北京中天置地房地**限公司与张**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京中天置地房地**限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第23554号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年11月，张**起诉至原审法院称：2015年8月8日，我与北京中天置地房地**限公司（下称中**公司）签订房屋租赁合同，约定我租赁中**公司的位于北京市丰台区×××1502号房屋给我88岁患病老母亲及我居住。合同约定租金为每月9000元，佣金9000元，租金的支付方式为押一付三，租期为2015年8月15日至2016年7月4日。合同签订后，我依约支付了全部款项。但自2015年9月23日，我租住的房屋楼上开始装修，噪音导致涉案房屋无法继续居住，我找中**公司解决噪音问题，中**公司表示无力解决。中**公司同意解除合同，于2015年10月26日收回了涉案房屋的门禁及钥匙。现中**公司未退还租金等费用，故诉至法院请求判决：1、解除与中**公司签订的位于北京市丰台区×××1502房屋租赁合同；2、中**公司返还我租金15600元，押金9000元，佣金9000元，卫生费300元；3、判令中**公司支付我搬家费1900元，网费220元，有线电视费198元。

一审被告辩称

中**公司辩称：不同意张**的诉讼请求。张**租房时说一家人居住，没有说老人居住，现在隔壁装修，张**嫌吵不租了。我们协商过，但未达成一致。

一审法院查明

原审法院经审理确认：张**与中**公司于2015年8月8日签订《北京市房屋租赁合同》，2015年10月26日，中**公司收取张**交还的1502号房屋的钥匙及门禁，应为双方认可解除合同，故张**请求解除合同的诉讼请求，法院应予支持。根据我国合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张**、中**公司双方解除合同，张**要求中**公司返还9000元押金，法院应予支持。关于租金、有线电视费、卫生费，鉴于张**于2015年10月26日返还房屋钥匙，故张**交纳的自2015年10月26日之后的租金、有线电视费、卫生费，中**公司应予返还。张**要求中**公司返还中介费、赔偿搬家费、网费的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年12月判决：一、北京中天置地房地**限公司于判决生效之日起七日内给付张**押金九千元；二、北京中天置地房地**限公司于判决生效之日起七日内给付张**房租六千元、有线电视费一百五十六元、卫生费二百四十元；三、驳回张**其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，中**公司不服，向本院提出上诉称，涉案房屋楼上装修不符合解除合同的条件，张**提前解除合同构成违约，押金及房租、有线电视费、卫生费等费用应抵扣违约金，我公司要求撤销原判，依法改判驳回张**诉讼请求。张**同意原判。

本院查明

经审理查明：2015年8月8日，张**（乙方）与中**公司（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定张**租赁坐落于丰台区×××1502号（以下简称1502号）房屋。租赁用途为居住，居住人数为4人。租赁期为2015年8月15日至2016年7月4日。租金每月9000元，有线电视费198元，卫生费300元。合同同时约定经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。合同签订后，张**给付中**公司中介费9000元，有线电视费198元，卫生费300元，押金9000元，2015年8月15日至11月14日房租27000元。中**公司称有线电视费按每月18元，卫生费按每月30元收取。张**称其与88岁患病母亲一起在1502号房屋居住，2015年9月23日，楼上1601号房屋装修，导致1502号房屋无法继续居住。中**公司称签订合同时，张**未提及有老人在房屋居住。2015年10月26日，中**公司收回1502号房屋的门禁及钥匙。张**称其搬家共花费1900元，并提供收据佐证。另，张**向北京**有限公司交纳宽带费220元。

上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、收据、当事人的陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：张**与中**公司签订的《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行义务。

张**称涉案房屋楼上装修，导致房屋无法居住。该原因并非中**公司造成，故楼上装修导致房屋无法居住的责任不应由中**公司承担，且无证据表明签订合同时，张**告知中**公司涉案房屋有患病老人居住。故张**以楼上装修，无法居住为由解除合同，缺乏依据。现张**提前解除合同，构成违约。张**主张双方就解除合同相关事宜已另行达成约定，应按约定履行。中**公司对此不予认可，张**对其主张亦未提供证据予以证实，故对张**的该项主张，本院不予采信。

双方签订的《北京市房屋租赁合同》中约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由张**承担的相关费用、租金，以及张**应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还。故中**公司主张以押金抵扣违约金，有合同依据，本院予以支持。另外，虽然双方签订的《北京市房屋租赁合同》中约定，违约金按月租金的200%支付，但综合本案涉案房屋楼上装修，导致房屋无法居住及张**家确实有患病老人居住等情况，本院认为全部违约金以押金数额抵扣为宜。

2015年10月26日，中**公司收取张**交还的1502号房屋的钥匙及门禁。此前，张**已预交房租至2015年11月14日，并预交有线电视费及卫生费至2016年7月4日。鉴于张**于2015年10月26日返还房屋钥匙，故张**交纳的自2015年10月26日之后的租金、有线电视费、卫生费，中**公司应予返还。原审法院判决中**公司给付张**押金不当，本院予以改判。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

一、维持北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第23554号民事判决第二项；

二、撤销北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第23554号民事判决第一、三项；

三、驳回张**的其他诉讼请求。

一审案件受理费353元，由张**负担141元（已交纳），由北**天置地房地**限公司负担212元（张**已预交，北**天置地房地**限公司于本判决生效之日起7日内给付张**）；二审案件受理费185元，由张**负担75元（北**天置地房地**限公司已预交，张**于本判决生效之日起7日内给付北**天置地房地**限公司），由北**天置地房地**限公司负担110元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十八日