王**与孙**等企业租赁经营合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**因与被上诉人孙**、李**企业租赁经营合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民（商）初字第2825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月21日受理后，依法组成由法官张**担任审判长，法官张*、法官赵*参加的合议庭于2016年3月1日公开开庭进行了审理，上诉人王**的委托代理人王**、被上诉人孙**、李**及二人的委托代理人卞志忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

孙**、李**在一审中起诉称：2012年7月9日，孙**、李**与王**签订《有限责任公司租赁协议书》，约定孙**、李**将北京华荣**责任公司（以下简称华**司）（包括公司所在地的土地及房屋等不动产）租赁给王**；租赁期限自2012年7月12日起至2028年8月31日止。租金按年支付。房屋、树木及一切不动产未经孙**、李**同意，不得自行改造、拆除、扩建，并负责维护保养，保持其完好性。任何一方违反本协议约定，因此给对方造成损失者，违约方必须赔偿损失，并支付违约金10万元。合同签订后，孙**、李**依约履行合同，王**违反合同约定，擅自拆除了门道屋顶、车间门、广告牌，还撞歪了修理车间的两个柱子等，给孙**、李**造成损失。后经协商未果，故诉至法院，要求：1.王**赔偿损失20000元；2.王**支付违约金20000元；3.王**承担该案诉费费用。

一审被告辩称

王**在一审中答辩称：不同意孙**、李**的诉讼请求。王**是与华**司签订的协议，与孙**、李**没有协议，孙**、李**不是该案的适格原告。

一审法院查明

一审法院审理查明，2012年7月9日，华**司（甲方）与王**（乙方）签订《有限责任公司租赁协议书》，约定孙**、李**将华**司（包括公司所在地的土地及房屋等不动产）租赁给王**；租赁期限自2012年7月12日起至2028年8月31日止。租金按年支付。房屋、树木及一切不动产未经孙**、李**同意，不得自行改造、拆除、扩建，并负责维护保养，保持其完好性。任何一方违反本协议约定，因此给对方造成损失者，违约方必须赔偿损失，并支付违约金10万元。甲方落款处加盖华**司印章，“法定代表人”处为孙**签字，“公司及房屋所有人”为李**签字。

该案在审理过程中，经该院现场勘验，涉案场地的门道东侧两墙角墙体有损坏，门道上方没有顶棚。北京市**有限公司作出《价格评估结论书》载明，涉案房屋门道南侧房屋、门道北侧墙角及门道屋顶受损失的金额为10873元。

王**认可，其向李**支付租金。王**称华**司“已经转到我的名下了”，华**司原股东为孙**，现变更为李**，王**的妻子，王**系王**之子。

该案在审理过程中，孙**、李**变更其诉讼请求为：要求王**赔偿损失10873元。

一审法院判决认定，关于签订合同的主体。甲方（转租方）落款处加盖华**司印章，同时“法定代表人”处为孙**签字，“公司及房屋所有人”为李**签字。租赁协议涉及的标的为华**司，且协议履行过程中，王**称华**司“已经转到我的名下了”，华**司股东亦变更为李**（王**的妻子，王**系王**之子），故华**司已由王**实际控制，华**司不应作为涉案合同的甲方（转租方），该方主体应为孙**、李**。因此，孙**、李**有权向王**主张合同项下权利。王**在租赁使用相关资产过程中，造成所涉资产受损，其应当赔偿相应损失。根据《价格评估结论书》所载，涉案房屋门道南侧房屋、门道北侧墙角及门道屋顶受损失的金额为10873元，故对于孙**、李**要求王**赔偿损失10873元的诉讼请求，该院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：王**于判决生效之日起七日内赔偿孙**、李**损失一万零八百七十三元。

上诉人诉称

王**不服一审法院上述民事判决向本院提起上诉，其主要上诉理由是：虽然墙体损坏，门道上方没有顶棚确实是当前存在的情况，但是涉案房屋在交付给王**使用之前已经存在大量的损坏，现在的损坏既有在交付之前已经存在的损坏也有使用中的自然损耗以及因修路的损坏，不是王**实施的拆除和破坏，不应由王**承担房屋的所有损失。此外由于涉案房屋的损失不是王**造成的，孙**、李**应当减少至少1年的租金。房屋所有权是华**司的，租赁协议的双方是王**与华**司，被上诉人不是适格主体。请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费、鉴定费由孙**、李**负担。

王**就其上诉未向本院提交新的证据。

孙**、李**服从一审法院上述民事判决，其针对王**的上诉理由答辩称：房屋交接时不存在损坏问题，损坏是上诉人承租后人为造成的，不存在损耗问题；密**院现场勘查调取的照片显示顶棚在当时是存在的，顶棚不会自然坍塌，上诉人也一直没有对坍塌主张损失，上诉人陈述前后矛盾；王**在一审时没有提出减少租金的请求，且减少租金没有事实及法律依据；李**与孙**是适格主体，涉案房屋的地是李**承租的，房子是后来自建的，李**是房屋所有权人，根据合同孙**也是一方当事人。请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人辩称

孙**、李**就其答辩向本院提交新的证据是：收据。

王**对孙**、李**向本院提交的新的证据持有异议，虽然认为该证据属于新证据，对收据的真实性予以认可，但对其关联性与证明目的不予认可。

本院认为

本院经审查认为，依照《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项“二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并应当事人申请调取的证据”的规定，孙**、李**在本院审理期间提交的证据在一审法院审理期间已经客观存在，孙**、李**未予提供，且上述证据不能证明孙**、李**所主张的事实成立，故孙**、李**在本院审理期间提交的证据不属于新证据，本院不予确认。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

以上事实，有《租赁协议书》、《价格评估结论书》、《勘验笔录》以及当事人陈述等在案佐证。

本院认为：在孙**与李**是夫妻关系的情形下，根据协议书中所载明的李**在“公司及房屋所有人”处签字的内容，依照《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，在王**提供的现有证据不足以证明涉案房屋属于华**司的情形下，结合李**已将涉案房屋交付给王**且王**认可其向李**交付租金的事实，本院对王**有关李**、孙**不是本案适格主体的上诉请求和理由不予采纳。现经一审法院现场勘验，涉案场地的门道东侧两墙角墙体有损坏，门道上方没有顶棚，依照上述司法解释的相关规定，由于协议书中对租赁物的状况并未约定，且王**提供的证据不足以证明其在接受租赁物时已存在门道东侧两墙角墙体有损坏，门道上方没有顶棚的情形，故本院对王**有关涉诉房屋交付使用之前已经存在大量损害的上诉请求和理由不予采纳。协议书中约定“房屋、树木及一切不动产未经甲方同意，不得自行改造、拆除、扩建，并负责维护保养，保持其完好性”，双方已就所涉场地的使用及维护保养进行了明确约定，由于王**提供的现有证据不能证明涉案场地损害是其按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物导致的损耗，结合所涉房屋的实际受损情况，王**应当承担赔偿责任，故本院对王**有关不是王**实施的拆除和破坏，不应由王**承担房屋的所有损失的上诉请求和理由不予采纳。关于王**有关应减少租金的上诉请求，由于其在一审期间并未就此提出相应反诉请求，属于二审期间新增加的诉讼请求，就该新增加的诉讼请求，王**可另行起诉。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费800元，由王**负担72元（于本判决生效之日起七日内交纳，余款728元，退还孙**、李**），鉴定费6000元，由王**负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。

二审案件受理费72元由王**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月一日