王*等与王*1等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王*、刘*与被上诉人王*1、沈×因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第10421号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

王**、沈*在原审法院诉称：王**与沈*系夫妻关系，王*与刘**夫妻关系，王**、沈*是王*、刘*的弟弟、弟妹。双方多年以来一直相互帮助，关系密切。位于北京市顺义区×室的房屋登记在王*名下。2002年，王*、刘*劝说王**、沈*将上述房屋进行装修，并让王**、沈*在该房产处无偿居住，故王**、沈*装修房屋后搬进该房屋居住至今。王**、沈*、王*、刘*父亲在世时曾告诉王**、沈*说王*、刘*表示房子就给王**、沈*儿子，让王**、沈*居住，王*、刘*也曾表示不会向王**、沈*要房子。但王**、沈*、王*、刘*父亲去世后，王*、刘*在2010年向王**、沈*表示要出售该房产。由于双方家庭多年来关系较好，加之王**、沈*当时还借给王*、刘*儿子12万元用于购房，所以经过多次协商最终王*、刘*同意将该房产以35万元的价格卖给王**、沈*。后王*、刘*起草房屋产权转让备忘录，双方于2010年12月1日签字后各执一份。之后王**、沈*通过向亲戚借款付清王*、刘*35万元购房款，同时王*、刘*出具了收到上述房款的收条，并将房产所有权证原件交予王**、沈*。双方签订房屋买卖合同后，王*、刘*理应全面、正确的履行合同，然而王*、刘*一直未能按照约定将涉案房屋产权转移至王**、沈*名下。为此，为维护王**、沈*合法权益，故诉至法院要求判令：王*、刘*立即将位于北京市顺义区×室房屋过户至王**名下，过户时需要王*、刘*或者王**、沈*负担的包括税费在内的所有费用均由王**负担。

一审被告辩称

王*、刘**称：双方于2010年12月1日签订的《房屋产权转让备忘录》中的房屋产权转让，是赠与的转让而非买卖的转让，双方约定的本意是将房屋无偿的赠与王*1、沈***、刘*生活发生严重困难，涉诉房屋的房屋所有权人仍为王*，未办理产权变更手续，且王*、刘*已经在2015年7月1日决定再次通知王*1、沈*撤销房屋的赠与。故王*、刘*没有义务将房屋过户至王*1，王*1、沈*的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。

一审法院查明

原审法院经审理查明：王**、沈**夫妻关系，王*、刘**夫妻关系。王*与王**系姐弟关系。王*名下有一套位于北京市顺义区×室房屋一套，涉诉房屋于1994年登记在其名下。

2002年左右，王*、刘*将上述房屋提供给王*1、沈×免费居住使用。

2010年12月，王*、刘*与王*1、沈*签订《房屋产权转让备忘录》，内容为：“转让房屋为×，房产证顺字11392号，建筑面积61.38平方米，1993年优惠购买1.4万元，2010年市场价约80万元。一、鉴于姐姐王*与弟弟王*1多年来一直互相协助，关系密切，特别是在父亲患病的四年中，弟弟协助姐姐尽到了照顾义务。所以姐姐愿意将自己名下的义宾南10号楼3门401的房屋产权转让给弟弟，以解决弟弟一家的住房困难，同时也安慰了父亲的在天之灵。二、弟弟感谢姐姐多年来的经济帮助与生活关怀，特别是现在又把无偿居住了九年的房屋产权彻底转让给了弟弟，弟弟非常感激，愿意筹措35万元补偿给姐姐。弟弟愿意在今后的生活中，继续给上了年纪的姐姐、姐夫以力所能及的帮助，愿姐姐、姐夫今后生活得更美好。三、产权过户手续由弟弟办理，姐姐积极配合。此文各抄录一份。备忘录底部有王*、刘*及王*1、沈*的签名。合同落款日期为2010年12月1日。

王**、沈×称备忘录实际是2010年12月3日支付王*、刘*35万元后才签订的，但想从1号开始计算，就写成2010年12月1日。王*、刘*对此不予认可，坚称合同签订日期为2010年12月1日。

签订上述备忘录后，王**、沈**2010年12月3日，王*、刘*将涉诉房屋的房本交给二人，但王**、沈*在出具的收条中将日期写成了2010年12月1日。王*、刘*对此不予认可，称房本交付时间就是2010年12月1日。

