北京世**有限公司与刘*租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京世**有限公司（以下简称世纪港湾公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第04797号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭并公开审理了本案。上诉人世纪港湾公司的委托代理人杨**、师立康，被上诉人刘*的委托代理人付迎涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2015年1月，刘*诉至原审法院称，2013年底，世**公司以位于北京市朝阳区东四环中路37号“北京城工美大厦”（简称工美大厦）的名义进行招商宣传，实际是对该大厦二层的“世纪港湾商城”（简称商城）进行招商。2014年2月24日，刘*与世**公司签订《北京世纪港湾百货城铺位租赁合同》，约定世**公司将商城内“××”铺位（简称涉案摊位）出租给刘*，租期为一年，自2014年3月1日至2015年2月28日，年租金31025元，保证金5000元。合同同时约定世**公司负有提供相关配套设施保证刘*方正常经营条件的义务以及负责维护并改善商城的整体形象、负责商城的公共安全和消防管理等义务。合同签订后，刘*依约向世**公司交付租金31025元、保证金5000元。在接收涉案摊位后，刘*支付15110元进行装修并经营。在经营过程中，商城内存在电梯空调无法使用、装修污染严重、消防设施未经检验合格等问题，由此导致顾客寥寥，经营环境糟糕。部分商户开始于2014年6月底采取集体维权的方式要求世**公司改善商城环境、进行广告宣传和顺延免租期。经过多次协调，世**公司于2014年6月30日晚宣布2014年全年为免租期，2015年1月1日起租。此后，双方就租期顺延的问题签订补充协议，但世**公司以需要盖章为由将补充协议收走，并不再返还。此后，世**公司关于招商广告的承诺亦没有兑现，且不能给刘*办理营业执照，导致刘*的经营无法正常进行。世**公司的种种行为让刘*的经营难以为继，刘*遂于2014年11月6日与部分商户一起向世**公司递交了《解除租赁合同通知书》。次日，刘*搬离了涉案摊位，在向世**公司市场部交还钥匙的过程中，无人收取。刘*认为双方合同已经自2014年11月6日解除，世**公司应当退还刘*的全部租金和保证金，故诉至法院，要求世**公司返还刘*已交纳的租金31025元、保证金5000元，并赔偿刘*装修损失15110元。

世纪港湾公司在原审法院辩称并反诉称：刘**述双方签订合同及支付款项情况属实。双方在履行合同过程中并无矛盾。2014年6月下旬，部分商户因商城的广告宣传问题和部分设施设备使用问题在商城周边聚集闹事，但双方最终并未达成一致书面意见，因此不能视为对原合同约定免租期的变更。世纪港湾公司认为合同起租日就是2014年4月18日商城试营业日。另外，刘*主张的解除合同的事由均不能成立，世纪港湾公司没有合同约定的为刘*办理营业执照的义务，但世纪港湾公司在出租商城摊位期间，仍然为部分商户办理了营业执照，且营业执照的办理需要刘*自己先到工商登记机关核准名称，然后才由世纪港湾公司出具手续，但是刘*没有进行核准，因此和世纪港湾公司无关。商城的消防验收已经于2014年11月7日取得合格证，此前世纪港湾公司已经申请较长时间，由于管理部门的审核需要一定时间，所以拖延，故不认可刘*的主张。关于广告宣传的问题，世纪港湾公司在合同中并无相关义务，因此也不能成为刘*解除合同的理由，事实上世纪港湾公司在商城周边也制作了广告位。综上，世纪港湾公司认为刘*的诉讼请求不能成立，均不同意。同时，世纪港湾公司认为刘*的租赁合同履行过程中擅自解除合同且存在合同约定的连续三天未经世纪港湾公司同意不开展营业的行为，构成违约并符合解除合同的条件，故提出反诉，要求解除双方之间的《世纪港湾铺位租赁合同》，并要求刘*支付违约金5160元。

