张**等与北京金**发有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告张x、毕x（以下统称二原告，分别称谓为姓名）与被告北京**发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告及其委托代理人罗*、被告的委托代理人李*均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

二原告诉称：二原告为夫妻，均是北京市朝阳区金盏乡长店村村民。2010年因二原告的房屋被北京市朝阳区金盏乡人民政府拆迁，二原告被安置在被告建设的长店组团住房项目中。2010年5月17日，二原告与被告签订《金盏乡定向安置房确认单》，约定二原告选定x号房屋一套，建筑面积85平方米。同年5月24日二原告向被告支付了购房款392700元。在被告向二原告交付房屋后，二原告发现客厅有一扇窗户、主卧室三扇窗户、厕所窗户都漏风；次卧、阳台及厨房窗户都漏风，经报被告委托的物业公司维修，一直都没有修好。且房屋的客厅、餐厅、南卧室和北卧室顶板混凝土都有裂缝，致使二原告迟迟不能入住，鉴于被告交付的房屋存在严重的质量问题，且经两次报修均不能修好，故起诉要求被告为二原告更换相同位置面积相当的房屋，要求被告赔偿装修费损失70000元，赔偿我们搬家和出租房屋的损失35000元，支付我们违约金120000元并承担鉴定费15000元。

被告辩称

被告辩称：对于二原告提出的房屋裂缝问题，尽管这一问题属于一般外观质量缺陷，但是毕竟给二原告带来一定的麻烦和困扰，对此我公司表示真诚的道歉。通过权威机构对涉案房屋质量做出的鉴定结论，该房屋并不存在主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响二原告正常居住和使用的情况，因此，二原告的请求缺乏事实和法律依据。对于二原告所购房屋出现的裂缝，我公司承诺无偿予以维修，且我公司在诉前已经积极地做出安排和部署，选定了专业维修公司、制定了完善的修补方案并告知二原告配合实施。关于二原告诉称窗户漏风的问题，我公司在接到二原告的报修后，非常重视，曾先后三次派人维修，只是维修结果未能达到原告的满意。鉴于此，我公司表示可无偿为二原告再次维修或无偿更换窗户。我公司认为在二原告发现房屋存在裂缝后，其仍然进行装修，产生的装修费损失是二原告自身错误导致的，应由其自行承担。我公司在获知二原告的房屋存在裂缝后，出于对业主负责的态度，积极委托权威机构对房屋的质量进行了鉴定，同时在最短时间做出修复方案，并通知二原告积极配合，但由于二原告拒绝我公司的维修人员进入其住宅实施维修，致使该房屋至今未维修，因此其绝大部分租金损失应当由其自行承担。我公司与二原告之间虽然存在买卖合同关系，但是双方对违约金没有进行约定，故其要求违约金的请求不能成立。

本院查明

经审理查明，二原告系夫妻关系。2010年毕x与被告签署了《金盏乡定向安置房屋确认单》，确认被拆迁人毕x，确认内容：经双方协商，被拆迁人选定x号房一套，建筑面积85平方米，该套房屋的安置人为张x，房屋总价款为392700元。本确认单所述房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向以规划行政主管部门最终审定涉及文件为标准，房屋交付标准为取得相关单位验收合格。2010年5月24日毕x交纳了购房款392700元。被告向二原告交付了选购的房屋并出具了《住宅质量保证书》，该保证书载明被告为安置房建设单位；保修期自建设单位办理入住之日起计算；保修期内，在正常使用条件下，土建工程及水、暖、电等设施发生质量问题，按以下范围和期限进行保修：地基基础工程和主体结构工程保修50年，屋面防水工程保修5年，装修工程保修2年，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修5年，电气管线，给排水管道，设备安装保修2年，供暖系统保修2个采暖季，单元门、入户门、外窗保修2年，烟道、风道、排气孔道不通保修2年。2013年2月20日张x与北京顺**限公司就涉案房屋签订了《北京市家庭居室装饰装修公司施工合同》，合同约定工期为40天，自2013年2月20日至2013年3月31日，工程造价为69800元。工程款分三次交纳。二原告称其已支付了大部分工程款，剩尾款未支付。并提供了北京顺**限公司出具的装修预付款收据38390元。二原告称在装修过程中发现窗户漏风，客厅、餐厅、卧室的天花板均有裂缝，便向物业报修。物业部门于2013年5月20日向毕x送达了顶板裂缝情况说明、检验报告、裂缝修补施工方案，加固图各一份。其中检验报告为施工总承包单位北京城**有限公司委托国家建**检验中心出具的，该检验报告载明对该楼x室顶板上的裂缝进行检查，发现裂缝走向及分布无规律，裂缝走向纵向、横向及斜向均存在。裂缝大多均为贯穿性裂缝，宽度在0.10mm～0.35mm之间。鉴于所测顶板混凝土强度、钢筋配置数量及钢筋保护层厚度符合设计要求，从裂缝的走向与分布情况看，造成该楼x室顶板裂缝的主要原因是楼板混凝土收缩变形所致，同时环境温度变化对混凝土顶板开裂也有一定影响。该裂缝不影响结构的承载力，同时裂缝不会对结构安全构成影响。但如长期暴露会引起潮湿空气的侵入，对楼板的耐久性和适用性会产生一定的影响。处理建议：考虑到结构的耐久性和适用性，建议对裂缝清理后进行灌缝处理；同时为防止其开裂，对裂缝宽度大于0.2mm的部位灌缝处理后用碳纤维布做进一步处理。2013年5月15日北京盛世越超建筑工**公司出具了《裂缝修补施工方案》。二原告不认可被告提交的《检验报告》，同时申请对涉案房屋是否存在质量问题及安全性进行鉴定。我院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具司法意见书，鉴定意见为：1、该房屋主卧、次卧、客厅、餐厅顶板存在裂缝，不符合相关标准规范的规定，存在质量缺陷。2、客厅、餐厅、主卧、次卧的顶板裂缝最大宽度为0.6mm、0.4mm、0.4mm、0.2mm，根据相关标准规范评定：客厅、餐厅、主卧、次卧的顶板安全性等级为bu级，尚不显著影响承载能力。二原告支付鉴定费15000元。根据中华人民共和国国家标准《民用建筑可靠性鉴定标准》第3.3.1条规定，bu级为安全性低于本标准对au级的要求，尚不显著影响承载能力，处理要求为可不采取措施。

