北京**公司与北**输公司第四分公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京拓新**公司（以下简称拓新公司）因与被上**运输公司第四分公司（以下简称运输第四分公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第39198号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人拓新公司之委托代理人马*，被上诉人运输第四分公司之委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年9月，运输第四分公司起诉至原审法院称：2001年4月20日，我公司与拓**司签订《租赁合同》，约定由拓**司承租我公司位于朝阳区×号综合市场内（原花卉市场）的房产，租赁期限为三年，即自2001年4月20日起至2004年4月20日止，年租金45万元。2004年8月26日，双方签署《补充协议》，约定租赁期限为三年，自2004年7月20日起至2006年7月20日止，年租金为49万元。2007年6月26日，双方再次签署《补充协议》，约定租金及缴纳方式仍按照2004年《补充协议》执行，但是未明确约定租期。2011年年初，我公司因上级单位调整需要，须统一收回包括涉案房产及场地在内的部分出租房产，故自2011年年初至今多次与拓**司协商合理的腾退时间，但拓**司始终拒绝腾退。故此诉至人民法院，请求判令拓**司立即腾退位于北京市朝阳区×号综合市场（原花卉市场）房屋，判令拓**司支付我公司房屋使用费（自2011年10月1日开始至拓**司实际腾退上述房屋之日止×每月40800元）。

一审被告辩称

拓新公司辩称：双方的租赁关系是有效的，双方的租赁合同处于继续履行的持续状态，双方的租赁合同没有到期和终止的情况，也没有协商一致或者法定解除的情形出现，所以运输第四分公司要求腾退的诉讼请求没有基础。2011年，运输第四分公司曾经在市场张贴拆迁通知，其行为扰乱了市场，给古玩城的市场造成了损失，使得我公司对租户的租金从5元降低到2元，我公司多次要给运输第四分公司缴纳租金，但是运输第四分公司就是不收，所以欠付租金不是我公司导致的。运输第四分公司认为的涉案的租赁物是运输第四分公司将整体市场硬性分割为两块，本案的租赁物是我公司自行建设的，不是运输第四分公司建设好给我公司的。在双方租赁合同有效的前提下，如果运输第四分公司要求解除合同或者终止合同，运输第四分公司是违约行为，运输第四分公司应该支付我公司相应补偿。依据补充协议第一条，本案的租赁合同租赁期间是附条件的租期，只要不超过20年，租赁合同都是合法有效的，所以我公司不存在腾房的问题。运输第四分公司张贴拆迁通知和封住大门导致我公司经济损失，所以需要考虑我公司的损失。基于以上情况，运输第四分公司的诉讼请求没有事实和法律依据。关于腾退主体问题，整个市场内的租户都是独立经营的主体，运输第四分公司起诉腾房，应该针对整个市场的全体租户，运输第四分公司遗漏当事人。在本次事件中，市场是一体管理的，包括展**司、古玩城、拓新公司，所有电费都是统一结算，运输第四分公司分开起诉，与事实不符。

一审法院查明

原审法院经审理查明：位于北京市朝阳区×号房屋登记于北**输公司第四汽车场名下。2009年10月9日，北京**运输公司名称变更为运输第四分公司，即北**输公司第四分公司。

2001年4月20日，北京**运输公司（即运输第四分公司）与拓**司签订《租赁合同》，其内容为运输第四分公司将位于北京市朝阳区×号租赁给拓**司，租赁面积为运输第四分公司综合市场内原花卉市场，面积以双方共同确认的平面图为准。租赁期为3年，自2001年4月20日起至2004年4月20日止。租金及交纳方式为年租金45万元，每半年交付一次，即每年的4月20日交付25万元，10月20日交付20万元，工商管理费每年15万元，自2001年4月20日起按季度交纳，每次交纳37500元；拓**司对原租赁物进行装修改造须征得运输第四分公司同意并须办理有关手续，费用由拓**司承担；拓**司在承租期内无权将房屋转卖、抵押及转租；由于不可抗力因素，例如自然灾害、战争、罢工、骚乱等，以及本合同双方不可预见、不可防止并不能避免或克服的一切其他因素和事件导致本合同或本合同某条款不能履行或不能完全履行时，本合同应予以解除或变更，造成损失，当事人自行承担；运输第四分公司无故不得单方面终止本合同，如因国家政策征地或运输第四分公司上级原因，造成本合同中止，给予补偿时，双方分享应得份额；如拓**司租金逾期不交每日按总租金的0.5%加收违约金，逾期超过一个月，视作拓**司放弃承租，本合同即行终止；运输第四分公司有权采取停水、断电等措施并有权强行收回房屋及保留追诉的权利，造成损失由拓**司承担。

