北京**人民法院民事判决书

审理经过

上诉人中宇鸿通（北京**有限公司（以下简称中**公司）因合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西*初字第3362号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2014年1月，贾**诉至原审法院称：2008年6月15日，我同中**公司的前身北京神**纪有限公司（以下简称神泉伟业公司）签署了一份《代理认购房屋协议书》，约定我委托中**公司代购广渠门外大街危房改造回迁房。按照中**公司要求，我向中**公司支付了25万元认购订金。随后，又按照中**公司的要求给北京荣**有限公司（以下简称荣诚睿丽拆迁公司）支付了586000元购房款。后因荣诚睿丽拆迁公司法定代表人董*涉嫌经济犯罪，致使我委托中**公司事宜搁置。2009年4月26日，我与中**公司就委托购房事宜达成一份《担保责任赔偿协议书》，约定由中**公司承担我购房损失82万元，并在一年内付清全部赔偿款。但是中**公司并未按期履行赔偿义务。无奈，2009年12月11日我又与中**公司达成一份《补充协议书》，约定中**公司在2010年4月25日前将其租赁并交我先期使用的一套房产过户给我，面积按照原合同约定找差。如中**公司不能按期将该房产过户给我，则中**公司最迟应在2012年4月25日前，按照广渠家园建筑面积73.25平方米回迁二手房的总价赔偿我。但是，《补充协议书》签署后，中**公司又再次违约，未能按照《补充协议书》的约定履行。我多次催促，中**公司均以各种理由推脱。无奈，我只得诉至法院，请求法院依法支持我的全部诉讼请求。另因我按照中**公司要求直接将586000元购房款汇给了董*所在的荣诚睿丽拆迁公司。在董*刑事案件责任中，法院将我给付的该笔款项也计算在董*的诈骗数额中，鉴于该案目前尚在执行中。为避免本案陷入无限期的等待中，我现要求扣除涉及刑事的586000元款项。目前广渠门地区此类房屋价值为230万元，扣除刑事涉案部分，余额为170万元。故现诉至法院，要求：1、判令中**公司按照合同约定赔偿我经济损失170万元；2、请求中**公司支付违约金85000元（170万元×5%）；3、诉讼费由中**公司承担。

中**公司辩称：贾**诉中提到的586000元是她自己直接向荣诚睿丽拆迁公司并非按照我公司的要求给付的。本案的法律关系陈述也有误，应是委托代理关系，不是房屋买卖关系，所以贾**诉称在法律关系上不符。我公司认为《担保责任赔偿协议书》及《补充协议书》我公司的意思表示不真实，贾**称涉案的担保赔偿协议实为赔偿协议是不成立的。理由如下：一、贾**称担保协议是依据双方此前签署的《代理认购房屋协议书》的说法是不属实的，因为双方的《代理认购房屋协议书》于2008年10月31日就已经终止了；二，担保赔偿协议书写得很清楚，有贾**在我公司的担保下字眼儿，故双方的《担保责任赔偿协议书》，连同后来签署的《补充协议书》从主体内容和法律关系来看就是针对贾**与董*的荣诚睿丽拆迁公司之间的《房屋认购协议书》这个主合同形成的从合同。贾**称涉案的担保赔偿协议实为赔偿协议这个说法是不成立的。理由如下：一、贾**称担保协议是在双方的《代理认购房屋协议书》的基础上签署的不属实，因为双方的代理协议早于2008年10月31日就已经终止了；第二、担保赔偿协议写得非常清楚，有贾**在我公司的担保下字眼。是就我公司的担保责任达成的赔偿协议，所以这份协议连同后来的《补充协议书》，从主体内容和法律关系看就是对主合同形成的保证担保合同。针对贾**的具体诉讼请求，发表如下意见：我公司愿意进行一定程度的赔偿，但贾**提出的数额太高，我公司认为应按本金82万元扣除三年的租金103700元，再扣除此前我公司已经退还的购房款137450元；对于违约金，我公司不同意给付，因为贾**在购房过程中是被董*的公司而非我公司诈骗，我公司的责任仅是担保性质。贾**与董*的主合同无效，则从合同亦无效。如果被认定为有效，则应该按照贾**实际支付的本金82万元再扣除三年租金103700元，和此前我公司已经退还贾**的137450元。违约金不同意赔偿，因为贾**在购房过程中是被董*的诈骗公司诈骗，我公司只是担保责任。

