苏*与北京农村**司回龙观支行等金融借款合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人苏*因与被上诉人北**公司回龙观支行(以下简称回龙观支行)、原审被告北京都**团有限公司（以下简称都市公司）金融借款合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2015)昌*（商）初字第1507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日受理后，依法组成由法官甄**担任审判长，法官王*、法官孙*参加的合议庭审理本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

回**支行在一审中起诉称：2005年10月9日，回**支行与苏*、都市公司签订《个人住房借款合同》，约定回**支行向苏*提供贷款86万元，用于向都市公司支付购房款，按等额本息还款法还款，都市公司在苏*办理完毕抵押登记之前，为苏*履行合同义务提供阶段性连带责任保证。同日，回**支行依约提供了借款。现苏*逾期偿还贷款，故诉至法院，请求判令：1、解除回**支行与苏*签订的《个人住房借款合同》；2、苏*偿还贷款本金434092.16元；3、苏*支付利息（自2011年9月25日起至实际偿还之日止，暂计算至2014年8月25日为108914.09元）；4、苏*支付复利（自2011年9月25日起至实际偿还之日止，暂计算至2014年8月25日为9893.58元）；5、苏*以贷款本金余额434092.16元为基数，按日万分之三的标准支付自2011年9月25日起至实际偿还之日止违约金；6、都市公司承担连带保证责任；7、苏*、都市公司承担本案全部诉讼费用。

一审被告辩称

苏*在一审中答辩称：不同意回龙观支行的诉讼请求，认为和回龙观支行之间的借贷关系已经终止，不存在还款义务，2010年海民初字第5399号调解书中苏*和都市公司已经解除了房屋买卖合同关系，当初根据和银行签订的贷款的相关约定，苏*和都市公司之间解除买卖合同的关系之后，涉及债务应该由丙方即都市公司负责，和苏*没有关系。本案回龙观支行从2010年之后也再没有向苏*主张还款责任，所以回龙观支行、苏*已经不存在借贷关系。

都市公司在一审中答辩称：对第二项到第四项诉请的担保期间都不认可。都市公司只承担6个月担保期间，从2011年9月25日到2012年3月25日，依据借款合同第39条第四项下面的第3、4小项和合同法第一百一十九条规定。第五项诉请不认可，其他都认可。

一审法院查明

一审法院审理查明：北京市**系都市公司开发建设的商品房项目。2005年7月16日，都市公司与苏*签订《商品房买卖合同》，约定苏*向都市公司购买××小区×号房产。

2005年10月9日，甲方苏*（借款人、抵押人）与乙方回龙观支行（贷款人、抵押权人）、丙方都市公司（保证人，即开发商或售房单位）签订编号为（2005）年（按）字（669）号《个人住房借款合同》。合同约定：本借款用于向丙方购买商用房，房屋座落于北京市海淀区××；乙方向甲方提供贷款860000元，即甲方所购买房屋总价值的59.96％；借款期限为10年，从2005年10月9日起至2015年10月9日止；贷款月利率为5.1‰，以乙方实际划款当日国家法定利率为准；本贷款利率在贷款期限内，遇国家法定利率调整时，于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率，国家法定利率调整时，乙方有义务直接执行中**银行有关规定，不再另行通知甲方；乙方根据甲方预先签署的《委托转账付款授权书》，将甲方所贷款项直接划入丙方在乙方开立的存款账户内；甲方应从贷款划至丙方在乙方开立的存款账户的次月开始偿还贷款本息，每一个月为一个还款期，当月本息当月清偿，还款日为每月25日，最后一次还款不能迟于本合同期限届满日；甲方应从贷款发放次月起，按月归还贷款本息，还款总期数为120期；还款方法为等额本息还款法，即甲方按月以相等的金额偿还贷款本息；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，甲方以所购住房作为贷款抵押，在甲方取得该住房的《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证；保证担保的范围包括本合同项下甲方的借款本金、利息（包括罚息）、甲方应支付的违约金、赔偿金以及乙方为实现债权而发生的一切相关费用等；在保证期间，丙方愿对甲方的债务承担连带保证责任，如甲方未能依照合同约定按时偿还任何一期贷款本息或相关费用，乙方有权要求丙方就甲方所欠债务承担保证责任；保证期间自本合同生效之日起至甲方抵押的房屋取得《房屋所有权证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料原件交乙方代为保管之日止；借款到期，甲方未按本合同约定清偿贷款本息，乙方从贷款逾期之日起按合同载明的贷款利率水平上加收30％计收罚息；在本合同履行期间，甲方未按合同的约定在还款期内归还贷款本息，乙方对贷款余额按贷款利率计收利息，对未收取利息部分按贷款利率计收复利，对拖欠的分期还款额和拖欠天数按每日万分之三的违约金率收取违约金；借款期间，甲方累计6个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用，乙方有权停止向甲方发放贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权与抵押人协商将抵押物折价或依法拍卖、变卖或要求保证人履行保证责任；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。

