吴**与北京链**有限公司合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人吴**因与被上诉人北京链**有限公司（以下简称链家公司）、王*合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第44347号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

吴**在原审法院起诉称：2010年4月17日，吴**经链**司介绍看房，并与之签订《过户、按揭代理合同》和《居间成交确认书》，足额交纳了各项服务费共计35600元，合同经三方签字，合法有效。但在合同履行中，链**司未履行与吴**和王*签订的《过户、按揭代理合同》第二条第三款中“为确保房屋交易及时、有效、合理的完成，丙方负责组织、联络甲方与乙方办理产权过户、房屋抵押登记、贷款申请等事宜”的规定，在“办理产权过户”这一必须履行的重大职责中，链**司既没有做“办理产权过户”的组织者，也没有做该职责的联络者，更没有为“确保房屋交易及时、有效、合理的完成”而做忠于职守的全权负责者和保障者。正是链**司的不履约、不作为的行为，导致吴**与王*未能如期履行合同、办理产权过户和支付尾款，继而造成吴**在与王*房屋买卖官司中遭受败诉伤害。2010年4月17日，在链**司主持吴**和王*签订《北京市存量房屋买卖合同》时，因链**司丧失工作原则，致使合同第十条权属转移登记（即最后交易完成日）未填写，为此，吴**和王*于2010年5月9日签订补充约定，该补充约定只是对《北京市存量房屋买卖合同》第十条的补充，未改变2010年4月17日补充协议内容。但因链**司工作疏忽失误，为吴**和王*草拟了一份行文极不严谨的便条式约定，导致出现绝不该有的容易被人误解的原则错误，致使被叵测者利用，使吴**在与王*的诉讼中惨遭败诉。综上，吴**认为由于链**司未履行《过户、按揭代理合同》中第二条第三款规定，在工作和书写合约文本时出现重大行文失误，导致吴**在与王*的诉讼中惨遭败诉，直接损失319040元，并惨痛丧失安身居所，链**司应承担给吴**造成的所有损失。故吴**起诉要求链**司赔偿吴**319040元及双倍利息，继续履行2010年4月17日吴**与王*、链**司签订的《过户、按揭代理合同》，诉讼费由链**司承担。

一审被告辩称

链**司在原审法院答辩称：吴**依据《过户、按揭代理合同》提起的诉讼已过诉讼时效。根据生效判决认定，吴**在履行房屋买卖合同中存在违约行为，双方间的房屋买卖合同已经解除，而《过户、按揭代理合同》已经不存在履行条件和基础，由于生效判决认定吴**存在违约行为，故在本案中要求继续履行并赔偿损失及利息，没有事实和法律依据，且吴**并未按生效判决履行相关义务，故链**司不同意其诉讼请求。同时，链**司依据《过户、按揭代理合同》违约责任约定和相关法律规定，现反诉要求解除该合同。

吴**针对链**司的反诉答辩称：北京**民法院对其再审裁定书作出的时间为2013年12月20日，而其提起本次诉讼的时间是2015年12月8日，并未超过法律规定的“自知道权利受到侵害之日起”两年的诉讼时效。《过户、按揭代理合同》并未在房屋买卖合同纠纷诉讼中有所体现，该合同是独立存在，合法有效的。生效的判决书不能高过法律，其请求法院按照法律依法审理本案，而非按照生效判决书审理，请求法院恢复事实真相，保护我的合法权益，伸张法律公义。

王*针对吴**的本诉及链**司的反诉陈述称：该案件与其没有太大关系，其同意链**司的答辩意见，并同意其反诉请求，因为房屋买卖合同被解除后，《过户、按揭代理合同》已无法继续履行。

一审法院查明

原审法院审理查明：位于海淀区5号楼3门321号（以下简称321号）房屋系王*名下房产。2010年4月15日，王*与吴**及链**司签订《买卖定金协议书》，约定吴**以1595200元购买王*的321号房屋。次日，吴**按协议约定向王*支付了2万元定金。当月17日，王*与吴**签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，双方再次就321号房屋的成交价格进行确认，吴**于签约当日向王*支付了68万元的首付款。当日，王*、吴**及链**司还签订了《补充协议》，明确该《补充协议》是在吴**已实地勘验321号房屋，查验王*提供该房屋相关手续、合同和证件，明确熟知房屋权属情况，且链**司已为双方提供居间服务，为充分保护三方合法权益，本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则下共同订立；同时约定剩余购房款