2004年8月26日，运输第四分公司与拓新公司签订《补充协议》，其内容为拓新公司承租运输第四分公司原花卉市场合同已经到期，双方经充分协商，并参照原合同有关条款签订本补充协议如下：一、拓新公司继续租用运输第四分公司原花卉市场，前提是不得影响上级的总体开发，在整个租赁期间，若遇上级规划开发用地，合同自然终止，拓新公司应在规定期限内迁出。运输第四分公司除退还未到期的预交租金外，不做其它补偿。二、本协议租期自2004年7月20日起，暂定半年。到期后若上级无规划开发占地，则拓新公司仍继续租用该场地，并在两年内，即2006年7月20日前，不再另行签订续租协议。三、租金为每年49万元，每半年交付一次，每次交付24.5万元。首次于签合同当日交付，以后于每年的1月20日及7月20日前交付。四、2006年7月20日后，若拓新公司仍欲承租，则双方依据市场行情及实际情况，商定新的承租价格，拓新公司优先签订承租协议。其他条款仍沿用原租赁合同。

2007年6月26日，运输第四分公司与拓**司签订《补充协议》，其内容为为保护双方的合法权益，经双方坦诚、友好协商，就拓**司继续承租运输第四分公司原花卉市场事项，达成如下协议：一、运输第四分公司与拓**司原合同（补充协议）约定的期限和终止条件，由于口径不统一，表意不够完整，统一规范调整为取消原合同（补充协议）规定的租赁期限，明确拓**司在过渡性经营期间，遇有国家政策（出具北京市规划要点复印件）和北**资委对国有资产进行整体规划、开发、经营调整时，双方无条件终止合同。无上述情况，则仍由拓**司继续租用。二、上述情况出现时，运输第四分公司书面通知拓**司（同时出具相关批准文件的复印件），拓**司须在接到运输第四分公司书面通知120天内，将承租场地无偿交还运输第四分公司。届时运输第四分公司除退还拓**司预交的剩余租金外，不作其它补偿。三、拓**司应在规定期限内将其投资建设的房屋、设备拆除完毕……四、乙方应在双方商定的期限内腾出场地，若乙方故意不搬迁而造成逾期则每逾期一天要赔偿甲方2000元，赔偿金额按天累计计算……五、运输第四分公司考虑与拓**司友好合作关系，为体现对拓**司照顾的原则，原合同（补充协议）约定的年租金49万元不变，原合同（补充协议）约定拓**司交纳租金的方式、时间和金额不变。六、本补充协议约定的条款和内容，与原合同（补充协议）有不一致的，一律以本补充协议为准。原合同（补充协议）的其他内容不变{但拓**司必须补齐对原合同（补充协议）约定的租金和相关费用}。

诉讼中，经拓新公司申请，法院委托北京法**鉴定中心对2001年4月20日的《租赁合同》和2004年8月26日的《补充协议》上的印章印文是否为同一枚印章所盖印进行鉴定。2015年7月17日，该鉴定机构出具《文书鉴定意见书》，其鉴定意见为2001年4月20日的《租赁合同》、2004年8月26日的《补充协议》和样本的印章印文是同一枚印章所盖。拓新公司为此次鉴定支付鉴定费1.6万元。

原审庭审中，双方的主要争议问题：

1．涉案房屋权属及场地位置问题。运输第四分公司提供房屋所有权证，以此证明涉案房屋权属问题。拓新公司对房屋所有权证真实性予以认可。运输第四分公司又提供图纸两张、规划许可证，以此证明涉案租赁场地的具体位置。拓新公司认为两张图纸无法说明相应的位置问题，对规划许可证不予认可。

诉讼中，2015年5月8日，法院对涉案房屋及位置进行现场勘验。

2．合同终止条件问题。运输第四分公司提供北京祥**责任公司文件、北京**员会建设项目规划条件、北京**员会建设项目选址意见书附件，以此证明北京祥**责任公司是运输第四分公司上级单位，北京市政府对租赁的土地的规划。拓**司称运输第四分公司在庭审中才提交相关材料，其不清楚北京祥**责任公司与运输第四分公司的关系，北京祥**责任公司与本案无关，其文件是其内部决定，不能代表国资委，也不具有规划性质，不符合双方合同的约定，另一份规划早已经过期。

