刘*与北京市希**技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**与被上诉人北**技有限公司（以下简称希**公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第21702号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2015年4月，刘*起诉至原审法院称：我以母亲的名义将北京市朝阳区劲松路×号房屋（以下简称涉案房屋）出租给希**公司，合同于2015年2月28日期满。我母亲于2008年11月去世，但因我长年在国外，故没有及时办理涉案房屋的过户手续。根据合同，如希**公司有意续租，应在合同到期1个月之前告之，可直至2月23日我没有接到续租通知，故我从国外电话告知希**公司不再续租。我曾于3月18日自东京向希**公司发出通知，告知其合同到期不再续租，但考虑到找房需要时间，合同可以延长到4月底，但应在3月底前将3月、4月的房租付清。3月24日我到京后，立即约见希**公司，但对方避而不见。经过警察、民事调解员调解几次未果。4月10日，调解员告知我对方已搬出。我与希**公司打电话，商量何时一起确认房屋使用状况及交钥匙，对方将电话挂断，后没有联系。现我起诉，要求希**公司给付物业费、供暖费、水费及垃圾清运费共计5773.40元，给付2015年3月、4月的房租9000元，赔偿交通费8658元、通讯费500元、住宿费600元、误工费4800元，给付迟*支付租金的违约金3万元。

希**公司答辩并反诉称：我公司早已腾退涉案房屋，但因刘*不配合，故无法交还钥匙。涉案房屋不存在物业费和取暖费，也没人向我公司收取，刘*无理由收取该费用。我公司同意按每月3000元的标准、实际使用房屋的日期支付房租。我公司没有给刘*造成损失，刘*要求赔偿损失、支付违约金没有合同依据。故我公司不同意刘*的诉讼请求。我公司在承租涉案房屋期间，该房屋多次发生管道跑水，造成我公司财产损坏。我公司多次要求刘*解决，但刘*未能解决。2014年7月，涉案房屋厨房下水管出现返水，造成我公司制作的元器件损坏。我公司提出反诉，要求刘*赔偿元器件损坏损失3万元。

一审被告辩称

刘*就反诉辩称：我一直在国外，希**公司曾二次告知我管道跑水，我通知了房屋管理部门处理。2014年8月我回国，与希**公司一起就2014年7月返水一事找物业。当时希**公司未提出物品损失，仅提到有工人扫水后生病住院，要求物业赔偿因此发生的费用，未提出发生其他经济损失。根据合同约定，出现管道问题，我的义务是通知物业维修，我已通知物业。我不同意希**公司的反诉请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：涉案房屋的所有权人原登记在刘*之母吴**名下，房屋建筑面积57.28平方米；吴**于2008年11月25日去世；2015年5月4日，涉案房屋的所有权人变更登记至刘*名下。

2013年，刘*以其母吴素洁名义（甲方、出租人）与希**公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》。双方约定：甲方向乙方出租涉案房屋，该房屋租赁用途为普通生活居住；租期2013年3月1日至2015年2月28日；租赁期满，甲方有权收回房屋及全部设施、物品，乙方保证如期交还，若乙方有意续租，应在本合同期满30天前书面提出，征得甲方同意后双方重新签订合同；月租金3000元，租金按半年交付；乙方向甲方交付1个月房屋租金作为保证金，共计3000元；保证金作为乙方不损坏房屋结构及附属设施、电器、物品和不拖欠水、电、燃气、收视、电话及上网等费用的保证，保证金不充抵末期租金，合同期满，乙方结清全部费用，甲乙双方办理房屋移交手续后，甲方应将所收保证金全部返还乙方；该房屋供暖费、物业管理费由乙方支付；租赁期间的水、电、燃气、收视、电话及上网等费用由乙方按单向相关部门交付，甲乙双方另有约定的除外；甲方保证出租房屋的上下水管道、供电、供暖等设备能正常使用，如发生自然故障或损坏，由甲方负责联系物业管理部门维修，所需费用由甲方支付；乙方租赁期间逾期交付租金的，每逾期1日，应向甲方支付欠交租金金额千分之三的违约金，逾期10日不交租金，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照上述约定向甲方支付违约金。刘*、希**公司分别在该合同落款签字、盖章。

合同签订后，刘*向希**公司提供了涉案房屋；希**公司向刘*支付了截至2015年2月28日的房租。合同期满后，希**公司未腾退涉案房屋。

2015年4月23日，刘*将希**公司起诉至法院，诉讼请求包括要求希**公司腾退涉案房屋等。本案在审理过程中，刘*与希**公司于2015年6月24日办理了涉案房屋钥匙交接手续。后刘*撤回该诉讼请求。

