柏**与李**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告柏*伟诉被告李**、第三人北京我爱我家房地**限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告柏*伟及其委托代理人蔡**、肖*、被告李**及其委托代理人李**、李**、第三人我爱我家公司之委托代理人王*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告柏**诉称：2013年2月22日，我通过我爱我家公司与被告签订了《北京市存量房买卖合同》及两份补充协议，约定被告将位于北京市西城区XX的房屋一套作价445万元出售给我，其中定金25万元抵作首付款，我支付完毕后应于2013年3月31日支付100万元，于2013年5月15日支付230万元，剩余房款90万元待公积金贷款发放后再行支付，同时约定交房日期为2013年6月30日，于交房后90日内办理过户。签约当日，我给付被告定金5万元，次日以银行汇款方式支付被告定金20万元。2013年3月25日，我与被告、我爱我家公司的业务员见面协商可能存在的20%个人所得税的负担问题，不料被告表示基于其个人原因不打算出售该房，故我无需依约支付首付款，我对此要求双方继续履行合同，不料却于2013年3月28日收到被告丈夫发出的声明，称被告未经其同意卖房系无权处分，且被告在电话中再次向我表示尊重其丈夫意见，要求解除合同，并向我索要账户以便退还定金，直至2013年3月31日双方短信联系时被告依然坚持原意见，我遂让我爱我家公司介入协调，因此当天暂未支付首付款，后因被告始终拒绝履行合同，故我一直未支付相应款项。现诉至法院，请求法院判令双方继续履行于2013年2月22日签订的《北京市存量房买卖合同》及补充协议，被告向我交付诉争房屋并配合办理过户，我一次性向被告支付剩余购房款420万元，同时判令被告向我支付违约金44.5万元，并承担本案诉讼费。

被告辩称

被告李**辩称：2013年2月22日，我与原告、我爱我家公司签订《北京市存量房买卖合同》及两份补充协议，当日收取原告定金5万元，次日收取定金20万元。原告本应于2013年3月31日依约支付100万元购房款，但其不但以资金不到位为由不履行自己的义务，反而要求我先行办理过户以协助其规避“新国五条”，我认为不能在未收到约定房款的情况下径行配合其过户，坚持要求原告依约支付购房款，原告所述2013年3月31日的短信联系我不清楚，当时我在外地，且因身体不适，手机被孩子拿走了，何况短信看不出是原告的号码。至于我丈夫白国立发的声明，直至2013年4月因诉讼我才知道此事。原告至今未支付420万元的尾款，故原告系根本违约在先，且其不存在损失，我没有违约，不应向原告支付违约金，此外，双方约定的违约金数额过高，请求法院予以调整。原告在诉讼中曾明确提出要与我解除上述合同，我当庭表示同意，故《北京市存量房买卖合同》及补充协议早已于2014年3月20日解除，现不同意继续履行上述合同。综上，不同意原告的诉讼请求。

第三人我爱我家公司辩称：合同签订及款项支付情况属实。合同约定中介费9.79万元，原告已支付9万元，我公司的中介服务已完成，保留继续索要剩余中介费的权利。被告出售房屋是央产房，签约时尚未办理央产房上市备案登记，原告对此知晓，而被告承诺能办下来。理论上可以等过户前再补办央产房上市备案登记，但3月初该房需要网签，故自3月初起我公司就开始督促被告办理央产房上市备案登记手续。2013年3月，被告在办理上述手续时，知道“新国五条”出台后要增加20%个人所得税的税费，其不同意提前完成央产房上市备案登记以便配合原告提前完成网签进而规避税费。原、被告于2013年3月25日的见面有我公司的业务员在场，会谈的主要议题是新政后的税费负担及付款问题。原告表示首付款已准备好，随时准备以各种方式支付，被告表示因新政未落地对后续交易有顾虑，不同意先行交税过户，也未明确同意接受首付款的时间。3月下旬，我公司约双方签订补充协议，被告要求增加一个关于20%税费负担的免责条款，但原告不同意，后协商未果。实际上，“新国五条”出台并不影响本套房屋的税费。2013年3月31日，我公司的业务员听原告提起其要求被告收取首付款，但被告称其丈夫不同意卖房故无法收取，原告要求我公司介入协调，但仍然协调未果。现听从法院判决。