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200元由吴**在产权过户手续完毕当日支付给甲方，并就买卖双方出现违约等情形约定了违约条款。《补充协议》签订当日，王*、吴**及链**司还签订了《居间成交确认书》和《过户、按揭代理合同》，其中，《居间成交确认书》约定吴**向链**司支付居间报酬25624元；《过户、按揭代理合同》约定吴**向链**司支付代书费7976元及买卖双方的权属过户手续费3000元，并同时约定买卖双方如未按照本合同约定履行义务的，导致合同履行迟延或无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给他方造成的损失，因买卖双方任何一方违反买卖合同导致本合同无法履行的，违约方应当向守约方承担违约责任，所交代理服务费用、评估费不予退还。签约当日，吴**向链**司支付了信息服务费25624元、代书费7976元及过户服务费3000元。2010年5月9日，王*与吴**订立书面协议，约定吴**承诺于2010年8月31日前，将剩余尾款支付给王*，并于支付当日办理过户手续。当日，王*将321号房屋交付吴**，并同意后者对该房屋进行装修。装修期间，吴**以房屋存在质量问题及房屋建造年代久远向王*提出降低房屋价款的主张，经链**司协调，双方未能达成一致意见。后吴**未再向王*支付购房尾款，双方亦未办理产权过户手续。

2010年12月，王*向原审法院起诉要求继续履行合同，因无法联系吴**，后撤诉。2011年2月，王*向吴**寄送了解除321号房屋相关买卖合同等法律文件、腾房及追究吴**违约责任的函件，并于同年向原审法院提起了诉讼。吴**应诉答辩称，由于王*在售房时隐瞒了房屋建筑年代及房屋质量的实际情况，故同意解除双方间的合同关系，为行使不安抗辩权而停止付款，不构成违约，并反诉要求返还70万元已付款，赔偿装修、居间费用共计281238元，并支付违约金319040元。庭审中，吴**申请链**司东王庄店经理高*出庭作证，证人陈述其曾带吴**看过一次房，并答复房屋建造年代以房产证为准，房屋所在楼宇为混凝土结构；双方约定先交定金，次日签约，吴**先支付70万元用以解除抵押，2010年8月31日支付尾款；因吴**已将其房产出售，故提出先对所购房屋进行装修，双方达成一致；装修过程中，吴**称房屋建造年代不符，且房屋质量较差，要求降价，经链**司两次调解未果。原审法院审理后认为，买卖双方及居间方就321号房屋签署的合同及补充协议等均合法有效，王*以其房屋所有权证上登记的测绘时间为准确认并告知吴**涉诉房屋建造年代，符合惯例，并无不妥，吴**提交的照片亦无法证明涉诉房屋质量的真实情况，且结合吴**曾查看房屋实物的情况，其拖延支付购房尾款的行为显然不符合不安抗辩权的法定构成要件；故吴**长期占用涉诉房屋又拒绝交纳购房尾款的情形，已构成违约。据此，原审法院一审判决解除王*与吴**在2010年4月17日和5月9日分别签订的《北京市存量房屋买卖合同》和书面协议；解除王*、吴**及链**司在2010年4月17日签订的《补充协议》；吴**于判决生效后30日内腾退321号房屋交还王*；王*于判决生效后30日内退还吴**已付购房款70万元；吴**于于判决生效后30日内向王*支付违约金319040元；王*于判决生效后30日内给付吴**装修补偿款85090元；驳回王*其他诉讼请求；驳回吴**其他反诉请求。一审判决作出后，吴**不服，提出上诉。北京**人民法院审理后认为，吴**并无相关证据证明王*违约，其长期占用涉诉房屋且不支付购房尾款的行为已构成违约，不符合不安抗辩权的法定构成要件，并据此终审驳回上诉，维持原判。吴**对终审判决仍不服，提出申诉。北京**民法院于2013年12月20日再审认为，一、二审结合双方履行合同的情况所作处理，并无不当，吴**提出的再审意见，依据不足，并据此裁定驳回吴**的再审申请。另，现双方均未按生效民事判决书履行。

本次诉讼审理期间，吴**提交高路的证人证言，用以证明2010年5月9日签订书面协议的唯一目的就是要确定最后交易日，未变更4月17日《补充协议》中剩余购房款在产权过户手续完毕当日支付给王*的条款内容。链家公司、王*对证据真实性无异议，但不认可其证明目的。庭审中，吴**称其在约定的过户时间即2010年8月31日前曾多次至链家公司，但均无法找到人，且电话联系王*，王*关机。吴**就上述陈述未提供证据。