审理中，刘*主张其在日本居住，其于2015年2月底、3月初与希**公司电话联系，要求希**公司交纳物业费及供暖费，之后再商量是否续签合同，但希**公司未交纳上述费用；后刘*于2015年3月18日从日本向希**公司发出信件，告知不再续租，并于2015年3月24日回国；回国后，刘*立即约见希**公司，但对方避而不见；经报警由派出所的民事调解员调解后，调解员于2015年4月10日告知刘*希**公司已搬出；刘*与希**公司电话联系，商量何时确认房屋使用状况及交接钥匙，但对方将电话挂断，后双方未再联系。

希**公司主张刘*在合同期满后未要求其腾房及交纳物业费及供暖费，刘*于2015年3月底回国后方提出腾房要求，其于2015年4月9日腾房并于当日收到刘*从日本发出的信件，但因无法联系刘*，便将腾房一事告知派出所的民事调解员，后因刘*一直未与其联系，故其未将钥匙交还。

审理中，刘*主张其已交纳涉案房屋2013年11月15日至2015年3月15日期间的供暖费3436.80元、2013年10月26日至2015年10月25日的物业费1924元、2013年10月26日至2015年10月25日的垃圾清运费72元及水费340元，并向法院提供发票。刘*主张其从日本回京处理租赁关系事宜，造成其交通费、住宿费、通讯费、误工费损失，并提交相关单据。

审理中，希**公司主张2014年7月因涉案房屋厨房下水道出现返水，造成其放置在地面纸箱内的30个元器件损失，该元器件由其自行购买零件制作，成本价为每个930元，并就其损失向法院提供照片、金属零件票据。刘*对此不予认可。希**公司就其损失未申请评估。

一审法院认为

原审法院认为：刘*与希**公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方租赁合同于2015年2月28日期限届满，希**公司应于届满时向刘*返还涉案房屋。因希**公司未及时向刘*返还房屋，故应向刘*支付房屋使用费。刘*要求希**公司给付2015年3月、4月的房租，实为房屋使用费，对于房屋使用费标准，法院参照月租金标准予以确定。希**公司以其已于2015年4月9日腾退房屋作为抗辩理由，但因希**公司在腾退后未积极向刘*返还房屋，直至诉讼期间方办理房屋交接手续，故对希**公司的抗辩意见，法院不予采纳。刘*要求希**公司支付物业费、供暖费、水费及垃圾清运费符合合同约定，但其主张之物业费、垃圾清运费期间较长，法院对其该项诉讼请求中合理部分予以支持。刘*要求希**公司赔偿经济损失，依据不足，故法院不予支持。刘*要求希**公司给付迟*支付租金的违约金，缺乏依据，故法院不予支持。因刘*提供的房屋出现返水，造成希**公司元器件损失，故刘*应当承担赔偿责任。但希**公司就其损失数额未向法院充分举证，故对赔偿数额，法院根据实际情况予以酌定。据此，原审法院于2015年8月作出判决如下：一、北京希**高温电子科技有限公司于判决生效后七日内给付刘*房屋使用费六千元；二、北京希**高温电子科技有限公司于判决生效后七日内给付刘*物业费、供暖费、水费、垃圾清运费共计五千四百四十元；三、刘*于判决生效后七日内赔偿北京希**高温电子科技有限公司经济损失三千元；四、驳回刘*其他诉讼请求；五、驳回北京希**高温电子科技有限公司其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟*履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，刘*不服原审判决，上诉至本院称：原审法院认定事实不清，适用法律有误，请求二审法院撤销原审判决第三项。希恩博特公司同意原审判决。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院一致，本院在此予以确认。

以上事实，有相关书证、双方当事人的陈述等证据材料，在案佐证。

本院认为

本院认为，根据本案庭审查明的相关事实和有关证据可以看出，双方当事人仅对于原审法院判决第三项，即刘*是否应予赔偿希**公司相应的经济损失存有争议；在本案原审庭审笔录中，双方均认可涉案房屋在2014年7月发生过厨房下水道返水事件，但是刘*一方对于希**公司是否存在相应损失持有异议。就此，希**公司一方提交了相应照片予以证明。原审法院结合本案实际，参照有关事实和照片，酌予确定的相应损失数额，符合本案实际和一般生活经验，原审判决处理并无不当。

综上，刘*提出的上诉请求，本院无法支持；原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费810元，由刘*负担767元（已交纳），由北京希恩**有限公司负担43元（于本判决生效后七日内交至原审法院）；反诉案件受理费275元，由刘*负担25元（于本判决生效后七日内交至原审法院），由北京希恩**有限公司负担250元（已交纳）；二审案件受理费550元，由刘*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月三十一日