北京凯**有限公司与范**等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京凯**有限公司（以下简称凯**司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2014)石民初字第4553号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

一审原告诉称

范**在原审法院起诉称：凯**司出租北京朝阳区广渠路66号院百环家园4号楼底商，范**与凯**司法定代表人周**接触并协商，在协商过程中，周**于2013年10月13日要求范**先交纳现金2万元，否则不同意继续与范**协商。随后在双方签订正式合同过程中，周**无任何理由拒绝与范**签订房屋租赁合同。双方未能签署房屋租赁合同，是由于周**在没有任何法律依据的情况下先强迫收取范**押金的行为造成的。周**坚持不退还押金的行为，构成欺诈。范**与周**协商房屋租赁合同过程中，凯**司并不是被出租房屋的所有权人，作为出租方，凯**司不具有法律主体资格，无权以任何名义先行收取现金并部分扣留不还。房屋租赁合同无法签订的责任在于周**，是周**不同意将原来双方协商且其已承诺的事项写入合同中，且周**在缔约过程中进行了虚假陈述和诱骗。范**为维护合法利益，诉至法院，诉讼请求：1、判令凯**司、周**连带返还范**2万元，并自2014年3月1日起，至全款付清之日止，支付日千分之二的逾期利息；2、诉讼费由凯**司、范**承担。

一审被告辩称

周**在原审法院答辩称：周**是凯**司法定代表人、总经理，其行为是公司意见，打收条及收取押金行为代表公司，本案不应作为被告。请求驳回范**的诉讼请求。

凯**司在原审法院答辩称：凯**司出租房屋手续齐全，有合法出租权。范**交付定金，却未按照约定时间签订合同并履行支付租金义务，违反合同法约定的缔约过失内容，应承担缔约过失责任。凯**司缔约过程中没有不当行为，全面积极配合范**履行交付房屋及签订合同的义务，不存在违约。请求驳回范**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：位于北京朝阳区广渠路66号院甲3、4、5、8号楼底商的房屋所有权证书载明的房屋所有权人为北京百**有限公司。

2013年8月19日，凯**司与北京百**有限公司签订房屋租赁合同，约定北京百**有限公司将朝阳区广渠路66号院甲3、4、5号楼底商出租给凯**司，由凯**司用做公司商业内的零售、餐饮、办公及金融类等合法经营使用，租期自2013年8月30日至2026年1月29日。

庭审时，各方当事人均认可，周**以凯**公司名义，与范**就出租北京市朝阳区广渠路66号院4号楼底商事宜进行过口头协商。周**告知范**房屋由凯**司进行出租，房屋所有权人为北京百**有限公司。当时双方对于租金、房屋租赁面积，租赁期限等进行了协商，并且口头约定准备签订合同。

范**称各方口头约定并未明确具体签订合同时间，但约定签订合同后5-10日缴纳第一年租金，但是周**表示必须将第一年租金打入其个人帐户才能签订合同。各方约定单价每平米每日9元，一共120平方米。合同期限5年。

凯**司、周**称各方口头约定签订合同时间为2013年10月17日。2013年10月13日收取押金时，范**对房屋位置、面积、用途等进行了核实，也认可了房屋。各方在2013年10月13日已经就合同内容达成了一致。签订合同当日必须交第一笔租金。2013年10月17日凯**司让步不再要求范**一次性交一年租金，而是交半年租金，但范**仍不支付租金。

2013年10月13日，范**交纳2万元，周**向范**出具收条，载明：“今收到范**交来押金2万元。签订时间：2013年10月17日。周**，2013年10月13日。”凯**司、范**称该费用最终会作为租金扣除。该费用系定金，钱款是预约定金性质，约定的是在2013年10月17日前签订合同，否则2万不退。范**称凯**司、周**当时表示想看房就必须交钱，当时范**对位置满意就交钱了。2万元的性质不清楚。范**曾要求周**在收条上加盖公章，周**称其为法定代表人，不需要盖章。

范**称因为没有下水、燃气、隔油池，门前地砖没有找平。电不够用，但增容要加钱。范**要将这些项目钱款加入合同，但凯**司、周**不同意，且不同意将提供发票写入合同，不提供公司银行开户帐号及公司证照等，也不同意将产权人授权文件和合同出示，也不同意将门前空地由范**使用写入合同。凯**司、周**称下水、燃气、隔油池、门前地砖、电、发票、证照文件等在2013年10月13日都已谈好。

