北京**人民法院民事判决书

审理经过

上诉人北京智**限公司（以下简称智高方略公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第01912号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年1月，北京市通**村民委员会（以下简称大**委会）向原审法院诉称：大**委会与智**公司于2002年4月24日签订租赁合同，约定大**委会将集体土地16.5亩及该范围内的所有建筑物租赁给智**公司，租赁期限20年。合同还约定了其他条款。在合同履行过程中，通州**中心幼儿园新建工程需占用该土地，为此双方就解除合同事宜多次协商未果。现要求判令解除双方4.72亩土地的租赁合同关系，智**公司腾退土地及地上物交还给大**委会，诉讼费、评估费由智**公司承担。

一审被告辩称

智**公司辩称：双方2002年4月24日所签《租赁合同》为双方真实意思表示，属合法有效的民事法律行为，双方应信守承诺，直至合同到期终止。合同第二条约定，租赁期限为20年，至2022年5月31日终止。故大**委会应以诚实信用为原则全面履行自己的合同承诺，无权提前以“政府行为”为借口单方终止合同。大**委会所依“政府行为”不属于“不可抗力”。大**委会所依“政府行为”对智**公司无效。首先，大**委会所依所有的关于幼儿园的政府审批文件（以下简称“审批文件”）所列明的“项目用地”四至范围均与智**公司无关。审批文件对四至的描述均为“东至空地，南至大兴庄北一街（规划路），西至宋**小学，北至现状企业”。事实上，智**公司作为企业，所租赁的土地和厂房在大**委会所称幼儿园的东面，无论是合同约定还是现状都是企业建筑而非“空地”，故大**委会所依审批文件的四至范围与智**公司无关。其次，审批文件手续不完整，不能作为大**委会解除合同的合法借口。大**委会已通过事实行为撤诉，应进一步向法庭确认其撤诉事实。2013年12月19日，大**委会将智**公司诉至法院要求解除合同，但在诉讼过程中又向智**公司收取了2014-2015年度的租金。退一步讲，即使大**委会所依政府行为手续完备且内容无误，即使大**委会并未催收2014-2015年度租金，其要求解除合同的请求仍然无法达到法定条件。即使4.8亩土地被占用导致合同变更，也不能造成整个合同解除。作为合同标的物的土地性质属于集体建设用地，宋庄镇政府系申请用地单位即征地拆迁单位，应依法对合同标的物——土地及地上附着物进行补偿，宋庄镇政府应依法参加诉讼。故请求驳回大**委会的诉讼请求，诉讼费由大**委会负担。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2002年4月24日，大**委会（甲方）与智**公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：第一条：甲方将地处通州区宋庄镇大兴庄村占地面积16.5亩土地及该范围内所有建筑物，包括主厂房一栋，内设天车一台，建筑面积：1000平方米；次厂房一栋，建筑面积：1000平方米；半成品房15间，面积270平方米，租赁给乙方生产经营使用。第二条：租赁期限为20年，自2002年6月1日至2022年5月31日止。第三条：租金标准：第一周期：从2002年6月1日起至2005年5月31日止，每年租金为：12万元整；第二周期：从2005年6月1日起至2006年5月31日止，每年租金为16万元整；第三周期，从2006年6月1日起至2007年5月31日止，每年租金为17万元整；第四周期2007年6月1日起至2022年5月31日止，每年租金为18万元整。第四条：乙方保证每年5月30日之前，将当年租金交纳甲方。甲方出具发票。第五条：甲方有权按时收取租赁费用，监督乙方合法使用土地的权利，但不能干涉乙方的合法经营。第八条：合同生效后，五年之内，因政府行为导致合同解除，甲方应给予乙方经济补偿，以弥补乙方的损失。合同还约定了其他内容。2010年8月23日，北京**育委员会回函同意通州区宋庄镇政府迁址建设宋庄镇中心幼儿园。2010年11月10日，北京市国土资**镇中心幼儿园的建设项目用地预审。该预审意见载明：该项目为科教文卫项目，用地位于宋庄镇大兴庄村北，东至空地，南至大兴庄北一街（规划路），西至宋**心小学，北至现状企业。项目用地总面积0.909公顷，符合土地利用总体规划和国家及本市供地政策。2012年6月5日，北京市发展和改革委员会批复了宋庄镇中心幼儿园新建工程项目建议书（代可行性研究报告）。2012年9月21日，北京**员会对宋庄镇中心幼儿园新建工程颁发了建设用地规划许可证。2013年10月16日，宋庄镇政府与大兴庄村经济合作社签订《集体土地征收补偿安置协议书》，约定：为建设宋庄镇中心幼儿园，需征收乙方集体土地9091.5平方米，其中包括工业用地3146.2平方米（0.3146公顷，合4.719亩）。2014年5月26日，北京市政府复函通州区政府，同意征收大兴庄村0.9092公顷（13.64亩）土地建设宋庄镇中心幼儿园。上述政府文件中所述的4.72亩土地位于智**公司承租的土地范围内。