3、通知问题。运输第四分公司提供2011年5月10日运输第四分公司出具的《通知》（其内容为依据双方于2007年6月26日签署的《补充协议》第二条约定，运输第四分公司正式通知拓新公司，双方租赁合同关系于2011年5月10日终止，请拓新公司于2011年9月9日前将所承租的房屋及场地腾空并交还运输第四分公司。请拓新公司于腾退并交还房屋之日起5日内到运输第四分公司办理占用费及其他费用的结算。拓新公司对上述证据真实性不予认可，其表示没有收到上述《通知》。

一审法院认为

原审法院经审理认为：2001年4月20日运输第四分公司与拓新公司签订的《租赁合同》、2004年8月26日运输第四分公司与拓新公司签订的《补充协议》、2007年6月26日运输第四分公司与拓新公司签订的《补充协议》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应全面履行。本案中运输第四分公司称其多次要求拓新公司腾退，并于2011年5月10日给拓新公司送达《通知》，结合拓新公司陈述自2011年开始未交纳租金，故法院认定运输第四分公司按照2007年6月26日的《补充协议》约定履行了通知的义务，运输第四分公司与拓新公司的租赁合同关系自2011年5月10日解除。

关于运输第四分公司要求拓新公司腾退位于北京市朝阳区安定门外小关北里43号房屋内原花卉市场一节，鉴于双方的租赁关系已经解除，所以运输第四分公司该项诉讼请求合法有据，法院对此予以支持。关于租金一节，鉴于法院认定运输第四分公司与拓新公司的租赁合同关系自2011年5月10日解除，运输第四分公司要求租金实际为房屋使用费，关于标准一节，双方在2007年6月26日的《补充协议》中明确约定了具体数额，鉴于运输第四分公司现主张的标准低于双方在上述协议中约定的数额等因素，故法院对此不持异议，所以法院对运输第四分公司的第二项诉讼请求也予以支持。

据此，原审法院于2015年11月作出判决：一、拓新公司于判决生效后三十日内将位于北京市朝阳区×号内综合市场内原花卉市场的房屋腾空并交付给运输第四分公司（注：综合市场内原花卉市场的位置见附图）。二、拓新公司于判决生效后十日内按每月四万零八百元之标准支付运输第四分公司自二〇一一年十月一日起至拓新公司实际腾退完毕位于北京市朝阳区×号内综合市场内原花卉市场的房屋之日止的房屋使用费。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审法院判决后，拓新公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，依法改判驳回运输第四分公司原审的诉讼请求，诉讼费用由运输第四分公司承担。事实和理由主要为：双方之间租赁合同处于持续履行状态，不应解除和腾退；原审判决以租赁合同约定的租金标准计算使用费显失公平；租赁物为拓新公司所建，运输第四分公司应给予补偿。运输第四分公司同意原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：本案二审的争议焦点为：一、拓新公司与运输第四分公司之间租赁关系是否解除；二、拓新公司应否支付占有使用费至腾退之日以及支付标准问题。

关于焦**，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，拓新公司与运输第四分公司先后于2001年4月20日、2004年8月26日、2007年6月26日签订的《租赁合同》、《补充协议》，均系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。2007年6月26日《补充协议》约定取消原合同规定的租赁期限，双方租赁关系转为不定期租赁，可以随时解除租赁关系。2011年5月10日，运输第四分公司通知古玩城公司解除合同。原审法院据此认定双方租赁关系自2011年5月10日解除是正确的，本院予以确认。租赁关系解除后，拓新公司即应将涉案房屋腾空并交付给运输第四分公司。古玩城公司上诉主张双方租赁合同处于持续履行状态，不应解除和腾退，无事实及法律依据，本院不予采纳。

关于焦**，双方租赁关系自2011年5月10日解除后，拓**司仍使用涉案房屋，拓**司应向运输第四分公司支付占有使用费，故原审法院判决拓**司向运输第四分公司支付占有使用费自2011年10月1日起至实际腾退之日并无不当，本院予以维持；关于占有使用费标准，双方于2007年6月26日《补充协议》中，明确约定拓**司每逾期腾退一天要赔偿运输第四分公司2000元，运输第四分公司主张的每月40800元支付标准低于该约定，原审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。拓**司上诉主张支付标准显失公平，缺乏依据，本院不予采纳。另外，拓**司虽称租赁物为其所建，运输第四分公司应给予其补偿，但未举证证明，应承担举证不能的法律后果，该项上诉主张本院亦不予采纳。

综上，拓新公司之上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

鉴定费16000元，由北京**公司负担（已交纳）。

一审案件受理费9010元，由北京**公司负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费9010元，由北京**公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十九日