肖*与程**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人肖*与被上诉人程**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第7987号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

一审原告诉称

程**在原审法院诉称，2009年9月6日，我与肖*通过我爱我家房地**限公司提供居间服务签订了存量房屋买卖合同，约定肖*将海淀区2010号房屋出售给我，房屋总价款为93万元。合同签订当日，我向肖*支付了购房定金2万元。我于2009年9月7日向肖*支付了购房首付款30万元，2009年10月19日我又向肖*支付了后续购房款61万元。至此我已向肖*支付了全部购房款93万元。双方于2009年10月19日签订了补充协议，其中第三条约定“甲方保证在产权符合办理上市转让时20个工作日内办理产权转移手续”，如违反本协议的约定，“则甲乙双方中的违约方应承担合同金额150%的违约金支付守约方”。肖*在2009年11月16日已将本案涉诉的房屋交付给我。肖*交付房屋后，我对房屋进行了装修，并实际居住、使用至今。在居住使用涉诉房屋期间，所有的水电费、暖气费及相关费用均由我负担。涉诉房屋已于2009年9月22日进行了权属登记，所有权人为肖*，房屋性质为经济适用房。按北京市的相关政策规定，自房屋权属登记满五年后，经济适用房即可上市交易。按上述政策规定，本案涉诉房屋在2014年9月22日后即可上市交易。现办理涉诉房屋产权变更的条件已经具备，为此我多次找肖*商量产权变更事宜，但肖*向我提出要求增加购房款，单方面要求变更合同，拒绝配合我办理产权变更手续。我认为，签订的合同及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律效力，应当按照合同及补充协议约定履行各自的义务。现我早已按照合同的约定支付了全部购房款，但肖*拒绝配合我办理涉诉房屋产权变更手续，已经违反了合同及补充协议的约定，构成违约。故双方应继续履行2009年9月6日签订的存量房屋买卖合同和2009年10月19日签订的补充协议。请求法院判令：肖*协助我办理海淀区西翠路5号今日家园7号楼2010号房屋的产权变更登记手续；肖*向我支付违约金20万元；肖*承担本案诉讼费。

一审被告辩称

肖*在原审法院辩称，我方已经按正当法律程序履行了与程**于2009年9月6日签订的《存量房买卖合同》中约定的相应手续。包括双方就房屋买卖合同事宜进行积极协商和提出有效合理化建议等。由于政府优先回购的不可抗力原因，造成合同无法继续履行，责任不在我，故不存在我违约情况。另外，由于双方签订的房屋合同所约定的买卖价格低于海淀区住房保障管理部门明确对今日家园小区经济适用房政府优先回购价的23160元，造成双方目前无法进行产权转让，属不可抗力造成，致使不能实现本合同目的，原因不在我。为避免日后由于北京市政府对经济适用房的相关政策持续不松动，以至合同无限期拖延下去，不能履行，给双方造成经济损失，应解除双方于2009年9月6日签订的《存量房买卖合同》及相关《补充协议》。由于双方于2009年9月6日签订了《存量房买卖合同》及相关《补充协议》，我自2011年2月16日（国八条颁布）始，失去了二套房购房资格；以及程**后期不同意我的修改合同的合理化建议，不配合房屋产权变更手续的办理，造成无法进行房屋产权变更，致使我购买第二套住房权利持续受限，造成一定的利益损失，这等同于程**违背合同，属违约行为，应对我进行经济赔偿。要求驳回程**要求我支付违约金20万元的请求，我不负担本案诉讼费用。基于此，我提出反诉，反诉请求：1、解除我与程**签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、程**将今日家园7号楼2010号房屋腾空并返还给我，我退还程**购房款93万元；3、程**赔偿我经济损失20万元；4、程**返还我当时交付的2010号房屋的产权证原件、公共维修基金发票、我买房时的销售发票及我与房**司于2000年12月30日签订的经济适用住房预售合同原件；5、诉讼费由程**承担。

