崔**与黄**一案一审民事判决书

审理经过

原告黄**与被告崔**合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由法官柏*担任审判长，人民陪审员祖砚铭、蔡**参加的合议庭，适用普通程序，公开开庭审理本案。原告黄**及其委托代理人黄**、罗**与被告崔**及其委托代理人徐**到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

原告诉称

原告黄**起诉称：2009年12月29日，黄**与刘*签订《租赁合同》，刘*将北京市海淀区永泰庄北路23号院（下简称23号院）租赁给黄**使用。合同约定，在黄**经营不善的情况下，可以转让给第三方。2010年8月25日，黄**与崔**签订了《承包协议》，黄**将上述房屋承包给崔**使用，双方约定：每年承包费50万元，季付，从2011年6月份后按押1个月付3个月形式交付，承包满3年后按半年支付，承包费为51万元；崔**在经营期间未征得黄**同意不得对房屋进行人为破坏改动；在承包期限内，甲方（黄**）允许乙方（崔**）优先由承包形式改变为转让形式，转让费29万元（其中含付给房屋产权人的12万元），甲方负责向房屋产权人办理转让换租手续；如因一方违约给另一方造成经济、财产等损失，由违约方向另一方支付5万元人民币违约金，并赔偿由此造成的全部经济损失。合同签订后，崔**并未依约履行合同约定。在经营期间，崔**未征得黄**同意，对房屋进行人为破坏改动，黄**阻止无效；崔**还擅自将商铺转给他人使用。依照《承包协议》约定，自2013年8月25日起，崔**承包期满3年，承包费依约应当按半年支付，但崔**拒不支付承包费。2014年1月，崔**与刘*达成转让协议，由崔**直接支付给刘*12万元转让费。崔**存在诸多违约行为，为此，黄**多次与崔**交涉，要求其支付承包费和转让费，但均遭到拒绝，故诉至法院，请求判令：1、解除双方2010年8月25日签订的《承包协议》；2、崔**支付黄**2013年8月25日至2014年4月25日期间拖欠的承包费297500元；3、崔**支付黄**违约金5万元；4、崔**支付黄**转让费17万元；5、崔**支付黄**经济损失1万元；6、崔**承担本案全部诉讼费用。

被告辩称

被告崔**答辩称：不同意黄**的诉讼请求。第一，黄**于2013年5月25日及5月30日向崔**发送了解除函和通知，通知双方协议已于2013年5月30日解除，故黄**的起诉没有事实依据。2013年5月30日之后崔**还在涉案房屋处经营，应当理解为双方之间形成了无书面合同的无固定期限合同关系，合同的内容参照之前签订的书面合同。第二，2014年1月17日后，涉案房屋由房屋所有权人刘*开始使用，崔**只是受雇于刘*在此处帮刘*管理店面。崔**曾代黄**向刘*支付了12万元的设备、物品费用，这笔款项实为崔**预先支付的2013年10月25日至2014年1月25日的承包费，故此，之后所有事宜与崔**无关。第三，依据黄**与房屋所有人刘*之间签订的合同，黄**无权转租涉案房屋，故黄**与崔**之间的协议没有履行的基础。第四，转让款在承包协议中明确为转让费，与物品无关，相关物品的价值应当体现在房屋租金里，而黄**已经是加价转租，其加价的部分已经足以弥补设备的折旧费。

本院查明

经审理查明，2009年12月29日，黄**（乙方）与刘*（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将房屋及场地设备租赁给乙方使用；租赁期限自2010年2月18日至2013年2月17日；租金按半年一付，下次提前30天付清，乙方不按期交纳租金，每日按交费总额的2％向甲方支付滞纳金，年租金为40万元；租赁期间，乙方在经营不善的情况下，可以转让给第三人，但须通知甲方，现有设备可以定为12万元；如乙方改造和装修必须通知甲方，原始房屋结构不能私自乱动；本合同违约金为人民币5万元整。2010年8月15日，双方签订“补充协议”，约定租期延长2年，自2013年2月18日至2015年2月17日止，年租金43万元。