上述合同签订后，回**支行依约发放了贷款。苏*、都市公司按照合同的约定履行了部分还款义务，但已经累计超过6个月未偿还贷款本息。截至2014年8月25日，苏*尚欠贷款本金434092.16元、利息108914.09元、复利9893.58元。回**支行起诉的第三项诉讼请求中的利息数额已经包含第四项诉讼请求中的复利。

庭审中都市公司、苏*陈述，双方因履行《商品房买卖合同》产生纠纷，曾诉至北京市海淀区人民法院，2010年海民初字第5399号调解书证明双方签订的《商品房买卖合同》已经解除。

另查，回龙观支行于2014年12月26日提起本案诉讼，本院于2015年1月18日向苏*送达起诉材料，于2015年1月21日向都市公司送达起诉材料。

上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》、借款借据、还款明细表、个人信贷业务系统查询结果表、（2010）海民初字第5399号民事调解书及当事人当庭陈述等证据在案佐证。

一审法院判决认定：回龙观支行与苏*、都**司签订的《个人购房借款合同》是当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，该合同合法有效，各方当事人应当按照合同的约定履行各自义务。回龙观支行依约发放了借款，苏*应按约分期支付借款本金及利息并履行到期清偿全部借款本息的义务。现苏*在履行过程中已经累计超过6个月未偿还借款本息，该行为严重违反了借款合同约定，构成违约，应承担相应违约责任，故回龙观支行请求判令解除合同、提前收回贷款本金并要求苏*支付利息（含罚息、复*）的诉讼请求，符合《个人购房借款合同》的约定，该院予以支持。关于复*，回龙观支行起诉的第三项诉讼请求中的利息数额已经包含第四项诉讼请求中的复*，故回龙观支行起诉的第四项诉讼请求该院不予支持。关于违约金，因《个人购房借款合同》已经明确约定了罚息，而罚息亦属于违约责任的范畴，回龙观支行同时主张罚息和违约金属于重复主张，且罚息的数额已经足以弥补回龙观支行的损失，故回龙观支行要求苏*支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。**公司作为保证人，应当按照《个人购房借款合同》的约定对苏*的债务承担连带保证责任，并有权在承担保证责任之后向苏*追偿。需指出，都**司认为其已向苏*退还购房款，故在本案不应承担保证责任的抗辩意见，该院认为，双方之间的房屋买卖合同纠纷与本案借款合同纠纷不属同一法律关系，对都**司的该项抗辩意见，该院不予采信。综上所述，该院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条及《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决：一、确认回龙观支行与苏*、都**司于二○○五年十月九日签订的编号为（2005）年（按）字（669）号《个人住房借款合同》已于二○一五年一月二十一日解除；二、苏*于判决生效后七日内返还回龙观支行贷款本金四十三万四千零九十二元一角六分；三、苏*于判决生效后七日内支付回龙观支行截至二○一四年八月二十五日的利息（含罚息、复*）十万八千九百一十四元九分，并支付自二○一四年八月二十六日起至欠款付清之日止的利息、罚息、复*（按照《个人住房借款合同》的约定计算）；四、都**司对苏*应承担的本判决第二、三项确定的债务向回龙观支行承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后向苏*追偿；五、驳回回龙观支行的其他诉讼请求。

上诉人诉称

苏*不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审判决事实认定不清，苏*不是借款合同关系的借款主体，不应承担还款义务。《个人住房借款合同》第十三条约定：“如发生致使苏*与都市公司签订的购房合同解除的情况，苏*与都市公司一致同意回龙观支行按本条第3款约定的提前清偿全部贷款方式处理，都市公司应自购房合同解除之日起10日内，一次性向回龙观支行支付苏*尚未偿还的本合同项下的全部贷款本息及违约金。”此为附条件的合同权利义务转移的约定，《商品房买卖合同》解除后，苏*的权利义务就终结了。2010年北京市海淀区人民法院做出的《民事调解书》中已确认了苏*与都市公司之间的《商品房买卖合同》解除的事实，苏*与回龙观支行之间不再存在借贷关系，应由都市公司向回龙观支行支付剩余贷款本息及其他相关款项。本案中，《商品房买卖合同》解除的事实与本案借款合同有直接的法律关联，一审判决未认定《商品房买卖合同》解除对本案借款合同关系产生的实质影响，属于认定事实和法律关系确认上的严重错误。一审判决适用法律不当。本案应适用合同权利义务转移的相关规定。综上，苏*请求二审法院撤销一审判决，改判驳回回龙观支行对苏*的诉讼请求，一、二审诉讼费用由苏*负担。

