北京华**限公司等租赁合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人北京华**限公司（以下简称华**司）、上诉人北京市海淀区西北旺镇人民政府东北旺村村民委员会（以下简称东北旺村委会）因租赁合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第09941号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

华**司在原审法院起诉称：2000年5月18日，北**淀区中日友好人民公社东北旺大队第六生产队（甲方）与我公司（乙方）签订了《土地租赁合同》，约定甲方向乙方提供48亩土地，电力20千瓦和自来水供应，自2001年1月1日起每年交给甲方土地使用费18万元。合同期限共计10年，自2000年6月1日至2010年6月10日。双方同时约定，合同期满后如果乙方想继续租用，甲方应给予优惠。在协商租费条件时，只计算当时土地价格，不再计算乙方投资的不动产。合同有效期如遇国家征地，乙方投资的不动产作价款，甲乙双方按时间、比例分成。合同履行期间，因东**委会拆迁，要求我公司返还15亩已租赁土地，致使租赁土地由48亩变更为33亩，此前承租范围内所有地上建筑物均为我公司自行出资所建，返还同时，15亩土地的地上物均无偿拆除。为此，北**淀区中日友好人民公社东北旺大队第六生产队与我公司于2003年4月16日另行签订《合作协议》，该协议载明：甲方提供场地一份，面积约为16666平方米，乙方负责投资建设，其中包括库房、办公室、宿舍、道路等所有建筑；生产经营管理也均由乙方负责，但是甲方有权对经营状况进行查询和提出意见；乙方需要向甲方交纳场地使用费3万元并一次性清；利润分配办法，每年年终进行决算，核算后利润甲乙双方按照3:7分成；此协议有效期10年，自2003年4月16日至2013年4月16日。其后，双方并未全部按上述约定履行，而是按33亩、年租金12万元标准执行。2007年，在双方《合作协议》履行期间，海淀区政府发布征地公告，我公司使用的土地全部在公告所示的“风云三号气象卫星应用系统一期工程项目”用地拆迁范围内。此后，我公司及时配合东**委会及国家**中心（拆迁人）开展拆迁前的各项准备工作，清退客户准备腾退场地，并就拆迁补偿事宜和东**委会及国家**中心进行过多次协商。但在商谈期间，东**委会单独与国家**中心就涉及我公司的地上物赔偿、停产停业损失赔偿、搬迁费等拆迁赔偿项目达成协议，并于2010年6月13日签订了《拆迁货币补偿协议》。根据该补偿协议，征地单位（气象局）同意付给东**委会地上物补偿款26249756元、一次性停产停业综合损失补偿26305878元、搬迁费补偿444366元，合计5300万元。东**委会已收到了部分款项，但至今分文未给付我公司。根据评估报告，《拆迁货币补偿协议》中约定支付的地上房屋及附属物补偿费16098

055元属于我公司所有，被拆迁范围内四家房屋面积共为17774.65平方米，我公司房屋面积12306.53平方米，我公司应得一次性停产停业综合损失补助费为18213246.22元（26305878×12306.53/17774.65），应得搬迁补助费为311056.2元（444366×12306.53/17

774.65）。东北旺村委会取得《拆迁货币补偿协议》各项补偿费用，是以我公司建筑房屋、存在生产经营活动的事实为前提，也就是说，没有我公司建造房屋、生产经营活动的客观存在，东北旺村委会不可能取得对应的各项损失补偿。我公司认为《拆迁货币补偿协议》对应的各项补偿数额按我公司的房屋面积分得的数额应归我公司所有。故诉至法院，现诉讼请求：1、判令东北旺村委会将我公司因拆迁应得的地上房屋及附属物补偿款16098055元支付给我公司；2、判令东北旺村委会将我公司因拆迁应得的一次性停产停业综合损失补助费18213

246.22元支付给我公司；3、判令东**委会将我公司因拆迁应得的搬迁补助费311056.2元支付给我公司。本案诉讼费由东**委会承担。

一审被告辩称

东北旺村委会在原审法院答辩称：我方不同意华**司的诉讼请求，不同意支付其任何补偿。我方认为华**司的诉请混淆了房屋租赁合同纠纷和拆迁纠纷两个法律关系。我方和华**司存在租赁关系，现拆迁人是国家气象局，被拆迁人是村委会，二者之间的拆迁补偿协议与华**司无关，其无权根据该拆迁补偿协议向我方主张任何补偿。华**司和气象局没有任何合同或非合同关系，其诉请的理由是不成立的，其认为我方签订的拆迁协议获得的补偿应由其获得，但华**司与拆迁协议没有关系。如果租赁合同期内，因拆迁我方与华**司提前解除了合同关系，我方应给华**司的也只是提前解除合同的赔偿。在租赁土地上其他的承租单位因合同未到期而搬走，当时村委会考虑到这些单位在地上建设房屋有停产停业损失，故与其单独签订补偿协议，给其一定提前解除合同的补偿。在双方之前的诉讼中，华**司多次表示要履行到合同期满，当时法院已经给了华**司选择权，故在合同到期后其不能再向我方主张拆迁损失。原有生效判决的查明部分，已经认定华**司到2013年4月合同到期时处于营业状态，故其不存在因拆迁造成停产停业。根据相关司法解释，合同到期后由于双方未对地上物作出约定，华**司应将土地腾退给我方，我方不需要给其任何补偿。华**司称如果没有其承租经营，我方不会享有补偿，我方不同意。我方如何获得补偿以及补偿名目与华**司没有关系。现我方收到30%的补偿款项，剩余的70%需要在承租人腾退后，拆迁人根据我方与承租人签订的解除合同的具体情况继续支付，现华**司一直未将土地腾退，拆迁协议能否继续履行存在疑问，我方还有可能承担违约责任。现只能按照租赁合同到期后的相关规定处理本案，而不能如华**司所述要求先适用合同未到期的规定。综上，请求驳回华**司的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，东北旺村委会与华**司签订的《土地租赁合同》及《合作协议》均系双方有效的意思表示，华**司主张合作协议签订后，双方的《土地租赁合同》即终止，此后双方履行的是合作协议，但从双方实际履行情况看，合作协议签订后，华**司实际使用的场地并非该协议约定的16666平方米，华**司亦未按该协议约定一次性交纳场地使用费3万元，而是按每年12万元的标准支付租金，双方更没有按协议约定的3：7的比例进行利润分配，故华**司的该项主张缺乏事实及法律依据，法院对此不予采信。法院认为根据双方实际履行内容，合作协议签订后，双方仍为租赁合同关系，合作协议对原租赁合同期限进行了变更，且双方通过实际履行行为对原租赁合同的标的及租金数额进行了变更，原租赁合同的其他条款对双方仍有约束力。