本院查明

经审理查明：位于北京市西城区XX的房屋产权人系被告。

2013年2月22日，原、被告签订《北京市存量房买卖合同》，约定被告将上述房屋售与原告，总价款170万元，定金25万元。其中第七条“违约责任”约定“（一）逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理。（1）和（2）不作累加。（1）逾期在十日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任：买受人未按照附件五约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理。（1）和（2）不作累加。（1）逾期在十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际交付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”。

当日，双方再次签订补充协议，约定被告出售该房的净得总价款为445万元，付款方式为：签约当日原告支付定金5万元，于次日支付20万元，于2013年3月31日支付100万元，于2013年5月15日支付230万元，剩余款项90万元由公**理中心直接放款到被告账户。

同时，原、被告与我爱我家公司签订补充协议，约定被告于2013年6月30日之前将上述房屋交付原告，于2013年5月31日之前办理产权转移过户手续。其中第二条约定“经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10%的违约金；若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费”；第五条约定“1、本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若有争议产生，应由甲、乙、丙三方另行协商解决……3、本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准”。

此外，原、被告与北京伟**有限公司于当日签订《房屋交易保障服务合同》，同日，原、被告与我爱我家公司签订《居间服务合同》，中介费约定9.79万元，原告实际支付9万元。

签约当日，被告收取原告支付的定金5万元，次日，原告以银行汇款方式向被告支付定金20万元。

2013年3月10日，上述房屋办理网签。

2013年3月31日，原告未依约向被告支付首付款100万元。

2013年4月16日，北京伟**有限公司以被告未配合办理评估、未按约定收取首付款100万元、未按约定办理完该房屋的央产上市手续并取得央产房上市交易审批表为由，要求被告于2013年4月23日前与该公司联系，并尽快配合办理上述事宜。

2013年4月24日，原告以快递方式向被告发出律师函，要求被告在2013年4月29日前继续履行后续合同义务，并支付违约金44.5万元，被告于2013年5月2日签收该文件。

2013年4月26日，被告之夫白国立以被告未征得其同意，单方出售该房为由诉至本院，请求法院确认本案原、被告签订的《北京市存量房买卖合同》及补充协议无效，后其撤诉。

后原告将被告诉至本院。在简易程序中，原告请求法院依法判令解除双方于2013年2月22日签订的《北京市存量房买卖合同》及补充协议，被告对此当庭表示同意。

诉讼中，原告提交其与被告的短信往来记录，其中2013年3月28日被告回复原告的短信内容为“请你把你的账号开户行户名发给我，你的定金我会如数退回。这房子太让我糟心了，为了我和家人的健康与宁静，我再也不想考虑房子的事了”，2013年3月31日被告回复原告的短信内容为“叔叔前几天就将声明寄给你了，讲的很清楚了。我们都老了，我不想为房子影响我的家庭生活和身体健康”，“你把你的账号开户行户名给我，你的订金我如数退回，中介和你同时收到的声明”。被告称此短信不是本人答复，对真实性亦有异议，未向本院充分举证。

原告提交其于2013年2月24日与案外人签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及银行明细，以证明其将名下住房出售，故对被告要求的首付款具备支付能力，且其购买诉争房屋用于自住。

被告提交与租客的协议书、相关费用结算证明，以证明其于2013年3月31日前一直存在履约诚意。

被告提交三方补充协议，主张三方补充协议虽有其与原告的签字，但无我爱我家公司的盖章；原告与我爱我家公司提交各自保管的三方协议均有我爱我家公司的盖章。

被告提交补充协议草稿，称此系我爱我家公司于2013年3月20日交至其手中，上有原告签字，原告要求提前交税以规避“新国五条”，而被告认为央产房交税就意味着要过户，考虑到交易安全，故未同意。

