北京京**有限公司与张**商品房预售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京京**有限公司（以下称原告）与被告张**（以下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐**任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人雷春晖及被告委托代理人徐**、张*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2004年3月10日，我公司与被告就铂宫L座房屋签订编号为NO.330480的《商品房买卖合同》。因该合同签订时，我公司尚未取得L座房屋的销售手续，我公司与被告于2004年4月10日就铂宫B座501、506号房屋分别签署编号为NO.330481号、NO.330479的《商品房买卖合同》。双方名为交易B座501、506号房屋，实为交易L座房屋。

2011年12月8日，我们双方签订《关于铂宫B座501、506及L座房产买卖事宜之补充协议》（以下称《补充协议》）约定，我公司在协议签订之日起24个月内（即2013年12月8日前）取得L座房屋《商品房预售许可证》或具备现房销售条件；在L座房屋取得销售手续后七日内按原商品房买卖合同约定的内容签署新的商品房买卖合同并办理网签手续；L座取得销售手续之日起七日内，如因被告原因未就L座房屋签署新的商品房买卖合同并办理网签手续的，则第八日起双方签署的B座501、506号《商品房买卖合同》无条件解除。

2013年3月11日，我公司取得L座房屋销售手续，向被告发函要求其于七日内提供相关签约文件办理L座房屋的签约（网签）及B座501、506号房屋解除合同手续，但是被告对我公司函件要求置之不理。2013年3月20日、3月25日，我公司又连续致函被告，但其终未做回应。

我公司认为，依据《补充协议》的约定，在铂宫L座房屋取得销售手续后，我公司已经及时通知被告办理签约手续。但是被告对我公司通知置之不理，最终导致L座房屋未办理签约手续，该结果是被告原因造成的。为此，我公司诉至法院要求确认双方于2004年4月10日签署的NO.330481号、NO.330479的《商品房买卖合同》于2013年3月19日解除；被告协助我公司办理上述合同的注销备案登记手续。

被告辩称

被告辩称：双方签订的《补充协议》有关内容对NO.330481号、NO.330479《商品房买卖合同》的效力而言，是一份附解除条件的协议。该二份合同的解除，必须完全满足3个条件：协议签订后24个月内、铂宫L座取得《商品房销售许可证》或具备现房销售条件、按照原约定内容签订新的买卖合同并办理网上签约。因原告未按照约定履行协议，故其已经不具有合同解除权。

根据《补充协议》约定，因原告原因导致L座无法签署新的商品房买卖合同并办理网签手续的，涉案二份合同继续有效，我有权追索违约金及损失。原告通知我的时候，L座房屋正在处于被查封状态，无法办理过户手续，其无法履行义务。因此，我不同意原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2004年4月10日，原、被告签订编号为NO.330479号的《商品房买卖合同》，约定被告以39033071元的价格购买原告出售的北京市朝阳区XXXXX5（销售楼层）层B0506号房屋（以下称506号房屋）；该房屋规划用途为写字楼，建筑面积2240.19平方米等。

同日，原、被告签订编号为NO.330481号的《商品房买卖合同》，约定被告以12493502元的价格购买原告出售的北京市朝阳区XXXX（销售楼层）层B0501号房屋（以下称501号房屋），该房屋规划用途为公寓，建筑面积966.69平方米等。

2004年，原、被告还签订编号为NO.330480号《商品房买卖合同》及补充协议。双方约定，被告以30816000元的价格购买原告出售北京市朝阳区XXX座公寓（即北京市朝阳区XXXX号院13号楼，以下称L座房屋），该房屋规划用途为公寓，建筑面积1712平方米等。

2011年12月8日，原、被告签订《关于铂宫B座501、506及L座房产买卖事宜之补充协议》（以下称《补充协议》）。

双方在《补充协议》中确认：双方于2004年签署了上述《商品房买卖合同》，合同价款为30816000元，及501、506号房屋《商品房买卖合同》（合同编号为NO.330481和NO.330479），合同总价款为51526573元；被告将合同编号为NO.330481和NO.330479的两份合同在房屋登记机关办理了商品房预售登记，原告据此办理住房贷款；由于该项目实际情况，原告一直无法在相关政府管理机关办理进一步的竣工、销售审批手续，无法按照合同约定为被告办理房屋权属转移登记；被告为了L座能尽快完工，已经自垫费用进行了L座部分工程施工。

据此，双方在《补充协议》“一、L座新《商品房买卖合同》的签署”条款中约定：1、原告在协议签订之日起24个月内（即2013年12月8日前）取得L座《商品房预售许可证》或具备现房销售条件；双方在L座取得销售手续后七日内按原商品房买卖合同约定的内容签署新的商品房买卖合同并办理网签手续；2、L座取得销售手续之日起七日内，如因被告原因未就买卖L座房屋签署新的商品房买卖合同并办理网签手续的，则第八日起双方所签署的501、506号《商品房买卖合同》无条件解除；如因原告原因未就买卖L座房屋签署新的商品房买卖合同并办理网签手续的，则双方所签501、506号《商品房买卖合同》继续有效。

双方在《补充协议》“二、B座501、506号《商品房买卖合同》的解除”条款中约定：1、在签署完新的L座商品房买卖合同（网签）之日，被告签署的501、506号《商品房买卖合同》（合同编号为330481和330479）同时解除，被告配合原告办理该两份《商品房买卖合同》在相关政府部门申请撤销备案登记手续等。

