合合资、合作开发房地产合同的三个法定要件，所以本案不属于合资、合作开发房地产合同纠纷。房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期、补偿方式和金额、安置用房面积和安置地点等事项达成的协议。房屋拆迁安置补偿合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止房屋拆迁安置补偿合同发生的权利纠纷。最**法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第12条规定：“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”，根据上述规定，本案除昊**司与矿冶局签订合作协议书中第二条中所说的属于矿冶局所有的沿街三号楼一层410㎡商业门面房以及第四条的新建建筑物分配符合房屋拆迁安置补偿合同以外，其他部分都应按照补偿性质的合同处理。补偿性质的合同属于无名合同，是一方当事人对另一方当事人所失利益的补偿。受让方对于划拨土地使用权人的补偿，包括对土地占有、使用和地上物、拆迁安置的费用。因此本案既不是昊**司主张的合资、合作开发房地产合同纠纷也不是矿冶局主张的房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而应定性为其他合同，其中包含部分房屋拆迁安置补偿合同。

关于争议焦点二，矿冶局与昊**司签订的合作协议书中关于184号院不应包括天**业的综合楼（即恒友宾馆）。理由如下：首先，因为体制改革的原因，天**业于2002年从矿冶局剥离出来，当时的综合楼划归天**业所有，天**业于2003年4月即在房管局办理了房屋产权过户登记手续，因此在2010年的时候该综合楼已经不属于矿冶局的财产，昊**司关于对此事当时不知情，不符合房地产开发商开发前必要的尽职调查职责，也不符合社会常识与一般规律；其次，根据双方合作协议书第六条其他事宜第三款的约定来看，对于该宗土地（184号院）上不属于矿冶局的房产都由昊**司进行拆除补偿、安置，虽然综合楼所占用的土地的使用权仍登记在矿冶局名下，但综合楼房产的产权属于天**业，昊**司对此没有异议；第三，综合楼（恒友宾馆）的建筑面积为4904.39㎡，矿冶局解放路临街商业门面房为410㎡，根据合作协议书第四条新建建筑物的分配，新建建筑物落成后，矿冶局享有沿街建筑物2000㎡的商业用房，按照一般拆迁补偿原则，昊**司诉称联建财产包括天**业4904.39㎡综合楼的理由与客观事实不符；第四，因为伊宁市解放路经过20年的发展建设，解放路184号院的土地使用面积早已不足4883.55㎡，这是众所周知的事实，矿冶局不能按照土地使用证上登记的面积交付，在庭审中昊**司对此事实也是认可的。综合以上四点，结合双方合作协议书中“就甲方依法使用位于伊宁市解放路184号的土地使用权以及该宗地上属于甲方所有的地面附着物作为投资，与乙方共同联建商住综合楼的事宜”，足以证明矿冶局与昊**司签订的合作协议书中关于184号院不应包括天**业的综合楼（即恒友宾馆）。

关于争议焦**，综合以上两个焦点的分析结合原审法院查明的事实，矿冶局已经按照协议约定将解放路184号院交由昊**司进行建设，至于昊**司对该宗土地上其他建筑的拆迁补偿、安置，是合同约定的昊**司的义务，因此矿冶局在合作协议书履行的过程中不存在违约行为。昊丰大厦于2012年12月20日建设竣工，至今昊**司未向矿冶局交付合作协议书约定的房产，仅依合作协议书第五条第三款向矿冶局支付了补偿款。且昊**司将应交付的房产已经出售或出租，其他部分也被乌鲁**级法院查封，对此昊**司存在违约行为，应承担合同约定的违约责任。昊**司应按照合作协议书约定向矿冶局交付房产，并赔偿从应当交付之日至实际交付之日的损失。矿冶局主张其损失为该期间的房租，符合客观实际，原审法院予以支持。至于房租租金如何确定，矿冶局主张按照现价一楼每平方米3000元计算，二楼每平方米400元计算，同时矿冶局又申请对上述房屋租金进行评估，因房屋出租方为昊**司，原审法院依法通知昊**司将涉案房屋出租合同提交法庭，昊**司拒不提交。《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。依照该规定，原审法院对矿冶局主张的租金损失1680000元予以支持。因此房屋租金无须进行评估。综上，遂判决：一、昊**司于本判决生效之日起七日内向矿冶局交付伊宁市解放路昊丰大厦一楼400㎡、二楼1600㎡的房产并办理相关房产过户手续（具体以2012年3月22日双方确认的图纸为准）；二、昊**司于本判决生效之日起七日内向矿冶局支付逾期交付房产经济损失1680000元；三、驳回昊**司的诉讼请求。本诉案件受理费22800元，反诉案件受理费11400元，财产保全费5000元，合计39200元，由昊**司负担。