证人贾*、张*出庭作证，二人系我爱我家公司员工，证明原、被告于2013年3月25日协商签订免责协议事宜，谈及如果存在20%的个人所得税且双方均不愿意负担，则上述房屋买卖合同及补充协议均解除，如果不存在20%的个人所得税则上述房屋买卖合同及补充协议继续履行，对此，原告要求提前交税而被告不同意，被告要求签订免责协议而原告不同意，故当日双方未达成一致，被告在此之前曾要求原告支付首付款100万元，原告表示同意，后被告以其夫白国立不同意售房为由拒收首付款。

另查，上述房屋已办理央产房上市登记备案手续。被告仅收取原告定金25万元，原告至今未向被告支付相应购房款，被告亦未将该房交付原告。

本院在诉讼中获悉被告与白国立已于2014年8月在北京市海淀区民政局协议离婚，双方在离婚协议书中约定各自名下住房归各自所有，即本案诉争房屋仍归被告所有。

上述事实，有原、被告当庭陈述、《北京市存量房买卖合同》、补充协议、函件、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、收条、汇款凭证、短信往来记录、协议书、证人证言等相关证据在案佐证。

本院认为

本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原、被告签订的《北京市存量房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方均应依约享有权利并履行义务。诉讼中，被告称原告提交的短信并非其本人答复，对真实性亦有异议，却未就其主张向本院充分举证，结合出庭作证的两位证人的证言，足以认定被告已于2013年3月31日前明确向原告表示将不再继续履行合同。

尽管三方补充协议中明确记载“经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺”的字样，但上述“承诺”的具体语意不详，从通常文义理解，此处应指双方约定对合同内容的变更需以书面形式体现，而不涉及合同解除。从目的解释角度考虑，上述约定也是为了维护交易的稳定与诚信。当一方预期违约或者已实际违约时，客观上难以要求双方再次达成新的书面协议，否则既严重违背日常经验法则，又变相等同于剥夺守约方对于是否同意解除合同的选择权，将会造成合同双方权利义务的严重失衡。故当被告已构成预期违约时，原告未于2013年3月31日向其支付首付款系行使不安抗辩权，被告以存在上述约定为由主张原告违约在先，显然缺乏事实及法律的依据。

然而，需要指出的是，当时适逢北京市针对“新国五条”的新政实施细则出台前，此阶段的二手房买卖双方往往对20%个人所得税的起征时点存有疑义，并可能因此对交易造成相当程度的冲击。在此背景下，原、被告因20%个人所得税的税费负担问题产生新的协商意向，却未能最终达成一致，并因此引发解约争议，尽管原告暂停支付首付款系其行使不安抗辩权，但2013年4月后至今，原告在明知被告账户的情况下仍未支付相应购房款，现有证据亦未体现原告在此后曾有持续、积极履行上述合同的意愿与行为，而原告依约支付相应购房款系被告履行交付房屋、办理过户登记手续义务的前提，故可推定原告实则默示同意解约，此外，直至本次诉讼，原告在简易程序审理阶段仍请求法院判令解约也能够对此予以印证。另一方面，被告已与前夫离婚并已将夫妻共同财产分割完毕，目前被告名下只有此一套住房，考虑到其年龄、身体状况及客观居住条件，也不宜判令双方继续履行上述房屋买卖合同及补充协议，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。因被告未在本案提出反诉，故关于合同解除所涉及的相关问题双方可另行解决。

根据法律规定，一方当事人申请法院调整违约金数额时，法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。由于本案被告客观上存在违约行为，故其应当向原告支付违约金。原告未就其损失的具体数额向本院充分举证，且其至今仅向被告支付了25万元定金，也未入住诉争房屋，加之，被告在合同签订后仅一个多月内即提出解约，且不排除因“新国五条”出台对其履约心理的影响，此后房价上涨过快亦非被告所能预见，现被告主张违约金标准过高，请求法院予以下调，本院对此不持异议，具体数额由本院酌定。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、自本判决书生效之日起七日内，被告李**支付原告柏**违约金十万元。

二、驳回原告柏**之其他诉讼请求。

如果被告李**未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费七千九百七十五元，由原告柏**负担六千一百八十三元（已交纳），由被告李**负担一千七百九十二元（于本判决生效后七日内一并交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时支付上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满七日内仍未支付上诉费用，视为放弃上诉权利。

裁判日期

二〇一四年十二月十二日