段**与江苏**限公司商品房预售合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称万**司）因与被上诉人段**商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省**民法院于2015年7月16日作出的（2014）宿中民初字第00240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月29日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月6日公开开庭进行了审理。上诉人万**司委托代理人解兆明，被上诉人段**委托代理人段方群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年10月31日，沭阳县住房和城乡建设局向万**司颁发商品房预售许可证【售许字（2013）第46号】，许可万**司销售阳光绿洲小区2号楼、3号楼。

2014年4月25日，万**司向段**出具《阳光绿洲商品房的认购书》（以下简称认购书）一份，载明：”认购人：段**，认购房号：阳光绿洲小区2号楼115及116房，建筑面积：574.59平方米，单价：8000元／平方米，房款总额：4596700元，备注：全款支付。”卖方一栏加盖万**司阳光绿洲小区销售部印章，销售经理一栏由王*签名。

2014年4月25日，万**司向段**出具万**司制式收款收据一份，载明：”付款单位：段**，摘要：阳光绿洲2号楼115号、116号，备注：574.59平方米，人民币大写：肆佰伍拾玖万陆仟柒佰元，￥：4596700元，经办人：楼。”该收据加盖万**司财务专用章，经办人处为楼**签名。

另查明：万**司至今未与段青茂签订商品房销售备案合同，也未向段青茂交付阳光绿洲小区2号楼115号房和116号房。

在本案审理过程中，依据段**提出的财产保全申请，原审法院依法作出（2014）宿中民初字第00240-1号民事裁定：查封万顺公司位于江苏省沭阳县阳光绿洲小区3号楼沿街商铺5号、6号、7号门面房。

段**提起本案诉讼，请求判令万**司与段**签订商品房买卖合同，若不能按期签订，万**司双倍返还购房款。审理中，段**变更诉讼请求为请求判令：1、解除段**与万**司于2014年4月25日签订的认购书；2、万**司返还认购款4596700元；3、万**司赔偿段**损失（以4596700元为本金，按照中**银行同期同类贷款基准利率从2014年4月26日起计算至实际给付之日止）；4、本案诉讼费用由万**司承担。

被上诉人辩称

万**司一审辩称：同意解除与段青*之间的认购书，但段青*未向万**司支付购房款，万**司无需返还段青*购房款，也不应赔偿段青*利息损失。段青*所主张的商品房预售合同，实质为借贷关系，故其要求万**司按照商品房预售合同关系承担责任的请求不应得到支持。

本院认为

原审本案的争议焦点为：1、本案系商品房买卖合同关系还是民间借贷关系；2、万**司应否向段**返还购房款及赔偿利息损失。

关于第一争议焦点，即本案双方法律关系的定性。

原审法院认为，本案中，万**司称阳光绿洲小区是楼**借用万**司资质开发建设，该公司作为商品房销售开发建设企业，楼**作为阳光绿洲小区实际开发建设者，系商品房的销售经营一方，对商品房销售市场的交易惯例应该熟悉，应该知道向购房户交付加盖公司财务章的收款收据即意味着确认已经收到收据上所载明的款项。楼**作为阳光绿洲小区商品房实际开发投资人，其有权销售阳光绿洲小区商品房，万**司自愿将公司资质出借给楼**开发阳光绿洲小区商品房，楼**以万**司名义销售商品房的行为应由万**司承担相应的法律后果。认购书明确载明王*为销售经理，虽然段**并未将购房款支付给万**司，但楼**以万**司名义向段**出具的购房款收据对段**的付款行为予以确认，视为段**履行了认购书约定的付款义务，且段**银行账户来往明细及证人桑*的证言也能够证明段**支付了全部购房款。认购书明确载明商品房买卖双方当事人，商品房房号、面积、单价以及购房款支付方式，且万**司已按照约定收取购房款，故双方之间的认购协议应认定为商品房买卖合同。万**司提供的证据并不能证明段**与王*、楼**之间存在以商品房买卖关系掩盖借贷关系的事实，故对万**司的辩解不予采信。万**司已经取得相应的商品房预售许可证，故段**与万**司之间成立商品房买卖合同关系，故双方间的合同应属有效。

关于第二争议焦点。原审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，段**请求解除认购书，万**司明确表示同意，应认定双方之间一致同意解除商品房买卖合同，段**请求万**司返还全部认购款，应予支持。虽然认购书未载明万**司何时与段**签订商品房销售合同也未载明房屋交付时间，因万**司在收到全部认购款后仍然明确拒绝与段**签订商品房销售合同和交付房屋，且拒绝返还认购款，故段**请求万**司自收到认购款之日起至返还全部认购款付清之日止，按照中**银行公布的同期同类贷款基准利率标准赔偿段**损失的主张予以支持，但利息起算之间应以段**实际付款时间为准。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决如下：一、解除段**与万**司于2014年4月25日签订的认购书，解除时间为2015年2月3日；二、万**司于判决生效后十日内向段**返还认购款4596700元并赔偿利息损失（以3546700元为基数自2014年4月25日起，以450000元为基数自2014年4月29日起，以600000元为基数自2014年4月30日起，按照中**银行同期同类基准贷款利率计算至实际给付止之日止）。案件受理费43574元，保全费5000元，合计48574元，由万**司负担。