2010年8月25日，黄**（甲方）与崔**（乙方）签订《承包协议》，约定：依据甲方与房产权人刘*签订的《租赁合同》及其“补充协议”合同内容，经甲乙双方友好协商达成以下协议：本合同所涉房屋所有权位于北京市海淀区永泰庄北路23号院，独二层楼，该房屋产权人为刘*，现经该房屋产权人同意，甲方将该房的餐饮店及随同所有设备、物品（详见附件）承包给乙方自主经营；承包期限从2010年8月25日至2015年1月18日；承包费为每年50万元，季*，即每三月交纳一个季度的承包费12.5万元，除了第二季度付款时间限于首次交款前15天交付，从2011年6月份后按押一个月付三个月形式交付，承包够三年后按半年支付；乙方在承包期要进行合法经营，按时交纳承包费和其他涉己费用，如无故拖欠上述费用达15天时间，属于乙方违约，甲方有权终止合同，收回房屋出包权；乙方撤出，撤出时不得故意人为损坏房屋、设施、设备等，并由乙方承担违约金，按实际拖欠款2％付滞纳金；乙方在经营期间未征得甲方同意不得对房屋进行人为破坏改动；乙方在经营期间，如因特殊情况可以终止经营，并有权对该店进行转让，但必须通知甲方，必须在保证现有承包、转让形式甲方承包或转让费不受损失的情况下进行；甲方给乙方让出两个月装修时间，这两个月分前后两次免于收取乙方该月的承包金，分别是：合同开始时免收一个月承包金，承包进入第三年时免收一个月承包金，这期间装修不足两个月，以实际期限为准；承包期够三年后承包金为51万元，如转让给乙方，则转让费为29万元；合同期满如乙方不再承包，凡可动资产属乙方投入的可归乙方带走，装修等不动资产不得拆除，归甲方所有；在合同期，乙方保证该店房屋及设备完好、齐全，如有丢失折价赔偿，对于坏的设备、设施及时维修，对正常磨损老化设备、设施双方均不承担责任；承包期如因政府、开发商或房屋产权人对该房屋进行拆迁，房屋拆迁补偿的停业、装修、设备购置等损失扣除甲方和房屋产权人30万元（其中含房屋产权人12万元），剩余部分归乙方支取所有；在承包期内，甲方允许乙方优先由承包形式改变为转让形式，转让费定为30万元（三年后29万元）（其中含付给房屋产权人的12万元），甲方负责向房屋产权人办理转让换租手续，换租后签订的合同内容及租金价位应同于现房屋租赁合同内容、价位不变；如因一方违约给另一方造成了经济、财产等损失，由违约方向另一方支付5万元人民币违约金，并赔偿由此而造成的全部经济损失；合同附件：设备、物品盘点明细一份；刘*与黄**签订的《租赁合同》、“补充协议”、身份证复印件分别各一份。协议后附的设备、物品盘点明细中载明了空调、挂机、圆桌、椅子、灭火器、冰柜、消毒柜、货架、传菜台等设备、物品，均有崔**的签字确认。

黄**与崔**签订上述《承包协议》后，涉案房屋由崔**开始使用，崔**在该处经营了一家火锅店。2013年4月中旬，黄**开始通过手机短信息与崔**沟通欠付承包费的问题。至2013年5月25日，黄**给崔**发送了“解除函”，载明：崔**，本方与你方于2010年8月25日签订《承包协议》，根据该承包协议，你方应该按期交纳承包费及押金，但是你方一直未按期交纳上述费用，另外，你方未征得我方同意，随意对协议项下的房屋结构进行改动，根据协议约定，你方的行为已构成违约，现通知你方，《承包协议》于本解除函发出之日起正式解除，另请你方解除函发出之日起三日内与我方办理交接手续，并向我方支付违约金5万元，并赔偿经济损失30万元，并保留进一步追究权力，否则一切后果自负。2013年5月30日，黄**至涉案房屋处张贴了“通知”，载明：我方与崔**2010年8月25日签订的《承包协议》已解除，望各施工单位及个人停止对该房屋即（海淀区永泰庄23号二层楼）的一切施工行为，否则我将以破坏该房屋追究你们的法律责任并承担一切后果。我方在合同期内有权对该房屋进行一切安全管理，任何施工改动，必须经过我方同意，否则一切后果自负。庭审中，双方确认，2013年5月27日，崔**向黄**支付过一次承包费，双方签写了一份“便条”，载明：此合同涉及承包费已交付到2013年9月25日，另有余存1个月押金和5000元余款。自此后，崔**未再向黄**付款，但崔**一直在涉案房屋处经营，双方的手机短信往来显示，2014年2月时，黄**仍在向崔**催要欠付的承包费。