中**公司反诉称：2008年12月4日，贾**委托董*所经营的荣诚睿丽拆迁公司认购回迁房，向该公司支付购房款586000元，此后于2008年12月10日，与该公司签订了《委托购房协议书》。2009年4月26日，贾**与我公司签订了《担保责任赔偿协议书》，约定：贾**在我公司的担保下，向荣诚睿丽拆迁公司支付购房款，因董*涉嫌犯罪，致使贾**购房目的无法实现。我公司应对贾**承担相关担保责任。2009年12月11日，双方在《担保责任赔偿协议书》基础上，又签订了《补充协议书》。北京**人民法院（以下简称一中院）刑事判决书查明：董*以所经营的荣诚睿丽拆迁公司，与包括贾**在内的100多名被害人，在签订、履行《委托购房协议书》的过程中，实施诈骗，构成合同诈骗罪。董*等人均受到了相应制裁。担保协议载明，贾**是在我公司的担保下，向董*所在的荣诚睿丽拆迁公司交付了拆迁款,因董*诈骗犯罪，导致贾**的购房目的无法实现，于是贾**、我公司之间达成了本协议，从当事人的真实意思看，涉案合同应该是贾**与荣诚睿丽拆迁公司《委托购房协议书》的担保合同。根据本案的履行事实确定，即董*的收据，证明主合同是客观存在的。贾**虽然否认《委托购房协议书》的真实性，但根据购房款的交付事实，在没有相反证据的情况下，不能否认贾**与荣诚睿丽拆迁公司签约的事实，退步讲，即使贾**否认董*所在的荣诚睿丽拆迁公司签署过这份协议，合同形式只是合同关系的依据之一，即使没有书面合同，依照荣诚睿丽拆迁公司给贾**出具的收据，一样可以认定贾**与该公司之间存在房屋认购合同，而该合同是本案的主合同，本案合同是从合同。现在主合同由于涉及到董*的诈骗犯罪而归于无效，因此，依附于主合同之上的涉案从合同也随之无效。故反诉要求确认涉案的《担保责任赔偿协议书》及《补充协议书》无效。

本院认为

针对中**公司的反诉，贾**辩称：不同意中**公司的反诉请求。理由如下：一、中**公司向法院提交的我与董*之间的所谓《委托购房协议书》是虚假的，我从没有签署过任何购房协议。我只认可同中**公司之间签署的《代理认购房屋协议书》，因此，中**公司关于涉案合同是担保性质的从合同的事实是不存在的，根本就不存在中**公司所称的主合同；我直接向荣诚睿丽拆迁公司支付586000元是应中**公司的要求。二、《担保责任赔偿协议书》究其实质就是一个赔偿协议书，而非担保。《担保责任赔偿协议书》及《补充协议书》到底是赔偿书还是担保书成为本案的争议焦点。我认为这两份协议是赔偿书，根本不是担保书。因为这两份协议书是在中**公司不能履行双方签署的《代理认购房屋协议书》情形下签署的。是对中**公司不能履行《代理认购房屋协议书》，就如何赔偿我的赔偿协议。根本不是中**公司所说的担保书。从协议内容来看，显然是赔偿协议，且是中**公司不能履行《代理认购房屋协议书》后双方达成的赔偿协议。第二、中**公司伪造虚假的《委托购房协议书》，目的是混淆事实，误导法院。为了混淆是非，中**公司伪造一份2008年12月10日我与董*的荣诚睿丽拆迁公司签署的《委托购房协议书》。其目的是想证明：“在我与中**公司双方签署的《代理认购房屋协议书》后，我又同董*的荣诚睿丽拆迁公司签署了《委托购房协议书》。《委托购房协议书》是主合同，之后，我同中**公司签署的《担保责任赔偿协议书》及《补充协议书》是担保协议。因贾**又同董*的荣诚睿丽拆迁公司签署了《委托购房协议书》，该协议书涉嫌犯罪，是无效合同，作为担保合同的《担保责任赔偿协议书》及《补充协议书》因主合同的无效而无效。”因此，《委托购房协议书》是否存在，是否真实又成为本案的关键。我认为，《委托购房协议书》是伪造的，上面的签名不是我签署的。所以，根本不存在所谓的主合同。《担保责任赔偿协议书》及《补充协议书》是对中**公司不能履行《代理认购房屋协议书》就如何赔偿我的赔偿协议，不是中**公司所说的担保书。第三，退一步讲，即使存在担保行为，《担保责任赔偿协议书》及《补充协议书》也不是担保书，而应视为担保后又达成的赔偿协议。一个是对主合同的担保，一个是对担保行为发生后的赔偿又达成协议。所以，首先应当确认争议的《担保责任赔偿协议书》及《补充协议书》是担保协议，还是担保后的赔偿协议。显然，《担保责任赔偿协议书》及《补充协议书》的内容来看是赔偿协议而不是担保协议。既然不是担保协议，那么，就应该按照合同法第52条规定来确认协议是否无效。而不是中**公司所说的主合同涉嫌经济犯罪，是无效的，依据《担保法》担保合同也就无效。因此，中**公司基于担保合同或者担保法认定涉案合同无效是没有法律依据的。

