王**与朱**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2015)海民初字第14041号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员张**担任审判长、审判员刘**、代理审判员刘*组成的合议庭对本案进行了审理，书记员刘*担任记录。本案现已审理终结。

一审原告诉称

朱**在原审法院诉称，朱**于2014年7月14日通过北京链**有限公司（以下简称链家公司）与王**签订《北京市存量房屋买卖合同》，朱**以480万元的价格购买了王**的302号两居室房屋。朱**分三次向王**付清了总购房款480万元，王**于2014年8月26日向朱**交付了房屋。在办理房屋产权过户的过程中，朱**将此房屋的产权人登记变更到朱**儿子杨**名下。2014年8月6日，产权证下发。双方所签购房协议第9条第3款约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日150日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如未能如期迁出，应当向买受人支付总价款5%的违约金。逾期超过15天未迁出的，自逾期超出15日起，出卖人应当按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。现朱**儿子取得所有权证书已经超过150多天了，因王**未能在合同约定的时间将其户口迁出，致朱**儿子的户口迟迟不能落入该房屋所在地。王**的违约行为侵犯了朱**的合法权益，朱**多次请求王**及早将其户口迁出原房屋所在地，但其拖延至今仍未能将户口迁出。为维护朱**的合法权益，诉至法院，请求：1、判令王**立即将其户口从302房屋中迁出；2、判令王**给付朱**逾期未办理户口迁出手续的违约金240000元；3、判令王**给付从2015年1月21日起至其户口实际迁出日止的违约金，每日按全部已付房款的万分之五计算（计算至2015年1月30日为24000元）。本案诉讼费由王**承担。

一审被告辩称

王**在原审法院辩称，王**卖的房屋是王**自己的婚前财产，当时王**还给朱**便宜了20万元。因为王**对卖房、迁户口没有经验，房屋买卖合同上关于迁户口的约定是中介链家公司写的，王**也没在意，当时王**以为可以把户口随便迁到朋友处，但后来向派出所咨询，才知王**只能挂靠在直系亲属或者王**名下的房屋上。王**于2015年1月份已经签订了买房合同，但因为种种原因现在还没有过户，王**同意将户口迁出，但需要在两个月以后，具体时间王**不敢保证。另外，王**向户籍管理部门了解到，王**的户口不迁出不影响朱**落户，王**没有给朱**造成实际损失，故不同意支付违约金。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2014年7月14日，王**与朱**签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），双方约定王**将302号的房屋出卖与朱**，房屋总价款共计480万元，合同第9条第3款约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日150日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超出15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。

上述合同签订后，双方依约履行，朱**支付王**房款共计480万元。2014年8月6日，经双方同意，王**将诉争房屋过户至杨**名下。2014年8月底，王**将诉争房屋交付朱**。庭审中，王**认可现在其户口仍登记在诉争房屋处，并称因其新买的房屋尚未过户至其名下，故现在无法将户口迁出。

原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及补充协议、房屋所有权证等证据在案佐证。

原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王**与朱**签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应据此履行。因合同明确约定出卖人应自房屋所有权转移之日150日内，将相关户口迁出，否则应向买受人支付违约金，逾期15日仍未迁出的，还应按日计算向买受人支付违约金，双方于2014年8月6日办理了房屋所有权变更手续，但王**至今未将其户口迁出诉争房屋，其已构成违约，理应承担相应违约责任。故朱**要求王**支付逾期未办理户口迁出手续的违约金，并要求王**自2015年1月21日起至其户口实际迁出日止按日计算向其支付违约金，具有事实及法律依据，法院予以支持。但综合考虑本案合同履行情况及逾期时间等因素，朱**主张的违约金数额过高，法院对此予以酌减。就朱**要求王**将其户口迁出诉争房屋的诉讼请求，因户口迁移问题并非法院主管，故对该项请求法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、王**于本判决生效后十五日内支付朱**违约金人民币九万六千元。二、王**自二〇一五年一月二十一日起按每日二百元的标准向朱**支付违约金，直至其户口迁出三〇二号房屋之日止。三、驳回朱**的其他诉讼请求。如果王**未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

王**不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销原审判决第一项、第二项，驳回被上诉人在一审中主张违约金的请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：1、原审法院判决对违约金的认定是错误的。上诉人王**对北京户籍政策认识不足，签订合同时链家公司也未告知王**北京的户籍迁移政策，王**主观认为可以把户口随便迁到朋友房子处，之后通过咨询派出所户籍科，才得知户口只能挂靠在京籍直系亲属或王**名下的房屋上，王**第一时间将上述信息通过链家员工传达给了朱**。是北京户籍制度导致王**的户口无处可迁，不是王**自身原因造成的。2、《居间服务合同》第五条争议解决中写明有争议应先协商解决，但被上诉人没有协商，却直接起诉。3、现在王**的户口不能迁出的情况属于《合同法》第一百一十条规定的“法律上或事实上不能履行的情况”，且北京市户籍政策允许一房两户，被上诉人户籍的迁入并不因本人户籍是否迁出而受到不利影响，被上诉人不存在实际的经济损失，亦没有提供经济损失的凭证。王**即使存在违约，原审法院判决违约金给付期限也过长、数额过高。

朱**服从原审法院判决，不同意王**的上诉请求及理由，请求二审法院驳回其上诉。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：本案争议焦点为王**未迁出户口是否构成违约以及违约金的数额问题。

首先，涉案的买卖合同中明确约定，出卖人应自房屋所有权转移之日起150日内，将相关户口迁出，否则应向买受人支付违约金。虽王**主张自己未仔细阅读该合同条款，但从合同的格式版本的违约金条款看，双方是特别约定为150天而不是格式版本的15天，且朱**亦主张该条款是双方约定的。因此，王**未按约将其户口迁出已构成违约。其上诉称未构成违约的说法于法无据，本院不予采信。原审法院对此认定正确，本院予以维持。

其次，合同中已经约定了违约金的计算方法，按照合同约定的计算方法，王**需要支付的违约金数额远远高出原审法院判决的数额，原审法院综合考虑了违约方的过错责任，作出的处理并无不当，本院予以维持。王**上诉认为其不应支付朱**违约金的说法与法相悖，本院不予支持。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二千六百三十元，由朱**负担一千四百三十五元（已交纳）；由王**负担一千一百九十五元（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费二千七百元，由王**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年十月二十一日