上诉人昊**司不服一审判决，上诉称：昊**司与矿冶局签订《合作协议》，约定由矿冶局提供伊宁市解放路184号院落的土地使用权4883.55平方米及该宗地土地上属于矿冶局所有的地面附着物作为投资，与昊**司共同联建商住楼。但在实际履行中，矿冶局交付土地使用权面积仅为2000平方米左右，仅占《合作协议》约定的40％。矿冶局称184号院中恒友宾馆及其所占用的土地已归属本案第三人天山铀业，但对此昊**司并不知晓，矿冶局也未告知。184号院落的土地使用权至今仍登记在矿冶局名下，并未分割成两个土地使用权证书。昊**司建设过程中，矿冶局还向市规划局出具证明，声明184号院落的土地使用权“不存在边界权属争议。”矿冶局欺诈行为给昊**司造成重大经济损失。双方的《合作协议书》正是基于矿冶局承诺投入4883.53平米土地使用权，昊**司同意补偿房产价值约3600万元，且建筑成本全部由昊**司承担，而矿冶局仅交付2000平米土地使用权价值1000万元左右，明显不合理。依据《合同法》第60条第一款“当事人应当全面履行自己的义务。”因此我方第一项诉讼请求要求矿冶局全面履行合同义务的诉讼请求合理合法。昊**司考虑到矿冶局确实无权处分他人财产，故要求矿冶局按照实际交付土地面积比例补偿房产面积以及支付补偿款，多支付的补偿款应予以退还，亦合情合理。综上，恳请二审法院撤销原判，改判支持昊**司全部诉讼请求，驳回矿冶局全部反诉请求，并由矿冶局承担本案全部诉讼费用。二审庭审中，昊**司补充上诉意见称，原审认定双方在合同中对于矿冶局交付的土地使用权约定不明错误，根据双方签订合同，明确约定矿冶局以其依法使用的位于伊宁市解放路184号土地使用权以及该宗地上的地面附着物作为联建投资。原判认定因综合楼产权不属于矿冶局，矿冶局就不承担违约责任，认定错误。矿冶局未按合同约定交付184号院的全部土地使用权，存在违约，应当承担履行合同全部义务的责任。

被上诉人矿冶局针对昊**司的上诉，答辩称，依据双方签订的协议书以及一审我方提交的大量证据，均可以证明我方已完全履行了合同约定的义务，我方交付的土地并不包括恒友宾馆，对此昊**司也是明知的。结合我方交付对方的土地使用权证书，其中载明了有520平方米的土地是交付土地出让金的。恒友宾馆并不属于我方，我方不可能交付这块土地。昊**司主观认为我方应交付4800平方米的土地，但其提交的证据均可以证明昊**司对于实际的土地面积并非土地使用权上记载的4800平方米是明知的。而对于昊**司二期的规划，则与我方无关。对方上诉提出的事实及理由均不存在。对方认为其对于合同内容有重大误解，但其未在法律规定的期限内提出撤销合同。双方合同约定对方向我方补偿的房产交付时间应当是2012年5月，但至今未予交付，构成违约，一审判决其承担违约责任，符合双方合同约定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原审第三人天**公司答辩称，昊**司称其不知恒友宾馆资产属于我方不属实。昊**司对此明知，其多次找我们商谈合作开发的事情，但因我方上级单位不同意，就没有谈成。对于土地证分割的事情，我方也多次向国土部门申请，但国土局均未予办理。昊**司的上诉理由不能成立。请求二审法院驳回昊**司的上诉，维持原审判决。

三方当事人在本案二审期间均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，关于本案案由问题。本院受理本案时，确定本案案由为合资、合作开发房地产合同。虽然双方签订的合同名称为《合作协议书》，但从双方签订的《合作协议书》内容看，并不符合合资、合作开发房地产合同的法定要件，原审判决对此定性为其他合同，符合法律规定，且三方当事人对此均无异议，故本案的案由应确定为其他合同纠纷。