一审被告辩称

刘**反诉辩称：双方合同已经于2014年11月6日解除，刘*随即撤离了涉案摊位，刘*不存在违约行为，不应当支付违约金，不同意其全部反诉请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2014年2月24日，刘*与世**公司签订《北京世纪港湾百货城铺位租赁合同》，约定，刘*向世**公司承租涉案摊位，租期为一年，自2014年3月1日至2015年2月28日，2014年3月1日前刘*提前入住免租金；履行保证金5000元整，在本合同履行期满三个月后，刘*无任何违约行为，世**公司全额退还；世**公司在合同履行过程中应当按照合同约定为刘*提供场地及相关配套设施和经营条件，保障刘*正常经营，同时负责水、电、气、空调、电梯、扶梯等设备的管理、维护和保养；刘*有权要求世**公司履行合同约定的各项义务，并应按时支付租金；在租赁期内如因世**公司原因造成经营场所或涉案摊位停业超过30日，或世**公司延期向刘*提供涉案摊位超过三个月的，刘*有权解除合同；在租赁期内如因刘*逾期7日未支付相关费用或未经世**公司同意累计3日未开展经营活动的，世**公司有权解除合同；双方一方存在上述行为的，须向守约方支付相当于两个月租金的违约金；双方任何一方因不履行本合同约定的义务而给对方造成损失的，应承担赔偿损失的责任；双方对合同内容的变更或补充应采用书面形式，本合同的有关条款变更补充亦需以书面形式签订，且经甲方签章及委托代理人签字生效，未经甲方签章及委托代理人签字的口头承诺、口头约定等对双方无约束力。合同签订当日，刘*向世**公司交纳了租金31025元、保证金5000元。此后涉案摊位一直由刘*占有经营。2014年11月6日，刘*向世**公司发出《解除租赁合同通知书》，以世**公司不能为其办理营业执照、未能兑现广告宣传的承诺等理由，告知世**公司解除合同。2014年11月7日，世**公司发出回函，不同意刘*解除合同的要求。当日，刘*自行搬离涉案摊位。

一审法院认为

原审庭审中，刘**在合同履行期间，世纪港湾公司未能保证商城内电梯和空调等基础设施设备的正常运营，且商城没有通过消防验收，亦无法为其办理营业执照，并称商城其他商户因此集体维权，引发政府部门和公安机关的注意，后世纪港湾公司迫于压力承诺其进行广告宣传并顺延免租期至2015年1月1日，并就此与刘*等商户分别签订了补充协议，但世纪港湾公司以补充协议需要盖章为由将协议收走并未再返还，且亦未能兑现进行广告宣传的承诺，故刘*等商户于2014年11月6日向世纪港湾公司提出解除合同。针对该主张，刘*向法院提交了与世纪港湾公司沟通交涉的视频若干及显示内容为补充协议的照片等佐证，并申请同为商城承租商户的张*运作为证人出庭作证。世纪港湾公司认可在合同履行期内，商城内部分商户聚集与其交涉广告宣传及免租期等事由，并称双方之间确就免租期等事由进行沟通协调，但否认达成了最终一致意见，不认可刘*的相应主张，仅认可2014年4月18日商城开业日为租赁合同的起租日。另，世纪港湾公司称其并无合同约定的为刘*办理营业执照和进行广告宣传的义务，并已经取得商城的消防验收合格证明，故刘*在2014年11月6日提出解除合同的理由不能成立，并认为刘*擅自解除合同且连续三天未经其同意不开展营业，构成违约及世纪港湾公司单方行使解除合同的条件。

针对所争议的问题，刘*还申请法院向北京**公安消防支队、北京市公安局朝阳分局八里庄派出所调取了《不同意投入使用、营业决定书》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》及2014年6月27日公安机关对商户李**等人的询问笔录。其中，《不同意投入使用、营业决定书》显示的出具时间为2014年10月16日，内容为消防管理部门因防火卷帘门设置问题不同意世纪港湾公司对商城投入使用；《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》显示的出具时间为2014年11月7日，针对的场所也是商城所在的工美大厦；询问笔录则显示李**等人因聚集游行而被公安机关询问。对所调取之证据，双方均予以认可，刘*认为世纪港湾公司在未经消防验收合格的情况下即出租涉案摊位，属于违法行为，世纪港湾公司则辩解称其申报消防验收后经过较长时间才取得合格证，且消防验收系行政管理行为，与双方之间的民事关系无关。