针对肖*的反诉，程**在原审法院辩称，1、双方签订的存量房屋买卖合同和补充协议是双方真实意思表示，是合法有效的，应继续履行。根据北**建委关于经济适用住房上市出售等问题的通知第三条第二款规定，已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证和房屋所有权证满五年以后，可以按市场价格出售，出售价格低于指导价的，应按指导价格作为土地收益等价款的基数。国家对双方的成交价格不予干涉，尊重双方的意思自治，诉争房屋产权证在2014年9月22日已满五年，过户条件已经具备，不存在政府回购问题。海淀区房管局明确，诉争房屋不回购，只要按政府指导价格交纳相应税费，就可以办理权属转移登记，不存在不可抗力导致的无法办理过户，更不存在不能实现合同目的，肖*要求解除合同及补充协议与事实不符，没有法律依据，双方的合同应继续履行，肖*应配合我办理权属过户手续。2、肖*是否买房与本案无关。在诉争房屋能办理权属转移登记时，肖*单方面要求变更合同、增加购房款，拒绝办理过户手续，按照补充协议第二条约定，肖*的行为已构成严重违约，产权无法变更是肖*自身的违约行为造成的，因此其要求赔偿20万元经济损失没有任何事实和法律依据。3、双方均认可合同及补充协议合法有效，双方履行了各自的义务，我已经支付了全部购房款，肖*也将诉争房屋在2009年11月16日交给了我。我对诉争房屋进行了装修，实际居住使用至今，水电费、暖气费、物业费等相关费用均由我交纳，诉争房屋在事实上已经归我所有，现在只需肖*配合我办理过户手续，不存在肖*所述返还原始资料的问题。4、补充协议中约定的违约金为合同金额的150％，是对三方的约定，不仅仅是对肖*的。肖*同意签订如此高违约金的补充协议，正表明肖*将房屋出售给我的真实意思，也会严格按照合同及补充协议履行其义务，不会有任何更改，更不会有任何违约行为。这也是我以当时市场价格购买诉争房屋的原因。如果肖*不违约，根本不需要考虑违约金是否过高。综上，肖*的反诉请求没有事实和法律依据，其看到房价上涨，违反了诚实信用原则及合同约定，拒绝配合办理过户手续的行为已构成严重违约，应当承担违约责任，向我支付违约金。故请求驳回肖*的全部反诉请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2000年12月30日，肖*与北京安**限责任公司签订《北京市经济适用住房预售合同》，购买位于北京市海淀区2010号经济适用房（以下简称诉争房屋）一套，房屋建筑面积75.64平方米。2009年9月6日，肖*（出卖人、甲方）与程**（买受人、乙方）在北京我爱我家房地**限公司（以下简称我爱我家公司、丙方）的居间下，签订《北京市存量房屋买卖合同》，肖*将诉争房屋出售给程**，该房屋所有权证证号为X京房权证海字第×号；房屋性质为经政府批准统一建设、向社会公开发售的经济适用住房（甲方购买该房屋的签约日期为2000年12月30日）；房屋成交价格为93万元。在该合同附件七中双方对相关费用作出约定，由程**负担契税、综合地价款、过户登记费、权证代办费、居间服务费，肖*不负担税费。

2009年10月19日，肖*、程**在我爱我家公司的见证下签订《补充协议》，该协议第二条约定：经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以补充协议、证明或承诺书等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与买卖合同、居间合同或补充协议等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的违约方应承担合同金额150％的违约金支付守约方；自合同签订之日起，合同标的的使用权和收益权即转移给乙方；同时合同标的相应义务（如物业费，供暖费、水、电、煤气等相关使用费用）由乙方承担；若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费；第三条约定：经甲乙双方友好协商同意，甲乙双方在合同履行完毕之前保证通讯通信地址畅通，如有变更需提前通知对方。甲方保证在产权符合办理上市转让时20个工作日之内办理产权转移手续。如因政策原因不能办理产权转移，合同继续有效，并顺延至能顺利办理产权转移为止。

