任**与赵**、王*、王**确认合同效力纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人任**因与被上诉人王**、王*确认合同效力纠纷一案，不服赤峰市红山区人民法院（2013）红民初字第1428号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人任**，被上诉人王**及其委托代理人阮**、李**，被上诉人王*的委托代理人殷宝信，被上诉人赵**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审判决认定，2012年12月31日，原、被告签订一份房屋买卖合同，约定：房屋出售人（以下简称甲方）：王**、任**，房屋买受人（以下简称乙方）：王*、赵**。经甲乙双方协商一致，甲方自愿以1670万元人民币出售个人所有商品房权属（包括附属设施及小二层约600平方米左右）的三分之二，该房屋系甲方向吴**购买所得，乙方自愿以该价格买受取得该部分房屋的所有权。现就买卖事宜做如下约定，以共同遵照履行。一、房屋座落及整体面积：房屋座落于赤峰市红山区火花路中段北方房产综合楼地下室层整体轴及地上通道和相邻小厅；该地下室整体轴面积为2063.88平方米（以产权登记为准），地上通道面积及小厅（10-11轴）面积为（空白）平方米。二、房屋的价款及给付方式：1、该房屋买卖的总价款为壹仟陆百柒拾万元（16700000元）；2、乙方在合同签订后十日内将所有购房款一次性交付给甲方；3、甲方在接收乙方的购房款项后，立即确认乙方对该房屋的共有权。三、标的物的详细范围及项目。1、甲方出售的该房屋已包括共有部分及附属设施；2、甲方出售的该房屋范围已包括依此房权延展的所有法律权利；3、双方按房屋移交之日共同承担各种消费性费用。四、双方的权利及义务。1、甲方有按时交付房屋的义务；甲方在接受乙方的购房款后，应在即日起将房屋立即交付给乙方管理使用；2、甲方必须办理产权过户及共有登记。在满足上述登记条件时，甲方应乙方要求，向乙方提供过户所需手续，由双方共同办理过户登记事宜，费用由双方承担；如果甲方在2013年6月30日前不能办理房屋产权证，甲方对该房屋的所有权利归乙方所有。因该房屋在出售前引发的纠纷或出售后发现的属于出售前发生的争议，甲方须负责解决并承担相应的责任。4、甲方应保证该房屋的排他权。如有此类情况发生，甲方需自行向第三人承担责任，本合同的乙方为该房屋的第一权利所有人。5、乙方需按约定给付甲方购房款。6、乙方名下的两人平等享有本合同内的所有共同权利，并共同承担本合同项下的所有共同义务。7、双方签订合同后共同决定该整体房屋的经营使用及处置。五、违约责任：1、如甲乙双方违反上述任一条款，须向对方支付违约金50万元，并赔偿给对方造成的一切经济损失。2、如因甲方责任导致本合同被撤销或宣告无效，甲方应按本款第一项向乙方承担违约责任。六、本合同未尽事宜，双方应协商解决，协商不成的，依据合同法的相关规定提请法院处理。七、本合同一式两份，由双方各执一份。八、本合同自双方签字时发生法律效力。九、本合同签订日期为2012年12月31日。

上述合同签订当日，原告给付被告王**购房款人民币280万元整，被告王**为原告出具收据一枚。2013年1月10日，原告王*支付给被告王**购房款835万元、原告赵**支付给被告王**购房款555万元，被告王**为原告出具收据两枚。同日，被告王**为原告出具声明一份，该声明内容为：“北方综合楼地下室及通道部分租户：你们原和我订立的租赁合同所租房屋，因我于2012年12月31日已同赵**、王*二人共同签订了房屋转让合同，我将其中的三分之二处分给了他们二人，以后该楼房的地下室及通道小厅由我们三人共同所有。我已于2013年1月10日将该房屋实际交付给赵**、王*二人。以后在租赁过程中发生任何事宜，你们可以要求赵**、王*二人给予解决。声明人：王**2013年1月10日。”被告王**已实际将上述房屋交付原告。现原告诉至本院，要求确认其与二被告签订的房屋买卖合同有效，并判令被告协助办理产权登记手续。

另查明，上述所涉房产系被告王**于2009年在第三人吴清民处购得，但未办理产权登记；被告王**、任丽云系夫妻关系。

被告王**就其所称与原告签订的合同并非房屋买卖合同而是抵押借款的主张，原告不予认可，被告未举证；被告王**称原告尚欠600万元购房款未付的主张，原告不予认可，被告未举证；被告王**称所涉房屋系其与戚**共有的主张，原告不予认可，在王**与吴**于2009年9月6日、10月12日签订的就涉案房屋产权转让协议书中，戚**是中证人，在协议落款中证人处签字。

