北京中和**责任公司与李**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京中和枣苑物**任公司与被告李**物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月7日立案受理。依法由代理审判员宋*适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人史成续、被告委托代理人李**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告北京中和枣苑物**任公司诉称：2013年9月3日，原告与北京市东**业主委员会签订《物业管理服务合同》，由原告向悠胜美苑小区提供物业服务。根据合同约定，×号楼物业服务费的标准为每平方米每月2.5元，物业服务费按季度交纳，在1、4、7、10月的10日前预交当季度的费用；业主逾期交费，从逾期之日起每日按欠费金额的万分之五支付违约金。被告系×号楼×门×室业主，房屋建筑面积为90.61平方米。合同在履行过程中，被告无故拖延拒不交费。根据合同约定，被告支付违约金的标准按每日2.49元计算，自2015年4月11日计至2015年9月23日，共计160日。现诉至法院，请求判令：1、被告向原告交纳2013年9月3日至2015年7月2日的物业服务费4983.55元；2、被告向原告支付违约金398元；3、被告承担本案诉讼费。

被告辩称

被告李**辩称：被告欠交物业服务费情况属实。被告居住的房屋是2007年购买，小区业主委员会签订《物业管理服务合同》时并未征求×号楼业主的意见。被告购买的房屋是经济适用房，应当执行北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准即0.55元／建筑平方米。原告与业主委员会签订合同约定的物业服务费标准过高，不符合政府指导价标准。另外，原告提供的物业服务存在地下室出租导致大量货物堵塞楼门口的问题，影响了居住生活。综上，不同意原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：被告为本市东城区管村×号院×号楼×层×单元×号房屋（以下简称涉诉房屋）的所有权人，该房屋建筑面积为90.61平方米，涉诉房屋按经济适用住房管理。

2013年9月3日，原告与北京市东城区悠胜美苑小区（以下简称悠胜美苑小区）业主委员会签订《物业管理服务合同》，由原告为悠胜美苑小区提供物业服务。合同约定，原告提供的物业服务内容为：对本小区物业的房屋建筑共用部位实施维修、养护和管理；对本小区物业的共用设施、设备实施维修、养护、运行和管理；对本小区范围内的市政公用设施和附属建筑物、构筑物实施维修、养护和管理；对本小区内的公用绿地、花木、建筑物品等实施养护与管理；对本小区内的附属配套建筑和设施公共共用部分实施维修、养护和管理；提供公共环境卫生服务；维持本小区物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；维持本小区内公共秩序；提供房屋装饰装修管理服务等。物业服务费用按不同楼栋、楼层分别定价，涉诉房屋所在的×号楼具体标准为每月每平方米2.5元。根据政府发布的关于物业服务费调整的政策以及本小区的实际经营情况，经双方协商并通过业主大会确认后，可相应进行调整。物业服务费收费期间为每季度交纳一次，在1、4、7、10月的10日前预先交纳当季度的费用。经业主同意，也可以按半年或年度方式收取。小区业主未按约定交纳物业服务费，从逾期之日起按每日万分之五向原告支付违约金。合同期限为三年，自2013年9月3日起至2016年9月2日止。《物业管理服务合同》签订后，原告依约提供了物业服务，被告未交纳2013年9月3日至2015年7月2日的物业服务费4983.55元，故原告持诉称理由诉至法院。

庭审中，被告提交了录音证据用以证明2号楼在出售时开发商承诺物业服务费按照1.4元-1.8元的标准收取。原告不认可该证据的真实性，亦认为该证据与本案无关联性。被告提交了照片用以证明原告提供的物业服务存在地下室出租导致大量货物堵塞楼门口的问题。对此，原告称照片真实性不认可，并称业主运送货物是正常的，小区停放货物不是持续存在的情况。关于×号楼地下室出租问题，原告称地下室并非原告出租，是由开发商**有限公司出租，原告无权干涉产权人的正常出租行为。

诉讼中，原告同意对被告应交纳的物业服务费减少300元。

上述事实，有《物业管理服务合同》，照片，房屋所有权证及原、被告的当庭陈述在案为证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明事实，原告与被告所在悠胜美苑**委员会签订《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约提供了物业服务，有权依据合同收取物业服务费。被告以业主委员会签订合同时未征求被告意见为由拒绝交纳物业服务费的答辩意见，属于被告与业主委员会内部关系，与本案无关，本院不予采纳。被告以×号楼物业服务费标准过高为由拒绝交纳物业服务费的答辩意见，因该物业服务费标准是业主委员会与原告协商后通过《物业管理服务合同》约定，并未违反法律、行政法规的强制性规定，故对该物业服务费标准，本院予以认可。被告认为物业服务费标准过高的意见可通过业主委员会与原告协商解决。被告提交录音证据用以证明开发商曾承诺物业服务费的具体标准，因该证据与本案无关，本院不予采信。被告虽辩称依据《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》，经济适用住房小区物业服务收费基准价标准为每月0.55元／建筑平方米，但《北京市物业服务收费管理办法（试行）》明确规定：“经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准。”，据此规定，悠胜美苑小区已成立业主委员会，具体物业服务费标准应以《物业管理服务合同》为准。被告辩称悠胜美苑小区物业服务存在地下室被出租致使大量货物堵塞楼门口等问题，因其提供的证据不足以证明原告提供的物业服务从根本上未达到《物业管理服务合同》的约定，故被告不能以此来拒绝交纳物业管理费。需要指出的是，原告提供的物业服务确实存在一定的问题，今后需要尽力提高服务质量，以满足业主的合理需求。因此，关于原告要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。鉴于原告自愿对被告应交纳的物业服务费减少300元，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告李**于本判决生效后十日内给付原告北京中和枣苑物**任公司自二○一三年九月三日至二○一五年七月二日的物业服务费四千六百八十三元五角五分；

二、驳回原告北京中和枣苑物**任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25元，由被告李**负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十一月六日