何*、马**等与高**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人高**因房屋买卖合同纠纷一案，不服三河市人民法院（2014）三民初字第236号民事判决，向本院上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原告何*、马**在一审诉称，二原告系夫妻关系。2010年11月18日，原、被告之间签订《房地产买卖合同》，约定：原告购买被告位于燕郊开发区东方夏威夷V栋2单元224号房屋，价款为968000元，合同签订之日起30日内，原告支付被告首付款450000元，余款待房产证下发后通过银行贷款支付。原告按规定分两次支付了首付，被告将房屋交付原告，原告装修后入住。2011年年初，被告取得了房产证。2011年10月21日，双方又签订了《补充协议》，约定被告于2012年11月30日前偿还银行贷款，如有违约违约金为总房款的20%。时至今日，原告已经有能力支付全款，多次找被告要求其偿还银行贷款并办理过户登记手续，被告以没钱偿还银行贷款为理由至今不履行合同义务，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令被告偿还银行贷款并协助原告办理产权变更手续；被告支付原告违约金193600元；被告赔偿原告经济损失70000元；诉讼费用由被告承担。

一审被告辩称

被告高**在一审辩称，双方于2010年11月18日通过房屋中介公司签订《房地产买卖居间合同》，在履行合同的过程中，被告不存在违约行为，反而是原告未能按照《补充协议》的约定给付尾款的义务，存在严重违约行为。双方签订合同后，原告最初尚能按照约定给付两期购房款共计45万元，但自被告将房屋交付给原告之后，原告就不再信守合同，不积极履行给付余款义务。合同第三条第二款第三项约定，待被告将房屋交付原告且与原告签署《房屋交接书明细单》后25个工作日，原告直接或者通过中介将房款支付被告，但原告总是以无钱为由请求延后，致使双方于2011年10月21日达成了《补充协议》。该协议第一条明确约定，尾款截至支付日期延期到2012年11月30日，支付方式以现金一次性结清，在此期间，被告工商银行的贷款由原告每月提前两天还清，银行每月还贷的本金从房贷尾款中扣除，余下尾款现金支付，原告在双方约定的给付时间内依然未能给付。综上，原告在履行合同过程中，存在违约行为，应按照约定承担房屋总价款20%的违约金。

第三人工**支行在一审述称，被告是在第三人处办理的贷款，还在正常还款，至今尚有522768.59元的贷款没有偿还。

一审法院查明

一审经审理查明：2010年11月18日，二原告通过申域房地**郊分公司（以下简称申域公司燕郊分公司）与被告签订《房地产买卖居间合同》，约定被告将其所有的位于三河市燕郊开发区东方夏威夷V栋2单元224号房屋出卖给原告，房屋总价款为968000元。付款方式：原告于合同签订后30日内向被告支付首付款450000元，余款待房产证下发后以银行贷款方式支付。同日，双方签订《房地产买卖居间合同补充协议》，约定被告于2012年11月18日之前需办理完涉案房屋产权证，原告负责偿还涉案房屋尚欠的银行贷款，如违约，则违约方承担20万元的赔偿金。合同签订后，原告按约定分别于2010年11月18日、2010年12月13日向被告支付了首付款45万元，被告将房屋交付原告，原告装修后入住。2011年10月21日，双方签订《补充协议》，约定剩余房屋尾款的截止支付日期延期到2012年11月30日止，支付方式以现金一次性结清，在此期间的银行贷款由原告每月提前两天还清，每月还贷的本金从房款尾款中扣除，余下尾款现金支付，房产证由原告保管。上述事实，有当事人陈述、双方签订的《房地产买卖居间合同》、《房地产买卖居间合同补充协议》及《补充协议》、银行汇款回单予以证实。原告向**提交申域房地**郊分公司出具的《证明》一份，证明二原告按合同约定支付了首付款，并准备好尾款，多次要求被告来燕郊办理房产过户手续，被告以各种理由推脱，至今未履行。被告不予质证。被告向**提交其与案外人签订的《房屋买卖居间合同》一份、收条一张及成交报告一份，证明2011年10月18日、11月20日来过燕郊。经质证，原告对该证据的真实性不予认可。

一审另查明，被告高**于2011年3月取得涉案房屋所有权证。截止至2014年4月23日，被告尚欠第三人银行贷款522768.59元。经本院释明，被告表示没有能力清偿贷款，原告同意在被告不清偿贷款的情况下代为清偿被告所欠银行贷款，第三人亦同意原告代偿。