二审裁判结果

万**司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回段**一审诉讼请求或裁定驳回段**的起诉，一、二审诉讼费用全部由段**承担。事实及理由：一、本案名为商品房买卖法律关系，实际是案外人王*与段**之间的民间借贷关系。万**司未得到购房款，涉案项目实际开发主体沭阳**限公司及其法定代表人楼益健也未收到段**的钱款。二、段**支付购房款存有诸多疑点。1、2596700元以现金方式支付不能成立。段**提供的2014年1月6日至2014年2月14日的汇款及取款凭证不能证实这些回笼资金给付给王*。该些款项的取款和汇款也存有诸多疑点。2、证人桑*与本案有利害关系，王*的借款抵押明细表显示包括涉案房屋。3、认购书和收款收据载明的时间早于段**向王*转账汇款的时间，也就是没有付款即已经出具收款收据。4、认购书和收款收据出具时涉案楼盘已经取得预售许可证，却未签订买卖合同并办理备案，明显不合理。5、段**未将房款交付给开发商，却交付给王*，而王*仅是涉案楼盘承建单位的现场负责人。6、段**交付了2596700元却未开具一套房的手续。7、庭审中，段**否认与王*有借款关系，但2014年9月2日王*向段**账户汇款10万元，显然是200万元借款的利息。二、本案一审判决作出后，沭阳县公安局已经对王*涉嫌非法吸收公众存款案立案侦查，本案中段**以房屋买卖的形式向王*出借款项的行为已经包含在刑事案件的侦查范围内，应裁定驳回起诉。

段**答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、万**司对段**提交的认购书及收款收据上的财务专用章及印章、签名均不持异议。段**向王*支付2596700元现金及汇款200万元是应王*的要求，王*作为销售经理身份签字，表明其是万**司的授权代表，其行为结果应由万**司承担。段**已经全额支付购房款。该些已经足以证明段**与万**司存在商品房预售合同关系且段**已经足额支付房款。2、认购书及收款收据原件由王*、楼**指令桑*持有，出具当日段**尚未支付剩余的200万元，双方约定在5日内支付完毕，两套房屋的认购书及收据一并开具。在段**付清上述款项后，桑*按照王*指令将认购书及收款收据交付段**。段**多次催促签订买卖合同，而王*与楼**以涉案楼盘拖欠规费无法办理销售备案手续为由，未签订买卖合同并办理备案登记，段**对此没有过错。3、王*与万**司存在直接的利害关系，万**司与王*之间就涉案楼盘开发建设和销售存在矛盾而向公安机关举报王*涉嫌犯罪，王*是否涉嫌犯罪与本案是两个不同法律关系，不影响本案审理，也不能否认段**与万**司之间存在的商品房预售合同关系，万**司据此要求驳回段**起诉没有相应的事实和法律依据。

二审中，万**司向本院提交几组证据，主张为新证据。第一组证据：刑事控告状、沭阳县公安局对王*涉嫌非法吸收公众存款案立案的立案告知书、由沭阳县公安局经济案件侦察大队盖章并予以说明的《王*假买卖真借贷综合统计表》（其中包含本案与段**的房屋买卖行为）、王*身份证复印件、（2015）沭开民初字第707、1381号民事裁定书。用以证实王*涉嫌非法吸收公众存款已经被公安机关立案侦查，本案事实包含在公安机关侦查范围内，与本案关联的案件已经被裁定驳回起诉。第二组证据：有王*手写的字体”所有问题由我承担”的认购书底联、有王*的签字的收据红联背面及2014年9月2日王*打款给段**10万元的银行交易记录，万**司主张，据楼**称，实为借贷关系的收据均由王*在收据背面另行签名予以区分，而万**司提供的段**的收据确有该情形，用以证明段**向王*出借200万元，双方约定月息五分，王*支付了一个月的利息10万元，因此段**与万**司名为商品房买卖的关系实为借贷关系。第三组证据：2007年9月27日沭阳县国土局和沭阳县**办公室给乔县长的情况汇报、沭阳经济开发管委会和沭阳县**办公室关于沭**中心用地性质变更的意见、2007年12月28日沭阳县国土局和沭阳县**办公室给沭阳县政府办公室的关于沭**中心用地性质变更的情况汇报2份、2008年1月8日沭阳县国土局和沭阳县**办公室给县政府的关于对沭**流中心项目所涉用地性质变更情况的报告、2008年3月12日沭**中心有限公司和万**司给沭阳县国土局的情况说明、2007年12月1日物流中心给县委县政府要求变更土地性质的补充说明、（2012）宿中民初字0106号民事判决书，用以证明涉案楼盘系沭**中心借用万**司名义进行开发。