另查，一、崔**与案外人赵**于2013年5月1日签订一份《合作协议书》，约定：因锡盟羔火锅店遇有资金困难，为了减轻压力，使火锅店能够良好运转，双方自愿在锡盟羔投资合作经营餐饮，正、快餐两部统一管理，分部核算，正餐部由崔**负责，快餐部由赵**负责。……2013年5月，崔**将涉案房屋重新装修，分为锡盟羔火锅店和好大嫂农家菜、刀削面两部分进行经营。黄**提交的录像材料显示，崔**于2013年5月将涉案房屋全部进行了重新装修，原有的装修均被拆除。二、黄**于2013年8月15日向刘*交纳涉案房屋的租金至2014年2月17日。三、2013年9月14日，刘*与崔**签订“付款凭据”，载明：今经黄**本人来电话请求崔**、刘*及三方协商同意，由崔**提前支付给黄**2013年10月25日至2014年1月25日期间部分承包费6万元，该6万元款项由崔**替黄**支付给刘*，作为替黄**本人支付给刘*的饭店设备、物品款（黄**欠刘*饭店设备、物品款共计为12万元整，本次支付6万元，黄**余下欠刘*设备、物品款为6万元）；2013年11月17日，刘*与崔**再签订一份“付款凭据”，载明：根据黄**本人请求同意以及黄**、刘*、崔**三方事先协商同意，由崔**支付给黄**2013年10月25日至2014年1月25日期间剩余承包费6万元，该6万元由崔**替黄**支付给刘*，作为替黄**本人支付下欠刘*的设备、物品款6万元。截止本6万元结清，确定黄**与刘*租赁合同涉及到的黄**欠刘*的设备、物品款共计12万元全部结清，刘*、黄**、崔**之间的租赁，承包合同涉及到的12万元设备、物品条款自行作废终止，并不再出现涉及该内容的条款。就该二份“付款凭据”，黄**认可其知晓崔**付款12万元给刘*，但不认可是其要求崔**支付的，亦不认可该款项的性质是2013年10月15日至2014年1月25日期间的承包费。崔**未举证证明该12万元是应黄**要求而支付，亦未举证证明黄**同意将这12万元作为2013年10月15日至2014年1月25日期间的承包费。四、崔**的证人刘*出庭作证，称其认为其与黄**的租赁合同应是从2014年1月17日就解除了，之后其收回了涉案房屋，从2014年2月17日开始刘*住院，就将涉案房屋的店面交给崔**经营管理，其每月支付崔**1万元报酬。但刘*未就上述主张举证。另，刘*称其之所以收取了崔**12万元，是因为崔**把屋子里的装修和设备都毁了，其必须收回损失；刘*将涉案房屋租赁给黄**后，黄**曾经装修过壁纸、刷过墙漆、门头改了、厨房也进行了改造。

庭审中，黄**明确其要求解除合同，是因为崔**经多次催要后拒不支付承包费、擅自更改房屋结构、擅自将店面转让给第三人；就黄**的第五项诉讼请求，其称是指交通费、电话费、误工费等，但其未提交证据佐证实际损失的存在。

上述事实，有黄**提交的《承包协议》、《租赁合同》及其“补充协议”、解除函、通知、手机短信息、照片、《合作协议书》、收条、“付款凭据”、录像资料，崔**提交的“便条”及本院调查笔录、开庭笔录等在案佐证。

本院认为

本院认为，黄**从刘**租赁了涉案房屋，对该房屋具有使用权限，且黄**与刘*签订的协议中明确约定，在黄**经营不善时，可以转让给第三方。故黄**与崔**签订的《承包协议》系双方的真实意思表示，且未违反我国相关法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依照合同约定履行各自的义务。崔**称黄**无权转让涉案房屋，双方之间的《承包协议》没有履行基础的抗辩意见不能成立。

崔**主张双方的《承包协议》已由黄**于2013年5月25日所发出的“解除函”、2013年5月30日发出的“通知”解除，之后双方之间存在的是无固定期限的合同关系。对其该项抗辩意见，本院认为，黄**发出该“解除函”后，崔**于2013年5月27日补交承包费至2013年9月25日，并于此后一直在涉案房屋处经营，黄**亦未再主张凭“解除函”解除双方协议，故应理解为崔**通过履行义务，消除了双方解除协议的事由，《承包协议》并未因“解除函”、“通知”而解除。2013年5月27日，崔**将承包费交纳至2013年9月25日，之后再未付过款，其行为已经构成违约。依据双方在《承包协议》中的约定：乙方在承包期要进行合法经营，按时交纳承包费和其他涉己费用，如无故拖欠上述费用达15天时间，属于乙方违约，甲方有权终止合同，收回房屋出包权。现黄**要求解除双方签订的《承包协议》具有事实和法律依据，本院予以支持。