一审法院认为

一审法院认为：原、被告签订的《房地产买卖居间合同》、《房地产买卖居间合同补充协议》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容合法、形式有效，依法应予保护。原、被告双方均应遵循诚实信用原则按照约定履行合同义务。原告依约支付45万元购房款后，按照双方《补充协议》的约定，自双方签订合同之日起至2012年11月30日付清房屋尾款之日止，在此期间的银行贷款由原告代为清偿，原告所偿还的贷款本金应从房屋尾款中扣除，贷款利息应由被告承担。而双方约定的房屋尾款系原告以按揭贷款方式支付，按照交易惯例，被告应在房屋产权证书核发后在双方约定的期限内协助原告办理过户手续，但被告在收到原告支付的购房款并取得房产证后，既不向银行清偿房屋贷款，又不同原告办理房屋过户手续，原告据此请求被告清偿银行贷款并协助其办理房屋过户手续，依法应予维护。二原告当庭明确表示涉案房屋过户至原告何*一人名下，不违反法律规定，本院予以确认。另，涉案房屋在第三人工行燕郊支行设定了抵押，经本院释明，原告明确表示在被告高**不清偿贷款的情况下，自愿代被告高**清偿剩余房屋贷款，抵押权人即第三人工行燕郊支行亦同意原告代被告高**清偿银行贷款，并不违反法律、法规规定，亦不损害他人利益，本院照准。原告代被告高**清偿的银行贷款超出购房尾款部分，原告可另行追偿。被告抗辩称原告违约在先，未提供证据，本院不予支持。被告高**未在合同约定的期限内协助原告办理房屋过户手续，其行为已构成违约，应当承担违约责任。原告请求被告支付违约金193600元，符合双方约定，亦未超出法律规定，本院予以维护。原告要求被告赔偿经济损失7万元，因原告主张的该笔款项系原告在2012年11月30日之后替被告清偿的银行贷款，可在双方清算房屋尾款时予以抵扣，本院不再重复维护。经本院调解，双方最终未能达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条之规定，判决如下：一、原告何*、马**与被告高**继续履行双方于2010年11月18日签订的《房地产买卖居间合同》；被告高**于本判决生效之日起七日内协助原告何*办理位于三河市燕郊开发区东方夏威夷V栋2单元224号房屋的产权过户手续，原告何*、马**于产权过户当日据实清结被告高**所欠第三人中国工商**坊燕郊支行的银行贷款。二、被告高**于本判决生效后七日内给付原告何*、马**违约金人民币193600元。三、驳回原告何*、马**的其他诉讼请求。案件受理费15884元，保全费4300元，由被告高**负担（于本判决生效后三日内交纳）。

上诉人诉称

上诉人高**上诉称，被上诉人办理贷款不符合条件，又无能力按时付清全款，显然被上诉人违约在先，一审判决错误，请求二审法院依法裁判。

被上诉人辩称

被上诉人何*、马**辩称，上诉人拒不履行合同义务，明显违约，请求二审法院依法维持原判。

原审第三人中**银行股份有限公以司述称，双方争议与我方无关，我方只要求借款人履行还款义务。

本院查明

本院经审理查明的主要事实与一审相同。本院另查明，自2010年12月至2015年4月止，何*、马**共计以高**的名义

本院认为

本院认为，双方签订《房地产买卖居间合同》、《房地产买卖居间合同补充协议》及《补充协议》后，何*、马**依约支付了首付款。高**将房屋交于何*、马**装修入住。说明双方均有履行合同的诚意。造成合同不能继续履行的实际原因，是由于双方在《补充协议》约定的2012年11月30日之后产生的贷款本金和利息由谁承担产生争议。对此，双方在《补充协议》当中并无约定。因该《补充协议》是由于何*、马**当时不能办理贷款且又无力付清全款的情况下，双方达成的变通履行方式，何*、马**是受益人，而高**并未因履行《补充协议》获得额外利益。因此，2012年11月30日之后产生的贷款利息应继续参照双方《补充协议》约定，仍应由买受人何*、马**承担。在此期间何*、马**支付的贷款本金属于购房尾款，因何*、马**已支付给银行，应当由高**予以退还。综上所述，造成合同未能继续履行的原因，不能归因于商品房的买受方和出卖方，一审认定高**违约，理据不足，本院应予改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持三河市人民法院（2014）三民初字第236号民事判决第一项，即：原告何*、马**与被告高**继续履行双方于2010年11月18日签订的《房地产买卖居间合同》；被告高**于本判决生效之日起七日内协助原告何*办理位于三河市燕郊开发区东方夏威夷V栋2单元224号房屋的产权过户手续，原告何*、马**于产权过户当日据实清结被告高**所欠第三人中国工商**坊燕郊支行的银行贷款。

二、撤销三河市人民法院（2014）三民初字第236号民事判决第二项。

三、维持三河市人民法院（2014）三民初字第236号民事判决地三项，即：驳回原告何*、马**的其他诉讼请求。

四、被告高**于本判决生效后七日内返还原告何*、马**人民币元。

一审案件受理费15884元，保全费4300元，由何*、马**负担（于本判决生效后三日内交纳）。

二审案件受理费15884元，由高**负担（于本判决生效后三日内交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月十五日