2010年12月3日，王**、沈×将35万元款项通过银行支付给王*。同日，王*、刘**写一收条：“今收到×房屋补偿款叁拾伍万元正”。

庭审中，王**、沈*、王*、刘*对关于双方签订的《房屋产权转让备忘录》的性质产生争议。

王**、沈×主张，因双方的法律意识不强，所以没有将该文件规范的直接写明为买卖合同，但从备忘录中的具体约定可以看出，性质就是买卖合同。

王*、刘*主张，备忘录的性质为赠与合同，涉诉房屋是赠与的转让而非买卖的转让，双方约定的本意是将房屋无偿赠与王*1、沈*。原因有以下几点：

1.因为如果是买卖合同，应当具备买卖价格，且必须是明确约定的，否则合同是不具备实际履行性的，而备忘录并不具备。

2.备忘录中第二条约定“弟弟感谢姐姐多年来的经济帮助与生活关怀，现在又把无偿居住了9年的房屋产权彻底转让给弟弟，弟弟非常感激，愿意筹措35万元补偿给姐姐”，该约定可以看出，在签订备忘录之前，王**、沈*已经无偿居住了9年。也就是说房屋的占有、使用权利已经归王**、沈*9年，王*、刘*从未主张过收益权，而是给王**、沈*无偿居住了9年，“彻底”转让的本意是之前就具备了无偿转让、赠与的意思并部分已经履行，所以才会出现此次约定的“彻底”转让。否则何来无偿居住？彻底转让？“弟弟非常感激，愿意筹措35万元补偿给姐姐”该文字表述明确35万元的性质为补偿款，不是买卖价款。在签订备忘录的时候，王**、沈*只是表示愿意筹措35万元，具体能不能筹措到，什么时间筹措到，都是不确定的。即35万元的补偿款并非房屋赠与的前提条件，并非弟弟筹措35万元补偿给姐姐，姐姐就同意将房屋彻底转让给弟弟，而是姐姐将房屋转让给弟弟在先，弟弟处于感激，自愿给付35万元作为补偿。所以该款明确不是买卖房屋的价款，更能进一步证明备忘录是赠与而非买卖合同。

3.双方签订备忘录后，表明此次“彻底”转让，才有房产证的交付。房产证的交付，代表王*、刘*的赠与诚意，是备忘录约定的“彻底”的本来意义。如果是买卖，通常应当先给付购买款项，后交付房产证。

4.在签订备忘录之前，王*、刘**欠王*1、沈*借款未偿还，该笔借款连同利息约13万元是在王*1、沈*将35万元补偿款给付之后才偿还的。如果是正常的买卖，王*、刘*是否应该考虑到尚欠王*1、沈*的款项，并提出该欠款与房屋买卖价款的处理方法？所以如果是买卖的话，根本不符合逻辑。

5.写备忘录的背景是，双方的父亲在世时说过如果王**、沈*儿子结婚没有房屋就把涉诉房屋赠与王**、沈*。2010年，王*、刘*儿子想换房，想将涉诉房屋要回在市场上出售，但王**、沈*没有同意。考虑到之前父亲说过的话，所以就同意将房屋无偿赠与给王**、沈*。因为当时房价涨的很快，王**、沈*为了感谢王*、刘*长期照顾，就自愿补偿给王*、刘*35万元。

王**、沈×对二人的上述主张均不予认可。

在王*、刘*提交证据过程中，提交《撤销赠与通知书》，称二人身体健康状况日益下降，医疗开支日益增加，继续履行房屋产权转让备忘录将房屋赠与王*1、沈*将致使王*、刘*的生活发生严重困难。现房屋的所有权人仍为王*，未办理产权变更手续。所以根据《中华人民共和国合同法》第186条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。故现通知王*1、沈*撤销2010年12月1日与王*1、沈*签订的房屋产权转让备忘录约定的顺义区×室房屋。为此，王*、刘*还提交了王*、刘*的医疗票据证实身体状况。王*1、沈*对撤销赠与通知书不予认可，并称医院的单据与本案无关，王*、刘*现住在别墅、有医保，不能看出王*、刘*生活发生困难。