2014年7月31日，法庭组织双方勘查现场。在诉争的4.72亩土地上有智**公司的自建房和栽种的樱桃树。智**公司承租场地北侧中间偏西有一排未完工的红砖砖混结构房。红砖砖混结构房最西侧一间的西南角部分面积位于4.72亩被征收的土地范围内。智**公司的自建房位于承租场地的西侧，整体上呈U形，即北侧一排、西侧一排、南侧一排。大**委会、智**公司双方均认可南侧一排自建房的外墙下部是大**委会所建，智**公司对外墙进行了加高。智**公司的自建房没有取得政府规划部门的审批同意。庭审中，宋庄镇政府出具说明，称红砖砖混结构房最西侧一间的西南角部分面积（以测绘为准）地上所建厂房，可以保留。庭审中，大**委会申请对智**公司在4.72亩土地上的地上物进行评估，结论为1356256元。其中，化粪池1个，6570元；化粪池2个，2000元；上下水4368元；樱桃树，264

000元；共计276938元。大**委会预交评估费34

000元。2014年10月，智**公司的自建房被强制拆除。

一审法院认为

原审法院认为：根据法律规定的其他情形，当事人可以解除合同。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。大**委会与智**公司双方所签的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。在合同履行过程中，因为建设宋庄镇中心幼儿园工程，需要依法征收智**公司承租场地中的4.72亩土地，这属于合同法规定的情势变更；而且，土地征收已经得到了市区两级政府机关的依法批准。因此，大**委会要求解除双方4.72亩土地的租赁合同关系，要求智**公司腾退土地及地上物交还给村委会，理由正当，证据充分，予以支持。用地单位宋庄镇政府声明砖混结构房最西侧一间的西南角部分面积（以测绘为准）地上所建厂房，可以保留，法院不持异议。关于4.72亩土地上的地上物，大**委会应当给予智**公司补偿；但是，未取得规划审批的自建房，不属于法律保护的合法权益，不应给予补偿。智**公司辩称规划审批文件上的“东至空地”并非其承租的这块土地。这一观点与规划审批文件、附图及现场勘查相违背，没有事实依据，不予采信。智**公司辩称大**委会收取了其2014-2015年度的租金视为大**委会已通过事实行为撤诉。这一观点没有法律依据，不予采信。智**公司以其已经对宋庄镇政府提起行政诉讼为由要求中止审理。由于征地行为是经过北**改委、规划委以及市政府批复同意的而非宋庄镇政府批复同意的，因此，其该项要求不符合法律规定，不予支持；而且，智**公司的自建房被强拆是否应给予补偿，也仍然存在其他救济的渠道；因此，智**公司申请中止审理，不予支持。