诉讼中，为查明商城及涉案摊位情况，法院组织双方进行了现场勘验。商城所在工美大厦为一独立三层建筑，四面临街，共计九个大门，各个大门均可进入工美大厦。从外观看，大厦西侧、东侧和南侧设置多块广告位，但均为白布遮盖，无广告内容，楼顶同侧位置均设置有“世纪港湾商城”标识。从北侧大门进入大厦后，可见大厦一层为艺术品古玩销售区域，二层为百货服装销售区域，三层为京师律师事务所办公区域。涉案摊位位于二层，处于腾空关闭的状态。

现刘*起诉，以双方《北京世纪港湾百货城铺位租赁合同》已经在世**公司承诺的免租期内解除为由，要求世**公司全额退还其所支付的租金和押金。同时，刘*还要求世**公司赔偿其因对涉案摊位装修产生的损失，并就此向法院提交了数额为14800元的装修费用收据及装修照片等佐证。世**公司对此均不予认可，并提出反诉，要求解除双方之间的《北京世纪港湾百货城铺位租赁合同》，并要求刘*支付违约金。刘*对该反诉请求亦不予认可，并坚持其相应主张。另，世**公司亦提出要求刘*返还涉案摊位的反诉请求，经法院询问，双方均称涉案摊位由对方控制，但刘*表示该摊位可以随时由世**公司收回并支配，世**公司亦表示同意，并撤回了相应请求。

原审法院认定上述事实有《北京世纪港湾百货城铺位租赁合同》、租金保证金收据、《解除租赁合同通知书》、《关于〈解除租赁合同通知书〉的回函》、当事人陈述、庭审笔录、勘验笔录及前述证据等在案佐证。

原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

本案中，刘*本着销售经营的目的与世纪港湾公司签订《北京世纪港湾百货城铺位租赁合同》承租涉案摊位，双方均应当依约履行义务。在合同签订后，刘*依约向世纪港湾公司支付了租金和保证金，并收取了世纪港湾公司交付的涉案摊位在商城内进行经营，世纪港湾公司除应保障刘*正常使用涉案摊位以外，还负有保障刘*合理利用商城内附属设施设备以及商城整体顺畅经营所给刘*带来的正常商业氛围的义务。根据本案查明的事实，在合同履行期内，商城因内部的设施设备问题、消防验收问题、广告宣传问题等引发包括刘*在内的多位商户与世纪港湾公司发生争议，世纪港湾公司未能妥善解决并维持商城的顺畅运营，虽无明显违反合同条款的行为，但影响了刘*合同目的的正常实现，应当承担相应责任。

在合同履行期内，刘***湾公司提出解除合同并自行撤离涉案摊位，所依据的理由虽非法定及约定解除合同的条件，但亦非恶意违约，不应当对刘**以违约责任，故对世纪港湾公司要求刘*支付违约金之请求，法院不予支持，而刘*主张双方《北京世纪港湾百货城铺位租赁合同》于2014年11月6日即告解除之观点亦不能成立。现世纪港湾公司反诉要求解除该合同，结合双方合同履行实际不能的情况，双方《北京世纪港湾百货城铺位租赁合同》以解除为宜。对于刘*所交纳的保证金，世纪港湾公司应予退还。对于刘*所交纳的租金，世纪港湾公司虽存在商城管理的失当行为，但亦完成了交付摊位供刘*使用的主要合同义务，加之刘*所提交之证据不能充分证明双方就免租期顺延问题达成一致约定，故刘*亦应当支付一定租金，世纪港湾公司则应当就其责任承担返还部分租金的义务，具体返还数额，法院结合案情酌情予以判定。对于刘*要求世纪港湾公司赔偿装修损失之请求，因刘*支付费用对涉案摊位进行装修亦系出于实现合同目的合理行为，现双方合同因故无法继续履行，世纪港湾公司应当承担一定责任，故应当对刘*产生的该项费用适当赔偿，具体数额，法院结合案情及相关证据酌情予以判定。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十六条之规定，判决：一、解除刘*与北京世**有限公司于二〇一四年二月二十四日签订之《北京世纪港湾百货城铺位租赁合同》；二、北京世**有限公司于判决生效后七日内，返还刘*租金二万零六百八十三元、保证金五千元；三、北京世**有限公司于判决生效后七日内，赔偿刘*装修损失七千四百元；四、驳回刘*的其他诉讼请求；五、驳回北京世**有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