原审查明的上述事实，有各方当事人陈述、（2011）海民初字第10479号、（2012）一中民终字第9297号民事判决书两份、（2013）高民申字第03666号民事裁定书、《过户、按揭代理合同》、证人证言等证据在案佐证。

一审法院认为

原审法院审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。《过户、按揭代理合同》系王*、吴**、链**司的真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属有效。该合同是针对321号房屋进行买卖且带有居间服务性质的协议，其履行的前提亦是依据房屋买卖双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》等，而根据已生效的民事判决书，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》等均已被解除，故《过户、按揭代理合同》已无继续履行之可能。吴**要求继续履行《过户、按揭代理合同》之诉请，没有事实根据；链**司要求解除《过户、按揭代理合同》的反诉请求，于法有据，原审法院支持。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》虽未就过户、付款时间进行约定，但签约当时，三方就以《补充协议》的形式约定了各期付款时间及过户时间。而王*与吴**在2010年5月9日签订的书面协议再次对付款和过户时间进行了明确，故链**司对居间买卖双方签订合同的内容条款并无不妥。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利的后果。吴**虽称其在过户日前多次联系链**司和王*，但对此未提供证据，故原审法院不予采信。双方在签约后之所以产生分歧，缘由是吴**对所购房屋建造时间、质量存有疑义，且未能与王*就售房价款达成一致。而链**司为此曾组织双方进行过调解，其本身并无不想促成交易之初衷；而从王*在签约当年即向原审法院提起要求继续履行合同之诉来看，其亦有继续履约之行为。链**司在整个交易过程中，已提供相关信息来源，引领买受人看房，指导双方签订房屋买卖合同，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》等解除的原因是吴**违约，其所述链**司未履行相关职责的理由，缺乏事实根据，原审法院对其诉请不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十四条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院作出判决：一、王*与吴**、北京链**有限公司就北京市海淀区肖庄五号楼三门三二一号房屋签订的《过户、按揭代理合同》于本判决生效之日解除；二、驳回吴**全部诉讼请求。

上诉人诉称

吴**不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判支持吴**的全部诉讼请求。其上诉理由是：一是链**司提出的反诉理由不能成立。链**司提交的反诉状无公司印章，也无法定代表人的签字，该反诉不具有法律效力。此外，各方在合同中约定涉诉房屋无按揭，但该房屋恰恰存在按揭，链**司未能履行相关义务。二是合同为链**司拟定的，但由于合同约定不清，吴**与王*对先付款还是先过户产生不同理解，因此链**司应对其提供的瑕疵中介服务承担责任。此外，吴**发现涉诉房屋的建造时间早于房产证上登记的年代，而链**司没有发现该情况，虽然合同中约定吴**对该房屋本身所有情况均已了解，但该合同是链**司提供的格式合同，故链**司不能因合同约定而免责。三是原审判决对举证责任的分配与法律规定相悖。四是对链**司是否依照法律规定规范经营，是否按照法律规定的程序和职责依法合规的履行了经营义务。五是链**司应当对其失职行为承担责任，且吴**主张的损失，远远低于其实际损失。

链**司服从原审判决，不同意吴**的上诉请求和理由。

王*服从原审判决，不认可吴**的上诉请求和理由。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：《过户、按揭代理合同》主要内容系为吴**和王*房屋买卖行为提供居间服务的约定，但涉及吴**和王*房屋买卖行为的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》已为法院生效判决确认解除，故《过户、按揭代理合同》已失去了继续履行的条件，原审法院驳回吴**要求继续履行《过户、按揭代理合同》请求及支持链**司关于解除该合同的请求并无不当。诉讼中，吴**称链**司的反诉状因无印章和法定代表人的签字不具有法律效力，但链**司的代理人在本案中具有代为提出请求的授权委托，故链**司提出的反诉在程序上没有不合法之处。

关于链**司是否应承担责任问题。经查，链**司在整个交易过程中，已为吴**提供了相关信息来源，并引领其看房，促成其与王*签订了房屋买卖合同。且吴**也没有证据证明链**司存在隐瞒重要事实或提供虚假情况，导致合同不能履行。而《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》之所以未能履行，系因吴**违约所致，与链**司的居间服务没有直接关联性。因此，吴**要求链**司承担赔偿责任缺乏依据，原审法院的判决结果是正确的。

综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费三千零四十三元，由吴**负担(已交纳)；反诉案件受理费二十五元，由吴**负担(本判决生效后七日内交纳)。

二审本诉案件受理费六千零八十六元，由吴**负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一六年四月二十六日