北京上**有限公司与北京美联**有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京上善坊**限公司（以下简称上善坊公司）因与被上诉人北京美**有限公司（以下简称美**公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第24947号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人上善坊公司之法定代表人韩**及委托代理人符寒石，被上诉人美**公司之法定代表人王**及委托代理人王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2015年5月，上善**司诉至原审法院称：上善**司与美**公司于2012年2月2日签订了《北京美联**有限公司场地租赁合同》，约定美**公司作为出租人，将自己所有的位于×1楼东楼三层四层建筑面积为1700平方米的房屋租给上善**司用于餐饮。租期5年，自2012年5月1日至2017年4月30日止。约定美**公司应保证按本合同约定向上善**司提供可供上善**司进行经营活动的场地及服务。美**公司承诺只要租赁标的物没有拆除，将保证上善**司在租赁期限内依据本合同的约定使用租赁标的进行经营。上善**司现在的法定代表人韩**此前未做过餐饮，经美**公司工作人员吴**介绍，韩**入股上善**司，从原法定代表人刘*手中接手上善**司，但刘*未将合同及时交付韩**，也未明确告知合同条款。韩**对于开业需要办理的卫生消防环保等资质不了解，相信美**公司关于房屋可用于餐饮经营的许诺。2012年8月，上善**司经过半年装修正式开业但由于消防、卫生不合格，经营至12月被迫关门。2013年8月，美**公司告知上善**司他们已经疏通关系，可以开业。待上善**司招聘员工准备开业时，美**公司却锁门，逼迫上善**司签订补充协议承认拖欠美**公司租金及其他费用100余万元。上善**司出于无奈签署补充协议，但由于卫生、环保、消防审批无法通过，餐厅至今不能营业。美**公司的行为给上善**司造成巨大的经济损失。上善**司现诉至法院，要求判令双方签订的场地租赁合同及补充协议无效；美**公司返还房租612000元及利息，并赔偿上善**司各项损失共计3388000元。

一审被告辩称

美**公司辩称：上善**司所述不属实。我方已经如实告知上善**司租赁房屋的性质，上善**司在清楚房屋性质的前提下承租房屋，且确认不因房屋性质及产权事宜提出任何异议和要求。上善**司从事餐饮经营，熟悉餐饮经营的审批要求。韩**2012年年初带领刘*找到美**公司原股东吴**，主动要求承租，并表示可以办理餐饮经营的行政许可。且合同约定由上善**司自行办理餐饮行政许可。韩**完全知晓双方租赁合同的内容。吴**原与韩**相识，韩**入股上善**司非经吴**介绍。2013年1月上善**司未经我方同意自行停业，2013年8月又找到我方要求二次开业。上善**司所述锁门一事不存在。上善**司称由于卫生、环保、消防审批无法通过，餐厅不能经营不属实；上善**司系因为不能按照补充协议交清租金才自行撤离。涉案房屋属集体土地上十**委会所有所建的房屋，十八里店乡政府予以认可，不属于违法建设。且美**公司也以村委会及乡政府的证明办理了工商登记。我方出租涉案房屋得到村委会及乡政府的授权，也得到了朝**分局的许可，因而租赁合同合法有效。涉案房屋自租赁合同签订至今无任何变化。上善**司不能持续经营系因其自身原因造成，上善**司应自担损失。双方所签租赁合同明确约定上善**司不得因租赁标的房屋性质及产权事宜向我方提出异议和要求，该约定应当信守。就上善**司尚欠我方租金一事我方保留追索权。韩**入股上善**司一事与本案无关。综上，上善**司的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2012年2月2日，上善坊公司作为乙方（承租人）与美**公司（原为北京美联**有限公司）作为甲方（出租人）签订场地租赁合同书，约定上善坊公司租赁美**公司展厅位于×1楼东楼三层四层，建筑面积为1700平方米用于经营餐饮。租赁期限为5年，租期自2012年5月1日起至2017年4月30日止。并就租金、双方的权利义务等事宜进行了约定。前述合同第十条第一项约定“甲乙双方确认，租赁标的为十里河村集体所有的土地上兴建的村民自建用房，该房产无法取得北京市房屋管理部门颁发的《房屋所有权证》，乙方确认上述情况甲方已经如实告知了乙方，乙方对上述情况已完全知悉，且无任何异议，乙方确认不因租赁标的房屋性质及产权事宜向甲方提出任何异议或要求。甲方承诺，只要租赁标的物没有拆除，将保证乙方在租赁期限内依据本合同的约定使用租赁标的进行经营。”

后上善坊公司向美**公司交纳租金60万元。就上善坊公司诉求租金61.2万元中的1.2万元，双方均认可与本案无关。

2013年8月17日，上善坊公司作为乙方，美**公司作为甲方及韩**作为保证人签订补充协议，就上善坊公司、美**公司签署场地租赁合同、上善坊公司拖欠上善坊公司含租金在内的各项费用等事实进行了确认，并就欠款的归还及场地的租赁等后续事宜进行了约定。