世纪港湾公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审判决第二、三、四、五项，改判驳回刘*的诉讼请求、支持世纪港湾公司的反诉请求。上诉理由：一审判决认定被上诉人违约却以“非恶意违约”为由判决被上诉人不承担违约责任，一审认定上诉人已履行合同的主要义务，却判决上诉人返还被上诉人三分之二的租金，影响合同目的实现的客观事实并不存在。

被上诉人辩称

刘*辩称，同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。虽然对于一审判决有不同意见，但接受一审判决。被上诉人在2014年11月6日解除租赁合同是由于上诉人的违约行为导致被上诉人无法正常经营。上诉人的经营场所没有经过消防安全检查就开业，既违反法律也违反合同。合同约定上诉人应当提供设施和经营条件。上诉人不给被上诉人办理营业执照，违反了合同约定的提供经营条件。上诉人在合同中约定负责广告宣传，没有履行营销管理义务。这三点都是明确的合同义务，因此被上诉人解除合同合理正当。

世纪港湾公司在二审庭审中称《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的出具时间为2014年11月5日，经本院核实，该合格证书显示的落款日期确为2014年11月5日，但双方在一审庭审中均认可该合格证书的下发时间为2014年11月7日。本院查明的其他事实与原**院认定的事实相同，故本院对原**院认定的事实予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为，世纪港湾公司与刘*签订的《北京世纪港湾百货城铺位租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，故而合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。刘*依约交纳了租金和履行保证金，世纪港湾公司亦应全面履行合同约定的义务。按照合同约定，世纪港湾公司作为出租方应为刘*提供场地及相关配套设施和经营条件，保障刘*正常经营，世纪港湾公司亦负有经营设施的建设维护、商城的公共安全和消防管理等义务，以保障租赁合同的顺利履行及合同目的的实现。然而根据本案查明的事实，因商城内部设施问题、消防验收问题、广告宣传问题等引发包括刘*在内的多名商户与世纪港湾公司发生争议，并最终导致多名商户联名于2014年11月6日向世纪港湾公司发出解除合同的通知并于次日自行搬离承租摊位。世纪港湾公司未能为承租方提供符合合同要求的配套设施和经营条件，导致商户的经营活动受到影响并且单方要求解约，世纪港湾公司应承担相应的责任。刘*于2014年11月6日向世纪港湾公司发出解除合同的通知并于次日搬离摊位，系由于世纪港湾公司未能提供满足租赁合同履行要求的经营条件，不能仅因刘*未经世纪港湾公司许可即单方解约、搬离摊位就认定刘*之行为系违约，故世纪港湾公司以刘*连续三天未经其同意不开展营业为由主张刘*承担违约责任不能成立。刘*已搬离承租摊位并主张双方的租赁合同已经解除，世纪港湾公司亦要求解除租赁合同，原审法院结合案情判决解除双方签订的租赁合同并无不当。现刘*主张世纪港湾公司返还租金、保证金并赔偿装修损失，原审法院结合案情酌情予以支持，本院不持异议。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序正当，本院应予维持。世纪港湾公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费539元，由刘*负担225元（已交纳），由北京世**有限公司负担314元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费288元，由北京世**有限公司负担144元（于本判决生效后七日内交纳）；由刘*负担144元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费1128元，由北京世**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月二十一日