北京大**有限公司与李*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京大**有限公司（以下简称原告）与被告李*（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李**独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯**、被告到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：被告系北京市5＋6A房屋的产权人，2000年6月7日，原告、北京长**有限公司、被告签订了《望京大西洋新城房屋使用、管理、维修公约》，约定由原告为望京大西洋新城小区提供物业管理、供暖服务，被告应按约定标准按时缴纳物业费、供暖费及其相关费用。签订公约后，原告按约定提供了物业、供暖服务，但被告拖欠原告费用。故起诉至法院，要求被告支付2000年12月至2012年9月12日的物业费58175.4元、2010年至2013年的供暖费14501.85元；要求被告支付滞纳金7267.7元。

被告辩称

被告辩称：一、我在购买住房之后，应在本地区拥有子女上学的权利，但经向朝**教委询问，由于开发商北京长**有限公司未缴纳教育附加费，故大西洋新城的学生没有分配接收学校，要自己交钱（捐资助学款）上学，交纳共计35000元。而原告实为开发商的子公司，是一个经济体，并且《望京大西洋新城房屋使用、管理、维修公约》也是由三方签订，此费用从物业费中扣除合情合理。二、自2000年入住以来，房屋存在严重质量问题漏雨，多次报修无果，始终未予解决，造成房屋价值严重受损，足以十数万计。此损失是由于原告不履行《望京大西洋新城房屋使用、管理、维修公约》，不作为所致，因此于情于理拒交物业费都是说得通的。三、大西洋新城供暖这些年一直存在问题，尤其是C区更为严重，本人房屋在供暖末端是供暖不足的典型，温度最低时只有12-13度，根本不达标。前些年供暖费一直交，供暖不足温度低的问题一直提着，向市里、区里也都反映过，可是并没有改善，故此2010年至2013年供暖费没有交纳。综上所述，仅房屋漏雨一项损失的价值就可以抵过原告的全部诉讼请求。

本院查明

经审理查明：原告系以物业管理等为经营范围的有限公司。

被告称其系北京市5A＋B号房屋（以下简称涉案房屋）的产权人，建筑面积为175.78平方米。

2000年6月7日，案外人北京长**有限公司作为甲方、原告作为乙方、被告作为丙方签署《望京大西洋新城房屋使用、管理、维修公约》。约定：开发公司为北京长**有限公司，物业管理委员会成立前由开发公司指定原告进行物业管理。开发公司依据北京市有关规定承担建筑工程保修责任，以购房合同规定之交屋日期2000年5月31日起开始计算保修期。在保修期内，住户报修保修项目须到物业管理公司填写保修单，一式三份，注明报修内容及时间，物业管理公司人员应将一联送达开发公司，由开发公司人员及时派人解决，工作完成后，到物业管理公司在其第二联上签字，并注明完成时间。物业管理公司对物业及其公共部位、共有设施进行管理、维护和修缮。包括房屋公共部位、共有部份及公共设施设备的日常保养、维修、管理等各项工作。公约就物业费的标准进行了约定，还约定物业管理公司代收代缴供暖费，每年的9月30日前将本供暖季的费用一次交清。

公约违约责任部分约定：产权人应按照本公约的规定按时缴纳各项费用。逾期未付款的，每逾期一日，物业管理公司有权向其收取逾期金额万分之五的滞纳金。

庭审中，原告提交2013年6月7日，原告、北京金**有限公司、北京市朝**主委员会签订的《物业交接协议书》，被告表示不清楚，经询，被告提出原告自2013年年中撤出涉案小区。

原告提交欠费明细，被告认可原告主张的欠费数额。

被告提交捐资助学款收据、相关报道，证明其子女入学交钱金额。原告不认可关联性，提出缴费的义务在开发商。

被告房屋照片，证明房屋漏雨。经询被告称照片系今年拍摄。原告不认可真实性，对漏水原因、部位及因果关系均不认可，并提出即便真实也应由开发商承担责任。

关于房屋漏水问题，被告称自2000年开始漏雨，漏水的原因应该是防水层没有做好，期间找过开发商和物业，找了很多次，并用水泥刷了一下，但并未解决问题。

关于供暖不达标问题，被告称2010年至2013年期间，有时候达标有时候不达标，主要是问题是温度烧不上去，管道接的有问题。原告称C区的供暖锅炉老化需要维修，在维修期间供暖存在一定问题，并表示其主动减免了一个月的供暖费。

经询，被告提出缴纳教育附加费的义务在开发商。

上述事实，有双方当事人陈述、《望京大西洋新城房屋使用、管理、维修公约》、《物业交接协议书》等证据及庭审记录在案佐证。

本院认为

本院认为：原告、北京长**有限公司、被告签署的《望京大西洋新城房屋使用、管理、维修公约》系合同当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原被告均应按照公约约定履行己方义务。

本案中，从原告提交的证据可以认定，原告为涉案房屋所在小区提供物业管理服务，被告应按照约定支付物业费及供暖费。对被告提出的应从物业费中扣除其自行缴纳的捐资助学款的意见，现无证据证明该费用应由原告支付，且被告也自认应由开发商缴纳该费用，故本院对该抗辩意见不予采纳；对被告提出的房屋漏水导致损失足以折抵物业费的意见，被告称自2000年开始就漏水，且认为系防水层的问题，根据《望京大西洋新城房屋使用、管理、维修公约》约定的开发商的保修期的起始日，发生漏水时应由开发公司承担保修责任，因漏水所造成的损失不应由作为物业公司的原告承担，故对该抗辩意见，本院也不予采纳；对被告提出的供暖不达标的抗辩意见，被告未能提供充分证据证明，原告自认部分期间存在一定问题，本院对此不持异议，考虑到原告在主张供暖费时，也已主动扣减了部分供暖费用，故本院支持剩余被告未支付的部分。对原告主张的滞纳金，实为被告迟延付款的违约金，有合同依据，本院予以支持，但就供暖部分的违约金，考虑到原告在供暖期间，确实存在一定问题，故对此部分的违约金，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告李*于本判决生效后七日内支付原告北京大**有限公司自二○○○年十二月至二○一二年九月十二日的物业费五万八千一百七十五元四角。

二、被告李*于本判决生效后七日内支付原告北京大**有限公司二○一○年至二○一三年期间的供暖费一万四千五百零一元八角五分。

三、被告李*于本判决生效后七日内支付原告北京大**有限公司滞纳金五千八百一十七元五角四分。

四、驳回原告北京大**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费951元，由原告北**理有限公司负担70元（已交纳）；由被告李*负担881元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及其副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年九月六日