依据《中华人民共和国民合同法》第九十四条第（五）项、《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，原审法院于2014年10月判决：一、解除原告北京市通**村民委员会与被告北京智**限公司于二零零二年四月二十四日签订的《租赁合同》中四点七二亩土地的租赁合同关系；二、被告北京智**限公司将其承租的四点七二亩土地及土地上的化粪池、上下水、樱桃树腾退交付给原告北京市通**村民委员会，于本判决生效之日起七日内执行清；土地位置以北京**员会2012规（通）地字0036号建设用地规划许可证附件及附图（用地范围地形图）载明的钉桩坐标为准；三、原告北京市通**村民委员会给付被告北京智**限公司四点七二亩土地上的化粪池、上下水、樱桃树的补偿款共计二十七万六千九百三十八元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告北京市通**村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审法院判决后，智**公司不服原判提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回大**委会的诉讼请求，诉讼费用全部由大**委会承担。大**委会同意原判。智**公司的上诉理由为：一、原审法院判决事实认定不清、推理混乱。智**公司与大**委会双方于2002年4月所签《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应信守承诺，直到合同到期终止，通州**中心幼儿园新建工程需占用该土地，拆迁方就拆迁补偿事宜与智**公司多次协商未果，大**委会为配合拆迁方达到少补偿快拆迁的目的，将智**公司诉至法院要求解除合同，原审法院在没有对事实调查的情况下，便判令双方解除合同，没有事实依据；原审法院认定因建设宋庄镇中心幼儿园工程，需要征收智**公司承租场地中的4.72亩土地，便推定属于合同法规定的情事变更，进而认定双方应当解除4.72亩土地的租赁合同关系，要求智**公司腾退土地及地上物交给大**委会，而本案拟建幼儿园需要征收土地，应按相关法律规定办理拆迁手续，不能仅因建设幼儿园，就推定其征收土地程序合法；二、一审法院判决系对所适用法律的误解，一审法院将建设宋庄镇中心幼儿园工程，需征收智**公司承租场地中的4.72亩土地，认定为合同法规定的情事变更情形，明显系对所适用法律的误解，情事变更原则是指合同成立后，因与双方当事人无关的原因，发生了社会环境的异常变动，受损害的一方当事人可以请求人民法院来解除合同、变更合同，以求在法律的框架下，分担受损害方的损失，其宗旨是为保护被侵害一方当事人的利益不受或少受损失，而本案中智**公司明显属于利益被损害的一方，而此时，一审法院不但没有按照公平和诚实信用的原则，对智**公司被损害的事实加以救济，也没有审慎适用该条款，反而利用该情形加重了智**公司的损害。综上，原判认定事实不清、适用法律错误，请求依法改判。智**公司提交上诉状（补充）--关于一审主体认定错误补充说明，本案是一起因租赁合同纠纷引发的诉讼，李**所设立的智**公司不应该成为本案的当事人，一审法院认定主体错误，2002年4月24日与大**委会签订租赁合同是胡**、隋*投资设立的“北京智**限公司”（简称胡**公司），承租人是胡**公司，而李**投资设立的“北京智**限公司”直至2005年11月16日才宣告成立，两家公司虽然同为“北京智**限公司”，实为成立、存续阶段不同、各自具有独立法律主体地位的法人，因此依据该租赁合同法律关系，李**投资成立的“北京智**限公司”不应为本案被告，一审法院将李**投资设立的“北京智**限公司”认定为本案被告，并强行解除大**委会与胡**公司的《租赁合同》，显属错误，请求依法将本案发回重审。智**公司审理中表示上诉状与上诉状补充两份上诉处理内容不对应之处，以补充上诉状为准。

审理中，智**公司提出原审法院判决认定基本事实错误，智**公司与大**委会没有签订过租赁合同，智**公司成立于2005年11月16日，原名称为北京**告公司，2011年7月21日更名为智**公司。智**公司表示原审法院审理中未对于诉讼主体问题没有提出过，智**公司与大**委会没有合同，智**公司法定代表人李**与胡**公司的法定代表人原来是婆媳关系，两公司没有交叉持股的情况，经营地点也不同，只是名称重合了，胡**公司是吊销营业执照未注销，具体哪年吊销的现在不清楚。智**公司就所称内容提供有：1、《企业法人营业执照》副本［注册号1102242341848（1-1）、名称北京智**限公司、成立日期2001年11月26日、住所北京市大兴区北臧村镇工业区9排68号、法定代表人胡**等项内容］、组织机构代码证（代码80289796-4）；2、《企业法人营业执照》副本［所载注册号110105009058061、名称北京智**限公司、住所北京市朝阳区西大望路19号金刚国际花园4幢（住宅）楼3单元202室、法定代表人李**成立日期2005年11月16日等项内容］、组织机构代码证（代码78251887-4）；3、（京朝）名称变核（内）字［2010］第0010051号《企业名称变更核准通知书》（所载时间2010年6月2日、加盖有北京市**朝阳分局行政许可专用章、内容“北京福**限公司：根据《企业名称登记管理规定》、《企业名称登记管理实施办法》及有关法律、行政法规规定，准予核准企业名称变更为：北京智**限公司