本案的争议焦点为：1、矿冶局是否应当交付天山铀业的综合楼即恒友宾馆；2、双方当事人是否存在违约以及违约责任的承担。

关于本案第一个争议焦点问题。昊**司上诉主张矿冶局未按双方协议约定足额交付土地使用权即未交付天山铀业的综合楼恒友宾馆，故应当继续履行交付义务或撤销原协议约定的补偿标准，按实际交付比例进行补偿。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条规定，有下列情况之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。本案中，双方《合作协议书》明确约定“就矿冶局依法使用位于伊宁市解放路184号的土地使用权以及该宗地上属于矿冶局所有的地面附着物作为投资”。且该协议第二条亦约定“伊宁市解放路184号，矿冶局持有该宗地合法手续，使用权属归矿冶局所有。该宗地面上现有沿街三号楼一层410㎡商业门面房使用权属归矿冶局所有，并持有合法手续。”依据上述约定，矿冶局向昊**司交付的财产中并不包含天山铀业享有产权的综合楼即恒友宾馆。根据我国物权法规定，房随地走、地随房走。本案中，解放路184号国有土地使用权在矿冶局名下，但该土地上仅有410㎡商业门面房产权归矿冶局所有，而其余房屋产权并非矿冶局所有。昊**司要在涉案宗地上进行开发建设除征得矿冶局作为国有土地使用权人的同意，还需征得地上附着物的产权人同意。双方协议书中关于该宗地上现有楼房、平房所有住户的拆迁补偿、安置均由昊**司与各住户协商处理的约定，亦可以印证昊**司对于解放路184号土地上存有他人享有产权的地上附着物是知晓的。而对于涉案诉争的综合楼即恒友宾馆，系天山铀业在组建时从矿冶局处转入的资产，并于2003年办理了房产证，矿冶局对此无权进行处分。昊**司作为房地产开发商，在开发建设前必然要对所建设宗地上所要征迁的房产情况调查清楚。昊**司称其不知恒友宾馆并非矿冶局的财产，矿冶局对此存在欺诈，缺乏证据证明，且不符合常理。根据矿冶局向昊**司交付的解放路184号国有土地使用权证书，载明矿冶局仅享有该宗地上520平方米即矿冶局享有产权的410㎡商业门面房对应的土地使用权的处分权，而其余土地均为国有划拨土地，可以证明昊**司对于矿冶局所享有的涉案土地使用权状况亦是明知的。但昊**司并未对此提出异议，亦未在法律规定的期间，向法院主张撤销或变更涉案协议。昊**司在一审中提交的涉案项目批准文件，均无法证明矿冶局具有交付解放路184号土地上综合楼即恒友宾馆的合同义务，亦未能证明矿冶局存在未足额交付土地面积的违约行为，故其此项上诉理由缺乏合同依据及事实依据，本院对此不予支持。

关于第二个争议焦点问题。昊**司上诉认为在矿冶局未完全交付土地使用权的情况下，不应向矿冶局交付2000平方米商业房产。合同法第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。昊**司在对涉案土地、土地上的房产状况明知的情况下，与矿冶局签订合作协议，系其真实意思表示，其应当按协议约定履行其义务。现昊**司并无证据证明矿冶局存在未按双方协议约定交付土地，亦未在法定期间内对涉案协议请求撤销或变更。且根据双方当事人于2012年3月22日签字确认的补偿2000平方米面积红线图，亦可以证实双方按照协议约定实际进行履行。故昊**司应当按照双方协议约定向矿冶局交付补偿房产。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救错误或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，昊**司所建设的补偿房产已于2012年12月20日竣工，但至今未予履行，其应当承担相应的违约责任。依据涉案协议第七条违约责任约定，双方任何一方如有违约，守约方有权追究违约方赔偿责任。矿冶局在一审中主张昊**司支付其自2013年3月25日至2014年2月25日期间补偿房产的租金损失，符合双方合同约定，亦符合法律规定，原审法院对此予以支持并无不当。

综上，上诉人昊**司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费50720元（伊犁昊**限责任公司已预交），由伊犁昊**限责任公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十四日