原审法院经审理认为：鉴于此案涉及贾**被诈骗的金额为586000元，贾**现明确表示在本次诉讼中扣除该部分金额，留待刑事案件中追偿，不违反法律规定，法院准予。在贾**已从起诉赔偿金额中撤回该部分费用后，中**公司仍坚持要求法院中止审理此案，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

关于中**公司所述贾**与董*的荣诚睿丽拆迁公司签署过《委托购房协议书》之主张能否被认定一节，法院认为：贾**、中**公司双方在《担保责任赔偿协议书》明确表明：“甲方（贾**）在乙方（中**公司）的担保下，向出售此房屋的拆迁公司支付购房款555750元。由于拆迁公司法人董*涉嫌犯罪，致使甲方购买此房屋的目的无法实现，购房款无法追回。经甲乙双方友好协商，就乙方承担的担保责任达成如下协议条款……”

上述内容足以印证如下事实：1、双方在签署该协议时，均已经得知董*的荣诚睿丽拆迁公司涉嫌犯罪；2、贾**是在中**公司的担保下向董*的荣诚睿丽拆迁公司支付的购房款；3、由于荣诚睿丽拆迁公司法定代表人董*涉嫌犯罪，致使贾**购买此房屋的目的无法实现，双方原签署的《代理认购房屋协议书》因合同目的无法实现而被解除；4、双方经友好协商，不存在任何强迫行为；5、该份协议并非提及中**公司后来所述的贾**与董*的荣诚睿丽拆迁公司签署的《委托购房协议书》。关于中**公司提交的以贾**名义与董*所经营的荣诚睿丽拆迁公司签署的《委托购房协议书》复印件能否作为定案证据一节，法院认为：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据……（四）、无法与原件、原物核对的复印件、复制品……”鉴于贾**本人明确表示不认可上述协议书的签字系其本人书写，并申请对该签字进行文字鉴定，但由于中**公司不能提交证据原件，导致该项鉴定因没有鉴定用样本无法进行，中**公司除此之外不能提交与证据原件核对无异的复印件，应据此承担举证不能的诉讼风险。综合上述分析，法院对中**公司关于贾**曾经与荣诚睿丽拆迁公司签署过《委托购房协议书》之主张，不予采信。就中**公司所述贾**直接向董*所在的荣诚睿丽拆迁公司交纳预付房款586000元表明双方已经形成事实委托购房协议的主张理由，法院认为：由于双方在《担保责任赔偿协议书》明确约定：“甲方（贾**）在乙方（中**公司）的担保下，向出售此房屋的拆迁公司支付购房款555750元”表明贾**是在中**公司担保下向荣诚睿丽拆迁公司交纳的购房款，故中**公司仅以上述理由作为贾**与荣诚睿丽拆迁公司存在事实上的委托购房关系，亦缺乏事实依据。

关于涉案协议书的性质和效力问题。法院对如下分析：《担保责任赔偿协议书》约定：“甲方在乙方的担保下，向出售此房屋的拆迁公司支付购房款555750元。由于拆迁公司法人董*涉嫌犯罪，致使甲方购买此房屋的目的无法实现，购房款无法追回……经甲乙双方友好协商，就乙方承担的担保责任达成如下协议条款……本协议签订后，甲方将‘代理认购房屋协议书’返还给乙方。该‘代理认购房屋协议书’宣布终止。乙方履行本协议的赔偿义务。不再追究乙方的其他任何担保赔偿责任。”可见，中**公司是在已经得知董*涉嫌合同诈骗犯罪被追究刑事责任之后，以致中**公司不能履行双方签署的《代理认购房屋协议书》情形下与贾**签署的该份协议。中**公司明知董*已被追究刑事责任，仍与贾**签署了《担保责任赔偿协议书》，并明确约定：“本协议签订后，甲方将‘代理认购房屋协议书’返还给乙方。‘代理认购房屋协议书’宣布终止。乙方履行本协议的赔偿义务。不再追究乙方的其他任何担保赔偿责任。”说明该协议是双方就签署的《代理认购房屋协议书》履行不能的情形下所做的一个独立的赔偿协议。协议内容经过双方当事人友好协商，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