庭审中，上善坊公司称因涉案房屋系小产权房屋，无法办理消防手续，依据消防法及相关条例合同应当无效。美**公司不予认可，认为租赁合同合法有效，并为此提交工商查询档案中的北京市朝阳区十八里店乡人民政府于2011年12月14日出具的授权书、情况说明及十里河村委会及十八里店乡政府出具的企业住所（经营场所）证明。其中授权书称“出租经营用房坐落于北京市朝阳区十八里店乡十里河村东，产权为北京市朝阳区十八里店乡所有。房屋用途为商用，建筑面积约为55000平方米。现授权委托北京美联**有限公司对外出租经营，期限为15年。”情况说明中提及“朝阳区十八里店乡十里河村村东”“不属于市级挂账城中村”。企业住所（经营场所）证明中提及“十八里店乡十里河村东”“建设审批手续齐全，不属于违法建设”。

又，上善坊公司庭审中提及其受胁迫而签订补充协议，但称只是形势所逼，无具体个人胁迫；上善坊公司又称双方所签合同第十条第一款显失公平；美**公司出示的企业住所（经营场所）证明具有欺骗性，隐瞒了重要事实。就此上善坊公司未进一步举证，美**公司亦不予认可。

一审法院认为

原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。上善**司、美**公司之间签订的场地租赁合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同的约定行使自己的权利，履行自己的义务。本案中，上善**司主张因涉案房屋系小产权房，无法办理消防验收手续，故其与美**公司签订的场地租赁合同及补充协议无效。但结合庭审调查情况可知，涉案房屋系所辖乡政府认可的合法建筑，不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条所示无效事由。故上善**司要求确认场地租赁合同及补充协议无效无事实和法律依据，法院不予准许。上善**司以此进而主张的租金返还和损失赔偿亦无事实和法律依据，法院不予支持。上善**司庭审中提及的胁迫、欺骗、隐瞒及显失公平均无证据予以支持，美**公司亦不予认可，法院不予采信。

据此，原审法院于2015年11月判决如下：驳回上善坊公司的全部诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，上善坊公司不服原审判决，上诉至本院，认为：一、一审判决适用法律错误。美**公司出租的房屋为农村自建房，属于违章建筑。不论一审判决引用的法条《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条还是我公司引用的法条都能支持我公司关于合同无效的主张；二、一审判决事实的认定存在根本错误。双方签订的《场地租赁合同》第十条属于限制、损害合同一方的合法权益，属于无效条款。美**公司利用我公司不懂餐饮审批，谎称后续手续可以办齐。但事实上涉诉房屋的消防环卫等手续不全，我公司开业后多次遭到有关部门要求停业整顿，最后只能关门歇业。一审判决对上述相关事实并未予以认定。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持我公司原审诉讼请求。美**公司同意原判。

本院经查，美**公司原名称为北京美联**有限公司，于2013年8月8日变更名称为北京美**有限公司。

本院查明

本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实，有相关书证及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，受法律保护。上善坊公司与美**公司签订的场地租赁合同及补充协议，意思表示真实，内容合法，双方当事人均应依约履行。本案中，上善坊公司以涉案房屋为农村自建房，属于违章建筑，无法办理消防验收、环卫等手续为由，主张其与美**公司签订的场地租赁合同及补充协议无效。结合法院查明的有关事实，涉案房屋产权属于所辖乡政府北京市朝阳区十八里店乡政府，房屋系该乡政府认可的合法建筑，且上善坊公司已以涉案房屋为经营场所在工商行政管理部门办理营业执照，上善坊公司亦未能提交证据证明系因涉案房屋性质问题不能办理消防验收、环卫等行政许可手续，故本案双方签订的租赁合同及补充协议并不存在效力禁止性法律规定的合同无效之情形，对上善坊公司的此项上诉主张本院不予支持。上善坊公司以此进而主张租金返还和损失赔偿的请求亦无事实和法律依据，本院亦不予支持。

有关上善坊公司称双方签订的场地租赁合同第十条限制、损害合同一方的合法权益，属于无效条款一节。从该合同条款的内容可知，其约定的目的在于确保上善坊公司对涉案房屋性质的充分知悉，并未限制、损害合同一方的利益，故本院对上善坊公司的该项上诉意见不予采纳。

有关上善坊公司称美**公司利用上善坊公司法定代表人韩**不懂餐饮审批，谎称消防、环境、卫生等手续可以办齐，导致上善坊公司后因手续未能办理而停业一节。首先，上善坊公司作为餐饮经营企业，其理应熟知餐饮经营企业的相关审批要求，其以企业的法定代表人韩**个人对此并不了解而受到美**公司的欺骗进行抗辩，该理由不能成立；并且，上善坊公司并未提交证据证明其因消防、环境、卫生等行政许可手续未能办理而被有关部门要求停业整顿的相关事实。故本院对上善坊公司的该项上诉意见不予采纳。

综上，上善坊公司的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费19400元，由北京上**有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费38800元，由北京上**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决

裁判日期

二〇一六年三月十一日