双方在《补充协议》“三、L座剩余房款的支付”条款中约定：L座新《商品房买卖合同》签署后，被告应于七日内无条件将剩余房款一次性支付原告（剩余房款的金额是总房款减去首付12326000元、减去7557636元、减去原告已经给付被告B座的银行贷款本息及银行罚息、减去被告垫付的费用）多退少补；在协议签订时原告支付的B座银行贷款金额加上L座的首付再加上抵押款项，已经超出了L座的总房款。同时，被告免除原告L座车道所占面积的永久土地使用费596550元、原告应补交的面积差价款914400元及设计费300000元。

上述扣减的7557636元包括：被告自行垫付的工程施工费3425600元；2004年8月15日至2011年12月8日期间原告延期交房违约金3132036元；原告延期交房给被告在商业经营及生活方面造成诸多不便的一次性补偿1000000元；协议签署后，被告自愿放弃在L座《商品房买卖合同》项下对原告的违约金请求权。

双方在《补充协议》“四、L座后续工作的约定”条款中还约定，由于L座房屋是被告从原告处定制，并且被告承诺放弃购买501、506房屋，鉴于此，如因政策原因被告无法取得L座的房屋产权证书，原告承诺届时将采取一切可能的措施，为被告办理房屋产权证书，如办理至被告或其指定的第三方名下等。

双方在上述协议附件中约定，根据现行政策房屋用途无法变更为商业，因此用途仍为公寓。

此后，原告向被告交付L座房屋。2013年2月16日，原告取得L座房屋所有权。

2013年2月27日，原告致函被告表示，其公司已经收到L座房屋所有权证，但尚未取得销售手续，故通知被告于7日内提供501、506号房屋项下已支付银行贷款本息、罚息对账单，其将按照约定返还给被告；提供关于501、506号房屋项下全部剩余贷款本息银行清单，其将一次性结清剩余贷款；提供被告本人身份证等相关签约材料，原告将按照北京市相关限购政策之规定，审核被告是否具有签约资格；原告取得L座房屋销售手续之日，将书面通知被告办理L座房屋的网签手续及501、506房屋的解除手续。

2013年3月11日，原告致函被告表示，其公司已经于2013年3月11日取得L座房屋销售手续，被告于7日内提供相关签约文件办理L座房屋签约（网签）及501、506号房屋的解除手续；如因被告原因导致无法进行正常网签或办理房屋产权证书的，由被告承担一切责任。被告表示并未收到该函件。

2013年3月19日，原告致函被告表示，无条件解除501、506号房屋《商品房买卖合同》；被告提供上述房屋贷款对账单；被告前往原告公司所在地办理L座房屋签约（网签）手续等。被告表示并未收到该函件。

2013年3月22日，原告再次向被告发送上述三份函件。被告表示并未收到该函件。

L座房屋于2014年10月16日至2014年10月15日被查封。2014年7月21日，被告清偿501、506号《商品房买卖合同》全部贷款本息。

2014年初，被告诉至法院要求原告将北京市朝阳区朝阳门外大街3号院13号楼（L座房屋）所有权变更登记至其名下，并要求原告赔偿违约金。2014年11月25日，我院作出（2014）朝民初字第07863号民事判决书，判决：一、原告协助将位于北京市朝阳区XXXXXX号院13号楼（L座公寓）所有权变更登记至被告名下；二、原告以三千零八十一万六千元为基数，按照日万分之一的标准计算支付被告二○一四年一月二十八日至完成所有权变更之日的利息并以二百五十一万四千三百二十二元八角四分为限等。原告不服我院判决，上诉至北京**人民法院。北京**人民法院作出（2015）三中民终字第00077号民事判决，驳回其上诉，维持我院原判决。

以上事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、《关于铂宫B座501、506及L座房产买卖事宜之补充协议》及补充协议、（2014）朝民初字第07863号民事判决书、（2015）三中民终字第00077号民事书及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人应当按照约定履行相应义务。

本案中，原、被告于2004年签订编号为NO.330479号的《商品房买卖合同》、编号为NO.330481号的《商品房买卖合同》及编号为NO.330480号《商品房买卖合同》及补充协议的事实存在。后，双方于2011年12月8日签订《关于铂宫B座501、506及L座房产买卖事宜之补充协议》。该协议为原、被告对于上述三份《商品房买卖合同》所涉及的501、506及L座三房屋权利义务的重新约定，双方均应当按照该约定履行相应义务。

该《补充协议》行文明确记载，L座房屋是被告从原告处定制，并且被告承诺放弃购买501、506房屋。由此，双方约定了“一、L座新《商品房买卖合同》的签署”、“二、B座501、506号《商品房买卖合同》的解除”、“三、L座剩余房款的支付”、“四、L座后续工作的约定”等相关条款。在《补充协议》履行过程中，由于房屋被有关机关查封等原因，影响到了双方合同的履行。为此，被告曾经通过诉讼程序实现了购买L座房屋的合同目的。按照双方约定，双方就501、506所签《商品房买卖合同》应当予以解除。故原告的诉讼请求本院予以支持，并根据案件情况确定合同的解除时间。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告北京京**有限公司与被告张**于二○○四年四月十日签署的编号为NO.330481、NO.330479的《商品房买卖合同》于本判决生效之日解除；

二、被告张**于本判决生效后十日内协助原告北京京**有限公司办理编号为NO.330481、NO.330479的《商品房买卖合同》的注销备案登记手续。

案件受理费149716元，由被告张**负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年五月二十一日