此后，双方为了能够较好的履行《担保责任赔偿协议书》，又达成了《补充协议书》，约定：“双方在互谅互让、互相理解、友好协商的基础上达成如下补充协议条款”表明该协议为双方当事人真实意思表示。纵观其内容不违反法律、行政法律规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

按照《补充协议书》约定，“若上述各种赔偿责任兑现方式都没有如期履行，则乙方（中**公司）参照还款时广渠家园小区回迁安置房二手房市场正常过户交易价计算，于2012年4月25日之前，赔偿甲方（贾春伶）建筑73.25平方米的总房款价。逾期未还，须支付总房价款的5%违约金。”

根据现有证据可以确定，中**公司未能完全履行上述任何赔偿责任，现贾春伶要求中**公司承担该项赔偿责任，于法有据，法院予以支持。

考虑到中**公司在与贾**签署赔偿协议后，虽未能完全按照合同约定履行全部义务，但除退还贾**部分款项后，还为贾**在广渠家园提供了3年10个月的无偿居住权，为公平起见，在确定上述地段回迁安置的市场价值时即中**公司的赔偿款时不宜按照现行市场价格标准计算，应以2012年标准的中间价格即每平方米2.5万元为宜，据此合计赔偿金额为1831300元，扣除董*刑事诈骗涉案金额的586000元，应为1245300元。关于中**公司要求扣除之前退还给贾**的137450元和代向贾**交纳的房屋租金之请求，法院认为：鉴于本案系合同之诉，涉案合同就中**公司此前已经退还贾**的合同款及代向贾**交纳的房屋租金如何处置未作任何约定，故中**公司要求扣除该项费用，缺乏合同依据，法院不予支持。

关于违约金的支付问题，鉴于中**公司在签署和履行合同的过程中，主观不存在恶意，从客观角度讲，也是董*刑事案件的受害者，在已经承担了赔偿责任和退款责任后，再按照总房价款的5%另行支付违约金，显然过高，法院将根据本案的实际情况，酌情调整为3万元。

据此，原审法院于2014年12月判决：一、中宇鸿通**有限公司自判决书生效之日起七日内一次性向贾**支付赔偿款一百二十四万五千三百元；二、中宇鸿通**有限公司自判决书生效之日起七日内一次性向贾**支付违约金三万元；三、驳回中宇鸿通**有限公司的反诉请求。如果中宇鸿通**有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审裁判结果

判决后，中**公司不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原判，依法改判其公司向贾**支付赔偿款578850元并确认双方之间的《担保责任赔偿协议书》及《补充协议书》无效。中**公司的主要上诉理由为：其公司与贾**之间系担保关系并非委托代理购房关系；贾**与董*的荣诚睿丽拆迁公司之间的委托代购房屋这一主合同因董*涉及刑事犯罪而无效，故其公司与贾**之间的从合同担保合同亦应为无效；北京链**有限公司并非专业的房屋价格评估机构，故原审法院仅依据向该公司的询价结果确定赔偿款计算依据，处理有误；为弥补贾**的损失，其公司曾向贾**交付一套房屋供其居住使用了三年多，故在计算赔偿数额时应将该房屋的租金予以扣除。贾**同意原判。