另，现沈×名下有一套限价商品住房，位于北京市顺义区×1室。王**明确表示如法院支持其诉讼请求，过户时需要双方负担的包括税费在内的全部费用均由王**负担。

一审法院认为

原审法院经审理后认为：本案争议的焦点是双方于2010年12月签订的《房屋产权转让备忘录》的性质，从该备忘录措辞来看，已经明确王*愿意将涉诉房屋的产权转让给弟弟，同时约定了弟弟给姐姐35万元的补偿，在签订协议后，王*1、沈*也在签订协议后及时支付了该款，王*将涉诉房屋的房屋产权证交付。故从该备忘录的整体来看，该协议性质应为买卖合同，而非赠与合同，故王*、刘**称该备忘录系赠与合同的主张，依据不足，法院不予支持。现王*1要求王*、刘*协助将涉诉房屋过户至王*1名下，法院予以支持。原审法院据此判决如下：王*、刘*于本判决生效之日起十日内协助王*1将上述房屋过户登记至王*1名下，过户时需要王*1及王*、刘*交纳的包括税费在内的全部费用均由王*1负担。

上诉人诉称

王*、刘*不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决，驳回王*1、沈*的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用及保全申请费由王*1、沈*承担。其上诉理由是：1.王*、刘*与王*1、沈*于2010年12月1日签订的《房屋产权转让备忘录》中的房屋产权转让，是赠与的转让而非买卖的转让，双方约定的本意是将房屋无偿的赠与王*1、沈*。2.现王*、刘*生活发生严重困难，赠与合同不能继续履行。3.该房屋所有权人仍为王*，未办理产权变更手续，王*、刘*已于2015年7月1日决定再次通知王*1、沈*撤销房屋的赠与。

王**、沈*同意原审法院判决，不同意王*、刘*的上诉请求。

本院查明

本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。

上述事实，有双方当事人在庭审上的陈述、房屋产权转让备忘录、银行单据、收据、房屋所有权证书、撤销赠与通知书、医疗单据等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：本案上诉争议焦点是《房屋产权转让备忘录》的性质是否为赠与合同，对此，需结合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）关于赠与合同的相关规定及《房屋产权转让备忘录》的约定予以认定。《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王*、刘*未能提供充分证据证明《房屋产权转让备忘录》系赠与合同，应当承担不利后果，理由如下：

1.《房屋产权转让备忘录》约定的房产转移是有对价的，并非无偿转让。

《房屋产权转让备忘录》约定，王*愿意将涉诉房屋的产权转让给王*1，王*1愿意给予王*35万元的补偿款，此35万元是否为转移争议房产所有权的对价系双方主要争议。从整体内容来看，《房屋产权转让备忘录》约定35万元补偿款的主要目的是对王*、刘*丧失争议房屋所有权给予补偿。《房屋产权转让备忘录》所使用的“解决弟弟一家的住房困难、安慰父亲在天之灵”等表述体现了姐弟亲情，特别是弟弟对姐姐多年照顾的感激之情，足以说明补偿款明显低于市场价格的缘由，但尚不能否定35万元作为房产转移对价的性质。因此，尽管《房屋产权转让备忘录》未明确写明其性质是买卖还是赠与，但其所约定的房产转移是有对价的，并非无偿转让。

2.《合同法》所规定的赠与合同不包括明显低于市场价值的财产转让。

《合同法》第一百八十五条（以下简称一百八十五条）规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。一百八十五条所规定之赠与合同的基本特征是无偿的财产给予，该条并未将赠与合同扩大适用于明显低于市场价值的财产交易。因此，除非双方另有明确约定，不能将明显低于市场价值的财产转让简单归入《合同法》所规定的赠与合同之中。

本案中，《房屋产权转让备忘录》未明确约定其性质为赠与合同，且无证据表明双方另有关于房产赠与的约定，尽管35万元的补偿款明显低于争议房产市价，也不能据此认为《房屋产权转让备忘录》系赠与合同。

综上所述，《房屋产权转让备忘录》约定了有对价的财产转让，不符合《合同法》关于赠与合同的规定，王*、刘*关于《房屋产权转让备忘录》系赠与合同的上诉意见证据不足，不应予以支持。《房屋产权转让备忘录》系各方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。现王*1、沈*要求王*、刘*办理过户手续的要求符合双方约定，应当予以支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费6550元、保全申请费5000元，均由王*、刘*负担，于*判决生效之日起10日内交纳；二审案件受理费6550元，由王*、刘*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月六日