被上诉人辩称

回龙观支行服从一审法院上述民事判决，其针对苏*的上诉理由答辩称：一、苏*与都市公司解除《商品房买卖合同》未通知回龙观支行，即使买卖合同解除的情况下，也要经过回龙观支行同意才能免除苏*的还款责任，故苏*仍负有还款义务。二、回龙观支行并非《民事调解书》涉及案件的当事人，该调解书对回龙观支行不发生法律效力，不影响回龙观支行根据《个人住房借款合同》向苏*和都市公司主张权利。回龙观支行未收到苏*提交的提前清偿贷款的申请，也未同意过此事，苏*仍应承担还款责任。综上，回龙观支行请求二审法院维持一审判决，驳回苏*的上诉请求。

都市公司服从一审法院上述民事判决，其针对苏*的上诉理由述称：不同意苏*的上诉请求，同意一审判决。

本院查明

本院二审期间依法补充查明如下事实：《个人住房借款合同》第十三条约定：如发生致使甲方和丙方签订的“购房合同”解除的情况，甲方和丙方一致同意乙方按照本条第3款约定的提前清偿全部贷款方式处理。丙方应自“购房合同”解除之日起10日内，一次性向乙方支付甲方尚未偿还的本合同项下的全部贷款本息及违约金。本条第3款指向的约定内容为：甲方申请提前清偿全部贷款，经乙方同意根据本合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用天数计收利息。

2010年9月17日，北京市海淀区人民法院就苏*与都市公司商品房销售合同纠纷一案作出民事调解书，调解协议内容包括：位于北京市海淀区西三旗××底商×号房屋的剩余贷款，由都市公司偿还；苏*配合都市公司到银行办理还款手续。

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，尚有当事人在二审中的陈述意见在案佐证。

本院认为

本院认为：回龙观支行、苏*及都市公司签订的《个人住房借款合同》系三方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为有效。

《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除、致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，苏*与都市公司之间签订的《商品房买卖合同》已于2010年9月17日经双方调解解除，《个人住房借款合同》对苏*来讲合同目的已然无法实现，但苏*一直未向法院提出解除《个人住房借款合同》的请求，直至回龙观支行以苏*及都市公司逾期偿还贷款为由，在本案中提出解除《个人住房借款合同》的诉讼请求。

关于回龙观支行解除《个人住房借款合同》的诉讼请求，因苏*及都市公司累计6个月未偿还贷款本息和相关费用，根据《个人住房借款合同》的约定，回龙观支行有权解除《个人住房借款合同》，合同自通知到达对方时解除，故一审判决关于《个人住房借款合同》于2015年1月21日解除的认定正确，本院予以维持。

《个人住房借款合同》解除后，根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，因本案存在《商品房买卖合同》在先解除的情形，此时应按照司法解释第二十五条第二款的规定，确定返还的义务主体，故本院认为，《个人住房借款合同》解除后返还本金及利息的义务主体应为都市公司。

回龙观支行称其诉讼前并不清楚苏*与都市公司之间解除《商品房买卖合同》的情况，且认为根据《个人住房借款合同》的约定，苏*与都市公司之间解除购房合同，由都市公司还款应征得其同意。就此本院认为，根据《个人住房借款合同》第十三条的约定，在发生《商品房买卖合同》解除的情况下，回龙观支行同意由都市公司清偿全部贷款，此条约定内容指向的是在是否同意提前清偿时需要取得回龙观支行的同意，而非还款主体由回龙观支行任意选择，现《个人住房借款合同》已然解除，按照《个人住房借款合同》第十三条的约定，回龙观支行应选择向都市公司主张全部贷款本息。

综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，处理结果有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第就是三条第二款、第九十六条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持北京市昌平区人民法院（2015）昌*（商）初字第1507号民事判决第一项；

二、撤销北京市昌平区人民法院（2015）昌*（商）初字第1507号民事判决第二、三、四、五项；

三、北京都**团有限公司于本判决生效后七日内返还北京农**有限公司回龙观支行贷款本金四十三万四千零九十二元一角六分；

四、北京都**团有限公司于本判决生效后七日内支付北京农村**司回龙观支行截至二○一四年八月二十五日的利息（含罚息、复*）十万八千九百一十四元九分，并支付自二○一四年八月二十六日起至欠款付清之日止的利息、罚息、复*（按照《个人住房借款合同》的约定计算）；

五、驳回北京农**有限公司回龙观支行的其他诉讼请求。

如果北京都**团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费九千三百二十九元，由北京农**有限公司回龙观支行负担一百六十七元（已交纳），由北京都**团有限公司负担九千一百六十二元（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费九千三百二十九元，由北京都**团有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一六年四月八日