经审理查明：中**公司原名称为北京神**纪有限公司，2013年12月19日，经北京市**西城分局核准，该公司名称变更为中宇鸿通（北京**有限公司。

2008年6月15日，贾**（甲方）与中**公司广外分公司（乙方）签订编号为SQWYF-13的《代理认购房屋协议书》，约定：一、甲方同意委托乙方认购[置换]北京市崇文区广渠门外南大街危改小区回迁置换房屋一套，面积为73.25平方米，户型为两室一厅，楼层6-12层，朝向为东向，价格为11000元／平方米，房款为￥805750元整,（不含入住时的公共维修基金和契税、物业相关费用、代理费、过户费等费用）。房款一次付清，税费由甲方自行按国家规定交付。二、签订本意向认购书时甲方向乙方交付认购订金10万元整,乙方保证该房屋无任何产权纠纷。办理手续期限为90个工作日止。如乙方在2008年10月31日前未将该房屋认购手续办理完结，则乙方在本协议到期第五个工作日内将认购订金如数退还甲方，本协议终止。双方互不承担任何责任，同时互不追究双方任何责任。……四、待合同签约，过户、变更手续办理完毕的同时，甲方应将房屋余款交付给乙方。乙方应将房屋过户，变更所有文件（与房屋有关的所有资料、物业手续）等交给甲方。完成过户，变更后，此协议自动终止。合同签订当日，贾**向中**公司支付了购房认购订金10万元。2008年10月29日，贾**再次向中**公司支付购房款15万元。

2008年12月4日，贾**向荣诚睿丽拆迁公司交纳了广渠门危改小区D2或D3楼朝东两居室（73.35㎡）预付房款586000元，收款人为董静。当日，贾**向侯**交纳了广渠门D2、D3楼朝东向两居室房款余款107

200元整。当日，中**公司退还贾**房款137450元。

2009年1月18日，原北京嘉**限公司（以下简称嘉**司）股东、荣诚睿丽拆迁公司法定代表人董*因涉嫌合同诈骗案于2009年1月18日被拘押。

2009年4月26日，贾**（甲方）与中**公司（乙方）签订《担保责任赔偿协议书》，约定：“甲、乙双方就甲方委托乙方代理购买广渠门危改回迁房事宜已于2008年6月15日签订《代理认购房屋协议书》（编号：SQWYF-13），并支付乙方10万元认购定金。签约后，2008年10月30日甲方又支付给乙方15万元定金。2008年12月4日，甲方在乙方的担保下，向出售此房屋的拆迁公司支付购房款555750元。由于拆迁公司法人董*涉嫌犯罪，致使甲方购买此房屋的目的无法实现，购房款无法追回。经甲乙双方友好协商，就乙方承担的担保责任达成如下协议条款：第一条：乙方承诺承担甲方委托购买此房截止到2009年4月底所产生的经济损失共计人民币82万元整，包括甲方支付的定金、购房款、银行贷款的手续费等直接和间接经济损失。第二条：甲方完全认同并接受乙方第一条所承诺的经济损失赔偿责任。第三条：甲乙双方协商一致同意，乙方保证履行赔偿义务。乙方赔偿义务为：1、自签订本协议之日起一年之内向甲方支付清本协议第一条所约定的经济损失共计人民币82万元；2、自甲方取得银行贷款的次月起，乙方负责承担甲方每月向银行的月供款。第四条：免责条款甲乙双方协商一致同意，若出现以下情况之一的，乙方自情况发生的当月起停止负担甲方上述第三条第2款约定的月供款：1、乙方已经支付清上述条款约定的赔偿款项；2、甲方或关联方又委托乙方购买房屋，甲方已经取得房屋的使用权（包括占有、使用、收益权），并且取得房屋钥匙。第五条：乙方赔偿甲方后，甲方以自己的名义从司法机关获得所有关于上述购买房屋的赔偿款都返回给乙方。但高于乙方赔偿部分归甲方所有。第六条：本协议签订后，甲方将‘代理认购房屋协议书’返还给乙方。该‘代理认购房屋协议书’宣布终止。乙方履行本协议的赔偿义务。不再追究乙方的其他任何担保赔偿责任。”