另查明，张x称其与案外人刘x签订了为期一年的租赁合同，合同约定租期自2013年4月5日至2014年4月5日，月租金为2500元，按年结算，押金为2000元。因该合同不能履行，张x于2013年5月25日退还刘x租金及押金共计32000元。

上述事实，有二原告提交的《金盏乡定向安置房屋确认单》、付款协议及收据、《住宅质量保证书》、《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》、收据、《房屋租赁合同》，被告提交的《住宅工程质量分户验收表》、《物业服务保修单》、《收条》、《检验报告》、《混凝土抗压强度试验报告》、《单位工程质量竣工验收记录》、《顶板裂缝情况说明》、《裂缝修补施工方案》、《鉴定报告》、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。

本院认为

本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告作为金盏乡定向安置房的建设单位应当向二原告提供符合施工及设计要求的房屋，现二原告购买的房屋，经法院委托的鉴定单位鉴定，存在质量缺陷。二原告要求按照《中华人民共和国消费者权益保护法（2009年修订）》第四十五条的规定，予以更换。该条规定：对国家规定或者经营者与消费者约定包修、包换、包退的商品，经营者应当负责修理、更换或者退货。在保修期内两次修理仍不能正常使用的，经营者应当负责更换或者退货。首先，二原告购买的定向安置房无国家明文规定，属于包修、包退、包换的商品；其次，二原告就此亦未与被告进行约定，故二原告要求换房的诉讼请求，本院不予支持。但是不能以此免除被告房屋质量存在缺陷的违约责任。《合同法》第一百一十一条之规定，根据鉴定报告，被告应当承担对质量不符合约定的修复责任。现被告同意给二原告进行修复并同意将其已装修部位恢复到装修好的状态，本院准予。对于被告称其在发现裂缝后仍然装修扩大损失的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。二原告主张窗户漏风的问题，被告亦同意修复，如修复不好同意更换，本院认为被告已经进行过维修，且未达到质量合格，故被告应承担更换的义务。二原告主张的装修损失，由于本院不支持其换房请求，其损失仅就裂缝部位会产生，鉴于被告同意修补裂缝并同意对受损部分进行装修，本院不持异议。原告要求的搬家损失，二原告尚未入住，不存在搬家损失。对于其租金损失，本院参照其提供了《房屋租赁合同》的租金标准予以确定。二原告主张的违约金，双方未进行约定，且本院认定被告存在违约行为，认定被告以赔偿损失的方式承担违约责任，故二原告的该项主张，本院不予支持。二原告支付的鉴定费，鉴于鉴定结论与被告出具的鉴定结论并无本质区别，故原告承担60%，被告承担40%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告北京**发有限公司于判决生效后十五日内按照北京盛**有限公司出具的《裂缝修补施工方案》对位于北京市朝阳区金盏乡x号房屋屋顶的裂缝进行修复，并对漏风的窗户予以更换；

二、被告北京**发有限公司于判决生效后七日内给付原告张x、毕x房屋租金损失三万元。

三、驳回原告张x、毕x的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4675元，由原告张x、毕x负担3625元（已交纳2338元，其余1287元于本判决生效后七日内交纳），由被告北京**发有限公司负担1050元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费15000元，由原告张x、毕x负担9000元（已交纳），由被告北京**发有限公司负担6000元（二原告已垫付，被告于本判决生效后七日内给付二原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一三年十一月十九日