一审法院认为

就地上房屋及附属物补偿款，现双方合同期限虽已届满，但考虑到合同期内华**司所占用土地即被确定属于征地范围，东北旺村委会亦已于2010年就上述征地范围内的非住宅房屋的拆迁问题与拆迁人签订了《拆迁货币补偿协议》，且双方根据实际占地面积调整租金数额的标准与原租赁合同确定的租金标准基本一致，故对于《拆迁估价报告》确定的房屋及附属物补偿款中涉及华**司的16098055元，法院亦参照双方租赁合同约定的按时间、比例分成的原则，酌情确定由华**司享有六分之一。就一次性停产停业综合损失补助费，虽房屋实际拆迁腾退前，双方租赁合同期满终止，但鉴于华**司以拆迁范围内的部分房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，且东北旺村委会已取得部分补偿款，故对于华**司的该项诉请，法院根据上述情节并结合华**司并未按东北旺村委会要求腾退房屋、场地并一直占用至今的情况酌情予以支持，具体数额法院参照《拆迁货币补偿协议》的约定数额，根据华**司的经营面积、经营时间等酌情判定。就搬迁补助费，因双方合同关系已到期终止，在双方未续签合同的情况下搬迁必然发生，且生效判决已判令华**司返还占用的全部土地，故华**司要求东北旺村委会给付搬迁补助费，依据不足，法院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条之规定，判决：一、北京市海淀区西北旺镇人民政府东北旺村村民委员会于本判决生效后十五日内给付北京华**限公司房屋及附属物补偿款人民币二百六十八万三千零九元一角七分。二、北京市海淀区西北旺镇人民政府东北旺村村民委员会于本判决生效后十五日内给付北京华**限公司一次性停产停业综合损失补助费人民币五百四十六万三千九百七十三元八角六分。三、驳回北京华**限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

华**司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，依法改判支持我公司的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由东**委会承担。上诉理由是：1、双方已经于2003年4月16日签订了《合作协议》，一审法院仍以原租赁合同的约定作为房屋及附属物补偿分割的依据是错误的。2、一审法院酌定的一次性停产停业损失综合损失补助费没有事实和法律依据，数额严重不合理。

东北旺村委会不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决第一项、第二项，依法改判驳回华**司的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由华**司承担。上诉理由：我村与华**司之间仅存在租赁合同关系，不存在拆迁关系，无论气象局与我村如何签订拆迁补偿协议，都与华**司无关。现双方租赁合同已经到期，华**司应将房屋拆除后腾退。

本院认为

本院认为：本案系出租人与承租人之间因拆迁利益的分割而产生的纠纷，对于租赁期间内拆迁利益的分割，双方有约定的，按照约定履行，没有约定的，应当根据法律规定，结合拆迁政策在当事人之间合理分配。一审法院对于双方争议的拆迁利益所涉及的基本事实未能查清，导致处理结果存在以下问题：第一，对于房屋及附属物补偿款的处理不当。双方虽在租赁合同中约定了该部分补偿的分配原则，但该约定在租赁期限变更后能否适用一审法院未予以审查。且上述约定的分配原则会因拆迁发生的时间不同而发生变化，本案中，拆迁公告以及先后存在的数份拆迁协议的时间均不同，一审法院在对此问题未明确的情况下即以2010年签订拆迁协议的时间作为认定拆迁发生的时间不当。第二，对于一次性停产停业综合损失补助费的处理不当。实践中，该部分补偿的给付对象应是被拆迁房屋上的实际经营者。华**司的注册地在诉争房屋内且一直实际经营，且诉争房屋均由华**司建造。东北旺村委会的注册地并不在诉争房屋内，在此情形之下，一审法院将一次性停产停业损失补偿款的大部分判归东北旺村委会不当。第三，对于搬迁补助费的处理不当。该部分补偿的给付对象亦是负有搬迁义务的实际经营者，华**司未能按时腾退系因双方就补偿问题未达成一致导致，并非华**司一方的责任。一审法院认定华**司无权获得该部分补偿，即意味着该部分补偿将归无搬迁义务的东北旺村委会所有，显属错误。综上所述，一审法院就上述案件基本事实未予以查清，鉴于此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：

二审裁判结果

一、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第09941号民事判决；

二、发回北京市海淀区人民法院重审。

裁判日期

二○一五年十一月十七日