就双方在庭审中对崔**支付给刘*的12万元款项的性质的争议，本院认为：崔**与刘*签订的两份“付款凭据”中均无黄**的签字，崔**亦未举证证明该12万元系应黄**的要求支付，及黄**认可将该12万元作为2013年10月15日至2014年1月25日期间的承包费，故崔**主张该款项实为其代黄**支付，抵作了2013年10月15日至2014年1月25日期间的承包费的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。崔**称2014年1月17日后涉案房屋处的店铺已经被刘*收回，其只是作为刘*聘用的经理在此帮刘*经营。就其该项抗辩意见，因崔**及刘*均未提交证据证明二者之间存在雇佣关系，且刘*并未提交证据证明其已经与黄**正式解除了合同，并有权收回涉案房屋，故本院对崔**的该项款项抗辩意见亦不予采纳。双方签署的“便条”载明崔**将承包费支付至2013年9月25日，之后崔**未再支付黄**承包费。因双方在《承包协议》中约定承包期满3年，年承包费为51万元，故2013年9月25日至2014年4月25日期间的承包费应为297500元，现黄**要求崔**支付2013年9月25日至2014年4月25日期间的承包费297500元具有事实和法律依据，本院予以支持。

《承包协议》中约定：甲方将该房的餐饮店及随同所有设备、物品（详见附件）承包给乙方自主经营；合同期满如乙方不再承包，凡可动资产属乙方投入的可归乙方带走，装修等不动资产不得拆除，归甲方所有；在合同期，乙方保证该店房屋及设备完好、齐全，如有丢失折价赔偿……；承包期如因政府、开发商或房屋产权人对该房屋进行拆迁，房屋拆迁补偿的停业、装修、设备购置等损失扣除甲方和房屋产权人30万元（其中含房屋产权人12万元），剩余部分归乙方支取所有；在承包期内，甲方允许乙方优先由承包形式改变为转让形式，转让费定为30万元（三年后29万元）（其中含付给房屋产权人的12万元），甲方负责向房屋产权人办理转让换租手续，换租后签订的合同内容及租金价位应同于现房屋租赁合同内容、价位不变。根据以上约定内容，可知黄**在将房屋交付给崔**时，并未将房屋中已有的装修、设备、物品出让给崔**，而只是赋予了崔**使用权，协议中约定的“房屋拆迁补偿的停业、装修、设备购置等损失扣除甲方和房屋产权人30万元（其中含房屋产权人12万元）”、“转让费定为30万元（三年后29万元）（其中含付给房屋产权人的12万元）”，应理解为对房屋内现有所有装修、设备、物品的价值确定。根据黄**提交的录像资料显示，2013年5月崔**对涉案房屋进行装修时已经将房屋原有的装修、设备、物品均破坏，其应当就此向黄**支付装修、设备、物品等的价值损失。依据以上协议条款的约定，双方履行协议满三年后，所有原装修、设备、物品的价值为29万元，其中房屋产权人的设备、物品等价值为12万元，故现黄**主张崔**应支付其17万元具有事实依据，本院对黄**的该项诉讼请求予以支持。

《承包协议》中约定：“如因一方违约给另一方造成了经济、财产等损失，由违约方向另一方支付5万元人民币违约金，并赔偿由此而造成的全部经济损失”。崔**拖延支付承包费，存在违约行为，应当承担相应的违约责任。故本院对黄**要求崔**支付违约金5万元的诉讼请求予以支持。黄**称其还存在交通费、电话费、误工费等损失1万元，但其未就此举证，故本院对其该项诉讼请求不予支持。

综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告黄**与被告崔**于二Ο一Ο年八月二十五日签订的《承包协议》；

二、被告崔**于本判决生效之日起十日内支付原告黄**二Ο一三年九月二十五日至二Ο一四年四月二十五期间的承包费二十九万七千五百元；

三、被告崔**于本判决生效之日起十日内支付原告黄**违约金五万元；

四、被告崔**于本判决生效之日起十日内支付原告黄**装修、设备、物品等价值损失十七万元；

五、驳回原告黄**其他诉讼请求。

如果被告崔**未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费九千零七十五元（原告黄**已预交），由原告黄**负担一百七十二元（已交纳）；由被告崔**负担八千九百零三元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二Ο一四年九月十八日