经质证，段青*认为，第一组证据，刑事控告状及统计表均是万**司单方陈述，不予认可。立案告知书真实性无法判断，即便是真实的，也不能证明本案系王*非法吸收公众存款一案的内容。两份另案的裁判文书与本案没有关联性，王*不论是否涉嫌犯罪，均不影响本案商品房预售合同关系。第二组证据中，认购书底联是万**司单方出具，”所有问题由我承担”是由谁写、何时书写均无法确认，与段青*手上持有的不一致，不予认可。收款收据记帐联正面与段青*持有的一致，予以确认。对王*另作标记的主张不予认可。10万元是双方个人的临时往来，与本案没有关联性。第三组证据均是复印件，真实性、证明目的不认可。即便是万**司被他人借用名义或挂靠进行商品房开发，其也应依法承担相应的法律责任。

被上诉人段**为证实其实际支付了款项，提交一组证据，主张为新证据。1、东海县融通农村经济信息专业合作社盖章、张家山签字的证明，内容为2014年2月5日段**汇款给张家山70万元；2、东海县平明镇兴新农民资金合作社盖章、徐**签字的说明，说明2014年1月27日给付***现金40万元；3、江苏圣**有限公司盖章、许*签字的证明，内容为2014年1月8日给付***现金80万元。该三份证明用以证实段**在2014年1、2月份从三位案外人处收取190万元现金用于支付购房款，2596700元现金已经实际支付了。

经质证，万**司认为，从说明内容看段青茂主张的现金均由单位给付，与其一审陈述从案外人个人处收取现金的陈述矛盾，且证人未出庭作证，真实性不予认可。这些现金往来与200万元为转帐的交易习惯不相符，不予认可。

本院二审查明：1、沭阳县公安局根据万**司的报案，对王*涉嫌非法吸收公众存款案，经审查决定立案。万**司提供的报案材料中《王*假买卖真借贷综合统计表》中包含了段**本案签订认购书并付款的事实。沭阳县公安局经济案件侦察大队在该统计表上说明，王*涉嫌非法吸收公众存款一案目前正在侦查中。

2、江苏省沭阳县人民法院（2015）沭开民初字第00707号民事裁定书载明，该案件原告葛*东诉称：2013年11月10日，葛*东出资312160元购买阳光绿洲3号楼2单元1701房屋，由万**司出具收款收据，请求确认双方买卖合同成立。该院经审理认为，该案在沭阳县公安局对王*涉嫌非法吸收公众存款的侦查范围内，裁定驳回葛*东的起诉。

江苏省沭阳县人民法院（2015）沭开民初字第01381号民事裁定书载明，该案件原告浦*飞诉称：2014年7月31日，其与万**司签订认购书，并向万**司支付282万元购买阳光绿洲2号楼15、16号商铺；2014年10月31日，双方签订认购书，浦*飞支付购房预付款50万元购买阳光绿洲2号楼2单元1501、1502室，万**司至今未与其签订商品房买卖合同并交付房屋，请求判令解除万**司与浦*飞的买卖合同并返还购房款332万元。该院经审理以上述同样理由裁定驳回起诉。

经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：本案法律关系应如何认定？本案人民法院是否应继续审理？

本院认为，《最**法院、最高人民检察院、**安部关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》第七条第二款规定：人民法院在审理民事案件或者执行过程中，发现有非法集资犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉或者中止执行，并及时将有关材料移送公安机关或者检察机关。该条第三款规定：公安机关、人民检察院、人民法院在侦查、起诉、审理非法集资刑事案件中，发现与人民法院正在审理的民事案件属同一事实，或者被申请执行的财物属于涉案财物的，应当及时通报相关人民法院。人民法院经审查认为确属涉嫌犯罪的，依照前款规定处理。

因王*涉嫌非法吸收公众存款犯罪被公安机关立案侦查，而本案中段青茂提供的认购书及收款收据对应的事实亦包含在公安机关侦查范围内，目前人民法院不宜作为民事案件继续审理，故本案宜裁定驳回起诉，鉴于一审判决后出现了新的事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：

一、撤销江苏省**民法院（2014）宿中民初字第00240号民事判决；

二、驳回段青茂的起诉。

一审案件受理费43574元，退还段**。案件保全费5000元（段**已预交），由段**负担。

江苏**限公司预交二审案件受理费43574元，由本院退还。

本裁定为终审裁定。

裁判日期

二〇一六年二月十四日