2009年8月16日，中**公司安排贾**入住案外人冯**位于北京市广渠家园D2-3单元-303号房屋，贾**居住使用该房屋至2013年6月28日止。

2009年12月11日，贾**（甲方）与中**公司（乙方）签订《补充协议书》，约定：“甲、乙双方于2009年4月26日签订了关于乙方向甲方承担购房担保责任赔偿义务的《担保责任赔偿协议书》，为了能够较好的履行此协议书，双方在互谅互让、互相理解、友好协商的基础上达成如下补充协议条款：一、作为原合同违约责任的部分履行，乙方于2009年8月份向甲方提供房屋一居室，该房位于崇文区广渠门外南大街‘广渠家园’23号楼3单元303号（以下简称一居室），建筑面积51.21平方米，按照11000／平方米的价格计算，总房款合计56.331万，冲抵原合同违约部分赔偿款。乙方负责承担此房屋交易的购房款，并且保证担保甲方购买此房屋的所有手续合法有效，使甲方取得该房屋的所有权，期间产生的各种交易税费均由乙方承担。二、截止2009年9月1日，乙方不再承担甲方的银行月供款。按照赔偿协议第三条约定，截止2009年9月1日，乙方应付甲方的赔偿款总额为84.7万元（原赔偿款82万元和10个月的月供款2.7万元）。三、若乙方在2010年4月25日前无法支付上述第二条赔偿款，乙方保证在2年内（2010年4月26日至2012年4月25日）通过以下方式对甲方承担赔偿责任：1、以11000元／平方米的价格将甲方从上述部分履行的房屋一居室调换成同类地区的两居室一套，建筑面积不低于73.25平方米。甲方负责承担超过73.25平方米面积部分的房价款，其余的购房款由乙方负责承担。乙方保证甲方购买两居室房屋的合法有效性，直至房屋产权证登记在甲方名下。在购买房屋交易过程中所产生的各项税费均由乙方承担。甲方购得两居室房屋后，将上述房屋一居室交还给乙方并办理过户转让手续，双方互不承担任何费用。2、乙方如果无法如期实现本条第1项赔偿方式，不能购买到合法有效的两居时。剩余22.04建筑平方米的赔偿款，由乙方参照偿还结清时广渠家园回迁房屋的二手房市场正常过户交易价赔付给甲方。四、若上述各种赔偿责任兑现方式都没有如期履行，则乙方参照还款时广渠家园小区回迁安置房二手房市场正常过户交易价计算，于2012年4月25日之前，赔偿甲方建筑73.25平方米的总房款价。逾期未还，须支付总房价款的5%违约金。”

2010年6月25日，北京市人民检察院第一分院（以下简称一分检）向一中院提起公诉，指控董*等人犯合同诈骗罪等。一分检以京一分检刑追诉[2011]6号追加起诉书指控：被告人董*于2007年6月至8月间，伙同被告人郭*等人，谎称能以置换方式买到在建的北京市崇文区广渠门危改小区回迁房，以较低房价为诱饵，以董*经营的嘉**司名义与被害人签订《委托购房协议书》，采取伪造广渠门危改小区项目开发商鑫**产公司公章及该公司《延期通知》等手段，骗取赵**等3人购房款共计1574875元及中介费人民币5000元。

2012年3月27日，一中院经审理认为，中**公司人董*单独或分别伙同中**公司人冯*、郭*，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中骗取对方当事人钱款，其行为均已构成合同诈骗罪，据此，判处被告人董*无期徒刑，剥夺政治权利一年，并处罚金八千元。判决后，冯*等人不服，上诉至北京市高级人民法院，该院裁定：驳回上诉，维持原判。

原审审理中，中**公司称：贾**委托其公司代理认购房屋后，2008年6月18日，其公司工作人员郝**以贾**的名义，与北京荣**有限公司（以下简称荣**司）签订了认购协议，委托该公司代为认购广渠门南大街危改小区房屋一套，面积为73.25平方米，并支付认购定金5万元，手续费4万元；荣**司的承办经纪人为吕**，后被查明虚构回迁房源，骗取购房人房款，构成犯罪；因荣**司不能帮助其公司为贾**办理房屋认购事宜，其公司在代理认购协议期间届满后退还贾**137450元；后，贾**又与荣诚睿丽拆迁公司签订了《委托购房协议书》，委托该公司为其代购房屋，并向该公司交付购房款586000元，该笔购房款后被该公司负责人董*诈骗，因该协议是董*的合同诈骗行为，属于无效合同；为了弥补贾**的损失，其公司为贾**租住了案外人冯**的房屋，并支付了房租租金103700元，该款项应冲抵贾**的相应损失。中**公司为证明贾**与荣诚睿丽拆迁公司存在委托购房关系，提交了2008年12月10日，贾**与荣诚睿丽拆迁公司之间的《委托购房协议书》复印件一份，贾**对该证据的真实性不予认可，称该证据中“贾**”的签名系伪造，并非其本人所签。

关于贾**于2008年12月4日分别向荣诚睿丽拆迁公司、侯**支付房款586000元、107200元及中**公司于同日向贾**退还137450元的问题。贾**称：其系根据中**公司的要求支付的上述款项，侯**系中**公司的员工，因双方所签代购合同中约定的购房款为805750元，其共支付了943200元，故中**公司于当日向其退还了多收取的137450元。中**公司对贾**的上述主张不予认可，并称：贾**仅向其公司支付了25万元，侯**并非其公司员工，其公司向贾**退还137450元系在代理认购期限届满后应贾**的要求所为。