上述合同签订后，程**陆续向肖*支付房款，至2009年10月19日，程**已将全部购房款93万元支付完毕。2009年11月16日，程**搬入诉争房屋内居住至今。

另查，诉争房屋的房屋产权证于2009年9月22日下发，登记的房屋产权人为肖*。此后该房屋产权证已由肖*交付给程**持有至今。

庭审中，程**称诉争房屋在2014年9月22日后即可上市交易，具备产权变更的条件，但自己多次找肖*协商，肖*要求变更合同、增加购房款。为此，程**提供了我爱我家公司张*于2014年12月4日书写的证言，载明：“客户姓名：程**；业主姓名：肖*；于2009年9月6日签订合同编号为×的房屋买卖合同。合同标的房屋是经济适用房，由于签订合同时未满五年，不能过户，故约定房产证满五年后办理产权转移手续。标的房屋已于2014年9月22日满五年，因此我司于2014年9月22日下午约业主与客户同时到我司翠微店协商办理产权转移时间，并详细告知办理流程，并约定24日去建委住保办办理放弃回购证明。因业主称有异议，并于2014年9月26日再次约谈我司翠微店。由于业主称房价上涨，开放弃回购证明的金额会超过当年实际成交金额，会给他带来风险，要求客户方给予一定的现金补偿，导致双方协商未果。之后又经过几次约谈和多次电话沟通，均未能协调双方矛盾。”肖*对上述书面证言表示不认可，称我爱我家公司告知自己办理产权过户手续，但因为海淀区有政府回购价格限制，无法办理过户，必须将交易价格提高到不低于政府回购价才能办理过户，所以自己才提出修改合同，将价款改至可以过户的价格，不是要求涨价。肖*就自己提出的上述主张未能提供相应证据。

经询问，程**表示如房屋买卖合同现在可以继续履行，则自己同意负担因诉争房屋过户所发生的一切税和费，包括个人所得税。

上述事实，有双方当事人陈述、《北京市经济适用住房预售合同》复印件、房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等证据材料在案佐证。

一审法院认为

原审法院判决认为，程**与肖*签订的以肖*名下的经济适用住房为交易标的的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系各方当事人意思表示一致的结果，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同当事人在转让该房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记手续，现房屋已具备上市交易条件，该买卖合同应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。

2007年11月19日颁布的《经济适用住房管理办法》第48条规定：“本办法下发后尚未销售的经济适用住房，执行本办法有关准入和退出管理、价格管理、监督管理等规定；已销售的经济适用住房仍按原有规定执行。”而原《经济适用住房管理办法》（2004年5月13日颁布，已废止）第26条规定：“经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。”并未规定区县住房保障管理部门的回购权。因本案中经济适用房的原销售时间为2000年12月30日，应当按照2004年5月13日颁布的《经济适用住房管理办法》执行，2007年11月19日颁布的新《经济适用住房管理办法》对于诉争房屋的上市交易无规制的溯及力。故法院认为回购问题不应构成合同履行的障碍，双方的约定并未与国家政策法规相冲突。

在本案审理过程中，程**已经表示同意承担按现有政策该房屋过户过程中的包括卖方个人所得税在内的买卖双方全部应纳税费，合同能够继续履行。综合本案之情况，买卖合同合法有效，程**购买诉争房屋后已经全部履行了支付房款的义务，并已经实际入住诉争房屋，合同的履行现已无政策障碍，故法院认为双方应继续履行合同，肖*作为所有权人应依约承担配合程**办理位于诉争房屋的过户手续的合同义务。

关于违约金一节。双方签订《北京市存量房屋买卖合同》时明知诉争房屋系经济适用房，尚不符合上市条件。现因双方对政府回购权的问题产生争议，无法履行的责任不可归责于任何一方当事人，程**要求肖*支付违约金的请求，不应支持。另外，肖*的全部反诉请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、肖*于判决生效后十五日内配合程**办理位于北京市海淀区二○一○号房屋的过户手续，将该房屋过户至程**名下；二、驳回程**的其他诉讼请求；三、驳回肖*的全部反诉请求。

上诉人诉称

肖*不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判第一项、第二项，改判驳回程春*的一审诉讼请求，支持我的反诉请求，被上诉人承担本案的诉讼费。上诉理由：1、诉争房屋出售价格低于政府指导价，应按照指导价格交易，否则政府优先回购；2、被上诉人无权代上诉人缴纳应该由上诉人缴纳的各项税费。

程**服从原审判决，对上诉人的上诉请求和事实理由答辩称：交易价格低于政府指导价的，按照政府指导价交纳收益款和税费，而不是不能交易，政府不会回购。

本院查明

本院经审理查明，一审法院查明事实正确。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述、询问笔录、工作记录在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。程春*与肖*签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同履行各自义务。合同约定在限制交易届满后再办理房屋所有权转移登记手续，现房屋已具备上市交易条件，故一审法院判决肖*配合程春*办理房屋过户手续正确，本院予以维持。肖*称因合同签订的交易价格低于市场指导价，因此政府行使优先回购权，没有事实依据，本院不予采信。关于程春*提出的要求肖*支付违约金的诉讼请求，程春*未提起上诉，并表示服从一审判决，本院不持异议。肖*的其他上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费二千一百五十元，由程**负担二千一百元（已交纳）；由肖*负担五十元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费二千一百五十元，由肖*负担（已交纳）。

二审案件受理费一百五十元，由肖*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月十八日