上述事实，有原、被告提供的相关证据及当庭陈述予以佐证，足以认定。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定享有权利和履行义务。原告已将购房款项全部付清，且被告也已将所涉房屋交付原告。现原告要求确认其与被告于2012年12月31日签订的房屋买卖合同有效，并要求被告协助办理产权登记手续的请求，依法应予支持。对被告王**辩称所涉房屋系其与戚凤国共有，其与原告签订的买卖合同系无效合同的主张，因在被告王**向吴**购买所涉房屋时，双方签订的转让协议上，戚凤国系中证人身份，并不是共同购买人，故被告王**的该主张，不能成立，依法不予认定。被告任**经本院依法向其送达起诉状副本及开庭传票，其既不提出答辩和提供证据，亦不到庭参加诉讼，应属其放弃对本案的抗辩权，视为其对原告诉请的默认。被告王**称原告未足额支付房款，尚欠600万元购房款的主张，原告不予认可，其未能举出证据证明其主张成立，且被告王**为原告出具的三枚收款收据，证明原告已向被告王**支付购房款1670万元，故被告王**的该主张，证据不足，依法不予认定。关于被告王**称原告购买房屋价款低于市场价，因所购商厅始终没有初始登记，涉案房屋属于法律禁止转让范围，所涉房屋转让应属无效，其理由不能成立，本院依法不予支持。原审判决如下：一、2012年12月31日原告赵**、王*与被告王**、任**签订的房屋买卖合同合法有效。二、被告王**、任**于本判决生效后15日内协助原告赵**、王*办理位于赤峰市红山区火花路中段北方房产综合楼地下室层整体轴及地上通道和小厅（10-11轴）建筑面积的三分之二部分的产权登记手续。

上诉人诉称

宣判后，任**不服，向本院上诉请求撤销原审判决，驳回被上诉人赵**、王*的诉讼请求。理由是：上诉人没有收到应诉通知书和开庭传票，原审缺席判决程序违法。被上诉人王**单独处分夫妻共有财产，《房屋买卖合同》无效。根据相关法律规定，所有权人有权追回。

被上诉人辩称

被上诉人赵**、王**辩称，被上诉人王**代任**签收相关应诉材料符合法律规定，原审程序不违法。被上诉人之间签订的买卖合同系双方真实意思表示，赵**、王*给付了全部价款。即便是买卖合同中不是任**本人签字，王*、赵**为善意，有偿取得，不应认定合同无效。《房地产管理法》第三十八条规定的内容不是对合同效力的强制性规定。上诉人的上诉请求应予驳回。

被上诉人王**答辩称，签订买卖合同时，没有与任**商量，任**是王**代签的。

在二审过程中，王**提供了如下证据：1、联合购买商厅协议书一份（复印件），用以证明涉案房屋系戚**与王**共同共有，王**无权单独处分。2、转帐凭证一份（复印件），用以证明戚**转帐给田**125万元，作为出资人与王**共有五处房产，占有25%的股份。3、个人业务凭证一份（复印件），用以证明戚**转帐给吴清民一万元，用于清偿购房贷款。4、河北省围场满族蒙古族自治县人民法院（2013）围民初字第936、937、939号民事裁定书，用以证明涉案房屋被查封，王**无权处分。5、公证书一份，用以证明公证书中任丽*签字与《房屋买卖合同》上签字字体不一致。之前双方也按照此形式借过贷款。6、存款回单（复印件），用以证明王**向赤峰**民法院交纳了鉴定费。

因王**向吴**购买涉案房屋时，双方签订的转让协议上，戚**为中证人身份，所以王**提供的第1、2、3份证据不能证实戚**与王**共同购买涉案商厅。第4份证据系2013年作出的裁定书，不能证明2012年9月20日，王**对涉案房屋无处分权，第5、6份证据与本案无关联性。王**提供的证据本院均不予采信。

本院查明

二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院直接予以确认。

本院认为

本院认为，上诉人任**提出被上诉人王**单独处分夫妻共有财产，《房屋买卖合同》无效的上诉理由，任**没有提供证据证明赵**、王**恶意的故意，赵**、王**偿，善意购买涉案商厅。夫或妻对夫妻共同财产有平等的处理权。任**对王**的房屋买卖行为不得以未经其同意为由对抗赵**、王*。任**主张王**单独处分夫妻共有财产无效，本院不予支持。任**的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，邮寄送达费80元，由上诉人承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十月二十八日