关于贾**入住案外人冯**位于北京市广渠家园D2-3单元-303号房屋的问题。中**公司称为了弥补贾**的损失，其公司为贾**租住了该房屋，并支付了房租金103700元，该款项应冲抵贾**的相应损失。贾**对中**公司的上述主张不予认可，并称：其入住该房屋系因中**公司未能为其购得两居室房屋一套，故双方又签订了《补充协议书》，约定中**公司为其代购该房屋。

另，贾**曾申请原审法院委托鉴定评估机构对于合同涉及的广渠门附近拆迁回迁房相近的房屋进行市场价值评估，由于需要评估的房屋不特定，且没有产权证，该项申请未予受理。后，经原审法院与北京链**有限公司联系，该公司于2014年7月25日作出书面回函，内容为：“贵院委托我司对北**渠家园小区面积为73.25左右，朝向为东的高层回迁安置房，在2012年4月25日的市场价值进行大致评估。经我司查询在2012年4-5月期间的上述地段回迁安置的市场价值在2万元-3万元／平左右。上述意见，仅供参考。”贾**对上述回函所评估的结论表示认可，中**公司不认可，理由是该回函且不是按照正常法律程序进行的鉴定，内容表述不规范，主观色彩浓，仅为参考，不能作为一个合法依据。

上述事实，有《名称变更通知》、《代理认购房屋协议书》、《担保责任赔偿协议书》、《补充协议书》、《委托购房协议书》复印件、收据、汇款凭证、刑事判决书、刑事裁定书及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

中**公司与贾**签订的《担保责任赔偿协议书》及《补充协议书》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。依据上述两份协议之约定，若中**公司未如期履行约定的各种赔偿责任兑现方式，则其应参照还款时广渠家园小区回迁安置房二手房市场正常过户交易价计算，于2012年4月25日之前赔偿贾**建筑面积73.25平方米的总房款价，逾期未还的，须支付总房价款的5%违约金，现中**公司未能按照双方约定的方式承担赔偿责任，故贾**要求中**公司按照广渠家园小区回迁安置房屋市场价赔偿经济损失及支付违约金的诉讼请求，具有合同依据，应予支持。关于赔偿损失及支付违约金的具体数额问题，原审法院在综合考虑中**公司在履行合同过程中并不存在主观恶意，并向贾**退还部分款项及提供住房等情形，同时参照拟代购房屋所在小区的房屋市场价值，酌情确认中**公司应向贾**支付赔偿款1245300元及违约金3万元，处理结果并无不当，本院予以维持。对贾**要求中**公司支付赔偿款及违约金中超过上述金额的部分，本院予以驳回。

关于中**公司所称贾**与荣诚睿丽拆迁公司之间成立委托购房合同关系，其公司与贾**之间仅系担保合同关系的上诉主张，鉴于中**公司仅提供了贾**与荣诚睿丽拆迁公司之间的《委托购房协议书》复印件一份，并未提供充分有效的证据予以证明，且贾**对此亦不予认可，故中**公司的该项主张，缺乏事实依据，本院不予支持。现中**公司主张贾**与荣诚睿丽拆迁公司之间委托购房主合同因该公司法定代表人董*涉及刑事犯罪而无效，故其公司与贾**之间的从合同担保合同亦应为无效的上诉请求，依据不足，本院不予支持。

关于中**公司要求扣除已退还的款项及代为支付的房屋租金的上诉请求，鉴于双方在《担保责任赔偿协议书》及《补充协议书》中对此均未作出明确约定，且原审法院在酌情确认赔偿数额时亦考虑了上述情形，故中**公司的该项上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。

综上所述，中**公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审判决确认中**公司向贾**支付赔偿款1245300元及违约金3万元，处理正确，本院予以维持。对原审判决不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，本院判决如下：

一、维持北京市西城区人民法院（2014）西*初字第3362号民事判决第一、二、三项；

二、驳回贾**的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费20100元，由贾**负担5829元（已交纳）、中宇鸿通**有限公司负担14271元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费6135元，由中宇鸿通**有限公司负担（已交纳35元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费12270元，由中宇鸿通**有限公司（已交纳9356元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年五月五日