肖**与蔡**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）肖**（以下简称肖**）与被告（反诉原告）蔡**（以下简称蔡**）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孙**独任审判，公开开庭进行了审理。肖**的委托代理人张**，蔡**及其委托代理姜可天、王**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

肖友梅诉称：2010年时，我与蔡**签订《房屋买卖协议书》，约定蔡**将位于北京市朝阳区南湖东园219号楼××号房屋（以下简称涉诉房屋）以600000元的价格出售给我。此后，我依约一次性向蔡**支付了全部购房款。为促进该笔买卖的尽快履行，我还为蔡**垫付了购房用款112559元。但蔡**在取得产权登记后，拒绝为我办理过户，故为维护合法权益，我现诉至法院，要求蔡**：1、办理涉诉房屋所有权转移登记手续，将房屋过户至我名下；2、退还垫付款112559元。

蔡**答辩并反诉称：不同意肖**的全部诉讼请求。首先，双方签订的《房屋买卖协议书》并未经过产权机关同意，违反国家法律及行政法规规定，应属无效。其次，肖**仅向我支付了约定的650000元购房款，不存在为我垫付款项的事实。现我提出反诉，请求确认双方签订的《房屋买卖协议书》无效。在肖**向我交还房屋后，我同意向其退还650000元购房款。

被告辩称

肖**针对反诉答辩称：根据《房屋买卖协议书》，双方系附条件的买卖，是在蔡**取得房屋产权后进行买卖及过户，现蔡**已取得产权，我要求过户的诉讼请求合法合理。本案《房屋买卖协议书》不具有合同法规定的无效事由，根据现有法律、司法解释及相关意见，双方的买卖合同关系均是合法有效的。

本院查明

经审理查明：蔡**与洪*来原系夫妻关系，二人于1988年4月18日登记结婚，于2014年10月8日离婚。

2010年1月7日，蔡**（甲方）与肖**（乙方）、叶*（见证方）签订《买卖协议书》，约定：蔡**将涉诉房屋卖给肖**，面积41.3平米，北京市公有住宅租赁合同为《京望实房兴字第××号》，《房屋管理类别：开发总》；该房屋为使用权，蔡**卖给肖**房价款600000元整，一次性付清，北京市公有住宅租赁合同原件由肖**保管，等待产权变更，办理变更产权过程中所产生的一切费用由肖**承担，但双方在办理产权过程中蔡**需无条件配合，不得推迟或找其他理由不配合肖**办理产权变更，应随叫随到，如产权单位无法办理变更产权手续，肖**同意永久居住此房，不得因无法变更产权而要求退房；双方商定肖**于2010年1月15日付清全款，逾期三日肖**未付清全款视为肖**违约，蔡**有权继续出售此房，定金不退，如蔡**违约在此日期之前不卖或卖与他人，需按肖**所交定金数额双倍赔偿肖**，信息费由违约方承担；在产权变更未结束之前蔡**不得找任何理由收回此房，双方永不反悔；双方同意，在肖**交齐全款后蔡**在三十个工作日内将此房交给肖**，并结清取暖费、卫生费、保安费等一切费用，以票据为准。

当日，肖**向蔡**支付了购房定金5000元。2010年1月11日，肖**向蔡**支付了购房款595000元。

2011年9月7日，蔡**、洪**向肖**出具手写材料一份，内容为：“今收到肖**给洪**、蔡**夫妇房子工龄款5万元整，洪**同意卖南湖东园219号楼××号房子”。肖**表示上述材料中的“工龄款5万元”是蔡**向单位支付的购买涉诉房屋的钱，系肖**代为垫付，故要求蔡**返还。蔡**表示该5万元是肖**自愿向其支付的工龄款，属于购房款，并非垫付款。

肖**提交招商银行个人转账汇款业务受理回单复印件一份，证明其另行为蔡**垫付了购买房屋时的各项费用，其中显示的付款人为蔡**，付款金额为62559元，收款方名称为北京城**责任公司，用途为房款。蔡**对于此份证据的真实性认可，但不认可肖**的证明目的。

经询，肖**表示其具备北京市购房资格，并就此提交了购房核验查询结果，显示的申请人为肖**，婚姻状况为离异，家庭人口为1人，家庭分类为本市户籍居民（申请购买朝**存量住宅），家庭名下拥有住房为0套，核验结果为初步核验通过。

庭审中，被告提交《公有住宅租赁合同》复印件，证明双方签署买卖协议书时涉诉房屋是承租公房，而《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京**管理局关于启用﹤北京市公有住宅租赁合同﹥的通知》、《北京市人民政府关于修改﹤北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定﹥部分条款的决定》以及《北京市国土资源和房屋管理局关于开展直管公房使用权交易试点工作的通知》均禁止私自买卖公房。肖**对于此份证据的真实性及证明目的均不认可。

另查，涉诉房屋的所有权证书于2013年8月6日填发，登记的所有权人为蔡丽霞，房屋性质为房改房（成本价）。

以上事实，有双方当事人陈述以及《买卖协议书》、收条等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

本案中，蔡**以双方私自转让承租公房，违反法律、行政法规的规定为由，主张《买卖协议书》无效。但其提及的《北京**管理局关于启用﹤北京市公有住宅租赁合同﹥的通知》、《北京市人民政府关于修改﹤北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定﹥部分条款的决定》以及《北京市国土资源和房屋管理局关于开展直管公房使用权交易试点工作的通知》均不属于法律、行政法规，而在《中华人民共和国城市房地产管理法》中虽有“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，但该规定属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能据此否定双方《买卖协议书》的效力。故对于蔡**的反诉请求，本院不予支持。

《买卖协议书》系肖**与蔡**的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约行使权利、履行义务。蔡**认为《买卖协议书》中的“产权”应理解为使用权，但协议书中已存在“使用权”的表述，若“产权”的意思为使用权，则完全可以用“使用权”表述，没有必要采用“产权”这一词汇加以区分，故无论从词语的通常解释，还是出于对协议书上下文的内容理解，“产权”均应解释为所有权。现肖**已按约定付清了购房款，涉诉房屋亦取得了所有权证书，蔡**作为房屋所有权人，应当履行出卖人的义务，为肖**办理所有权转移登记手续。根据已经查明的事实，肖**具备北京市购房资格，蔡**出卖房屋时也经过了当时配偶洪*来的同意，《买卖协议书》的履行不存在任何障碍，故对于肖**要求蔡**将涉诉房屋过户至其名下的诉讼请求，本院予以支持。但根据现有证据，尚不足以证明肖**所述的为蔡**垫付了112559元款项的情况，且根据《买卖协议书》的约定，房屋所有权变更过程中的一切费用均由肖**承担，即便如肖**所述其为蔡**垫付了购买公房时的相关款项，则该款项也应视为所有权变更过程中应当由肖**支付的费用，故对于肖**要求蔡**返还款项的诉讼请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告（反诉原告）蔡**于本判决生效之日起七日内协助原告（反诉被告）肖**办理北京市朝阳区南湖东园219号楼××号房屋的所有权转移登记手续，将房屋过户至原告（反诉被告）肖**名下。

二、驳回原告（反诉被告）肖**的其他诉讼请求。

三、驳回被告（反诉原告）蔡**的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费1276元，由原告（反诉被告）肖**负担1226元（已交纳），由被告（反诉原告）蔡**负担50元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费35元，由被告（反诉原告）蔡**负担（已交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十月二十三日