投资人姓名或名称：李浩李**”等项内容）。前述1-3的证明目的为李**为法定代表人的智**公司行为本案诉讼主体地位不适格。智**公司提出，2010年11月10日通州国土局的意见对用地范围进行了四至描述，东至空地，从原审法院审理中现场核查情况来看，智**公司的房屋并未处于该用地所载明的范围；原审法院审理中对智**公司地上附着物的评估结果不符合法律规定，智**公司所承租的土地及其建设房屋面临拆迁，拆迁补偿尚未达成共识的情况下，大**委会提出了解除合同之诉，评估机构的价格报告书并未对房屋拆迁的事情进行任何提及，评估依据也未做任何提及，智**公司依法应当在拆迁过程中享有停产停业补偿、搬迁补助费等项损失的相关补偿，评估报告未涉及这一客观事实及法律依据，严重与事实不符；本案纠纷不能够使用情事变更解除双方签订的合同，适用情事变更解除合同不符合公平公正原则，智**公司与大**委会所签署的合同依法有效，原审法院也进行了认可，但原审法院审理中未考虑智**公司作为被拆迁人所享有的的拆迁权利即判决解除合同，将导致智**公司依法应当获取的补偿利益无法取得，从而导致大**委会因合同解除造成不当得利；原判事实认定不清，主体有误，违背合同法关于诚实信用和公平公正原则的相关规定，请求依法改判。大**委会表示对原判认定的事实无异议及无补充，大**委会起诉的是智**公司，审理过程中智**公司没有提出过异议，两个公司的法定代表人曾是婆媳关系，智**公司在2014年进行的行政诉讼中首次提到有两个智**公司，两个智**公司有高度的关联和混同关系，智**公司承继了合同的权利义务关系，延续了胡**公司的权利义务，智**公司是租赁合同所涉土地、房屋的实际使用人，不认可智**公司提供营业执照等资料的证明目的，同意原判，不同意智**公司所称上诉意见及要求。智**公司与大**委会在审理中未能就双方纠纷的解决达成一致意见。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实，有双方当事人当庭陈述、租赁合同、批复、预审意见、建设用地规划许可证、评估报告、发票、勘察笔录、现场照片、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《企业名称变更核准通知书》等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：智**公司与大**委会的争议在于租赁合同解除与否、诉讼主体适格与否问题。智**公司上诉提供营业执照等主张智**公司不应为本案被告，述称智**公司与大**委会没有签订过房屋租赁合同。智**公司所述内容并未涉及租赁合同所涉土地房屋的使用与经营、租金给付、土地上房屋建设、其他诉讼等多项合同履行实质内容情况，亦不涉及智**公司在大兴庄土地房屋实际经营的相应情况，且原审法院审理中并未提出过诉讼主体问题，现智**公司述称内容不足以全面表明房屋租赁合同履行的事实情况，亦不足以否定已有证据能够证明的相应事实，不能表明原判诉讼主体有误。智**公司对于宋庄镇中心幼儿园项目用地范围、评估报告等项内容所述异议，并无相应证据予以证明，不能表明原判认定事实及适用法律错误。已有事实和证据不能表明智**公司所提上诉主张成立，大**委会表示不同意所称意见及要求，故对智**公司所提上诉请求，本院不予支持。原审法院依据所查明的事实所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

评估费三万四千元，由北京市通**村民委员会负担一万七千元（已交纳），由北京智**限公司负担一万七千元（本判决生效之日起七日内交纳）。

一审案件受理费三十五元，由北京智**限公司负担（本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费五十元，由北京智**限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月十四日