另查，凯**司、周**于2013年11月将诉争房屋出租他人。2014年2月20日，范**向凯**司、周**发出催告函。

庭审时，范**称因钱款系周**收取，并出具收条，而当时其称其与公司是一回事。因此主张凯**司、周**承担连带责任。范**称不清楚钱款给付个人还是公司。凯**司、周**称钱款给付公司。

原审法院认定上述事实，有押金收条、催告函及回执、房屋所有权证、房屋租赁合同及当事人陈述等证据在案佐证。

一审法院认为

原审法院判决认为：本案争议的焦点问题在于：第一，原告交纳的款项的性质问题；第二，被告主体认定问题；第三，该款项是否应当退还。

针对焦点问题之一，首先，收条载明的款项系押金。对于收条进行目的解释和文字解释，应当认定该收条载明的款项系押金性质。但对于该押金交纳对应的约定对价，各方均不明确。其次，凯**司、周**称该款项系定金性质，但并未就此提供有效证据予以证实，故对凯**司、周**该项意见不予采纳。最后，现各方当事人对于该款项的性质意见并不一致，亦未提供有效证据予以证实，故法院认定双方当事人对此押金的性质为约定不明。

针对焦点问题之二，各方当事人均认可周**签订合同系代表公司行为，范**亦明确周**曾告知其系凯**司法定代表人，以凯**司公司名义与范**就租赁事宜进行协商，并出具收条，收取钱款。故周**的行为系职务行为，本案应当由凯**司承担相应责任。周**并非适格被告。

针对焦点问题之三，按照各方当事人陈述，该押金的交纳应当系签订合同的前置程序，但是各方均未举证证实各方是否就合同具体条款达成一致意见。且收条并非双方意思表示，周**书写的“签订时间：2013年10月17日”意思表示并不明确，且仅系凯**司单方意思表示，双方并未就此形成合意。此外，现凯**司已经将诉争房屋出租他人。凯**司应当就其具有控制押金的合法理由及依据承担举证责任，否则在合同并未签订成立的情况下，凯**司应当将押金退还范**，并给付自收到催告函后迟延退款的利息损失。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、北京凯**有限公司于本判决生效后七日内退还范**押金二万元；二、北京凯**有限公司于本判决生效后七日内给付范**迟延退还押金的利息损失（以二万元为基数，自2014年3月1日开始计算，至实际给付之日止，按照中**银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回范**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，凯**司不服原判，上诉至本院。上诉请求为：撤销原判，依法改判驳回范**的诉讼请求。主要理由为：原审法院认定事实不清，证据不足，存在明显错误，2万元不是押金，是缔约定金。不应由我方承担违约责任，原审法院判决由凯**司承担责任缺乏事实和法律依据。凯**司出具收条之日至2013年10月27日期间的租金损失，应当从已付的押金中扣除。

范**同意原判，不同意上诉人凯**司的上诉请求。

周**不同意原判，同意上诉人凯**司的上诉请求。

本院查明

本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

上述事实，有双方当事人陈述等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：定金是当事人为了确保合同的履行，依照法律规定或者约定，一方当事人在合同履行前按照标的额的比例预先给付对方的金钱。定金必须明确表明“定金”二字。本案中，周**向范**出具的收条明确涉案2万元系押金，原审法院认定2万元性质为押金符合相关规定。上诉人凯**司主张该2万元系定金性质本院不予支持。

周**书写的“签订时间：2013年10月17日”因系其单方意思表示，双方最终未能签订租赁合同，凯**司亦将房屋出租他人，双方对于交纳押金系签订合同的前置程序并无异议，在此情况下，凯**司占有该2万元押金没有依据。原审法院判令返还该2万元押金并无不当。上诉人不同意退还该2万元及要求支付房屋空置费的理由均不能成立，本院不予支持。

综上所述，上诉人凯**司的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费三百元，由北京凯**有限公司负担（本判决生效后七日内交纳)。

二审案件受理费三百元，由北京凯**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审

判长张**

裁判日期

二〇一六年三月十五日