刘**与朱**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第4205号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

刘**在原审法院诉称：我经链家地产促成购买了朱**108号房屋，并与朱**于2014年3月9日签订了《买卖定金协议》及《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定房屋总价及违约责任等事项。缔约时刘**曾经询问过自带建筑是否为违建，对方予以否认，购买房屋时以为自建部分是合法的，后来看到小区里张贴了拆除违建的通知，才知道其实自建部分是违章建筑，该事由构成重大误解，之所以有重大误解是因为对方的隐瞒行为。故诉至法院要求：1.请求法院判令撤销刘**与朱**签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.朱**向刘**退还定金10万元，并按照同期银行贷款利率支付从2014年3月9日（实际付款日期）起至实际还款项日止的利息。本案诉讼费用由朱**承担。

一审被告辩称

朱**在原审法院辩称：刘**并非自己看房，而是由刘**自己委托的人全程陪同多次到现场看房最终购买房屋，在刘**和朱**签合同时也已经在补充合同对自建部分有明确约定，双方在买卖合同补充协议中写明“如果该房产的自建部分存在公共管线，如自建部分要重新拆建的话，则拆建全部的费用由甲方承担，丙方负责联系甲方及作证，如国家政策调整导致小院不能自建，则甲方不承担责任”，刘**不但知道购买小屋有自建房屋的存在且还知道如果拆除的后果。产权证中也标明了自建小院，朱**和链家没有隐瞒有自建小院，自建房不属于违章建筑，房屋买卖合同在签订时是合法有效的。

朱**在原审法院反诉称，基于房屋买卖合同的第七条“违约责任”第二项的第二款承担违约责任，朱**为了改善住房和案外第三人黄**签订了房屋买卖合同并支付了定金30万元，按照朱**和刘**于2014年3月9日签订的补充协议约定，刘**应于2014年9月30日支付首付款360万元，但由于刘**到期没有如约支付房款，导致朱**无力支付房款构成违约解除了与黄**的房屋买卖合同，所交纳定金30万元没有退还并额外支付了6万元违约金，给朱**造成了36万元的损失，故现提起反诉要求：1.判令解除双方所签订的房屋买卖合同；2.刘**向朱**支付违约金共计114.4万元。本案反诉费用由刘**承担。

刘**对反诉辩称，没有履行合同责任在于朱**，对于朱**所称损失不予认可，即便有损失，也是朱**自身行为导致。朱**发现所购房屋有违章建筑后在2014年6月份就和朱**交涉过，也曾多次发出律师函交涉，不同意朱**的反诉请求。

链家地产对本案本诉及反诉述称，涉讼合同是由我公司促成的，本案不存在房屋买卖合同撤销的事实情况，合同是合法有效的。

一审法院查明

原审法院经审理查明，朱**108号房屋产权人，根据京房权证海私成字第036128号房屋所有权证测绘登记表载明有证房屋建筑面积51.2平方米，备注中标明“另有小院面积53.9平方米”。链家地产促成刘**购买该房屋，2014年3月9日刘**（乙方，买受方）与朱**（甲方，出售方）签订了《买卖定金协议》及《北京市存量房屋买卖合同》，约定了房屋售价572万元，当日刘**支付定金10万元，同日双方签订《补充协议》，协议约定乙方于2014年9月30日支付首付款360万元（不包含定金10万元）。《补充协议》第四条约定了甲、乙方出现约定的根本违约情形，相对方有权以书面方式通知解除合同，违约方应以相当于房屋总价款的20%向守约方支付违约金，约定的甲方根本违约行为包括甲方提供的房屋产权证等相关产权证明手续不真实不完备、房屋被查封或者限制转让导致乙方无法取得产权的，逾期办理房屋交易事宜约定义务超过十五日的，擅自提高房价、拒绝出售给乙方或出售给第三人的；约定的乙方方根本违约行为包括提供购买房屋资料不完备或无效导致无法过户的，拒绝购买的，逾期办理房屋交易事宜约定义务超过十五日的。《北京市存量房屋买卖合同》其中第七条违约责任约定了卖方逾期交房和买方逾期付款的违约责任约定，其中约定了逾期付款时间超过15日，“出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”。《补充协议》约定：甲方在2014年6月30日前办理完《在京中央单位已购公房变更情况登记表》。

双方在补充协议中以手写形式约定“1、业主承诺此学区房名额无学龄前儿童占用；2、业主承诺此房满五年且家庭唯一住房，如不属实，交易产生的税费由甲方承担；3、业主承诺户口在过户后的六个月内迁出；……甲方保留一切该房屋的固定设施（包括空调、整体厨卫设施、灯具、橱柜）；6、如该房产的自建部分存在公共管线，如自建部分需要重新拆建的话，则拆建全部费用由甲方承担，丙方负责联系甲方作证，如果国家政策调整导致小院不能自建，则甲方不承担责任”。

刘**于2014年6月27日委托北京**证处以（2014）京东方内民证字第5818号公证书对访问“北京链家在线”网站并搜索到涉案房屋房源信息的过程进行了公证。公证书载明已售出的“海淀区东南小区2居室51平米”历史信息，挂牌价575万，成交价572万，链家“本房带看”业务员评论房源信息里提到该房屋自带小院，房主改两居室为四居室，朱**否认该信息房源指向108号房屋，但对在自带小院上自建两间房屋的事实亦予以认可。

刘**称北京科**限公司曾经于2014年6月在108号房屋所在小区张贴《关于拆除违章建筑的通知》，告知业主“……由于您搭建的此建筑，违反了国家相关规定，占用了公共区域……为保证其他业主的共同利益，为实现海淀区创建全国文明城区的工作需要……请您于2014年6月15日之前将此处违建尽快拆除”，朱**对于通知的真实性不予否认，认为该通知并非针对涉案房屋所发出，诉讼过程中经刘**申请法院调查取证，法院前往北京**城管局法制科（海淀区东北旺上地办公中心7层）核实情况，经查询，没有以朱**为行政相对人的相关违章建筑处理记录。朱**在自带小院上自建两间房屋的事实亦予以认可。

双方对于合同文本所约定内容包括房屋价格、房屋交易内容以及违约责任约定内容均无争议，刘**认为缔结合同过程中存在可撤销的法定事由，主张的理由在于缔约时未意识到自建部分为违章建筑属于重大误解，并认为朱**对此曾经做出过承诺自建部分非违章建筑，提交了2014年6月14日、6月28日三方约谈录音，第一次录音主要内容反映出双方对于自建部分是否为违章建筑持不同意见，朱**表示如果接收到拆除通知同意解除合同，朱**及链家地产对于录音真实性均不予认可；第二次录音主要反映出朱**坚持否认自建部分面临拆违并要求按照合同约定处理。此后双方进一步就此分歧互发律师函，链家地产对朱**的主张表示支持。

协议签订后，朱**进行了履约准备，按约办理了《在京中央单位已购公房变更情况登记表》。刘**对合同效力提出异议，未按照约定交纳购房款。朱**庭审中出示房屋买卖合同及居间服务合同、买卖定金协议证明其经链家地产促成于2014年4月21日以476万价格购买了黄**304号房屋，支付了定金30万元，出示2014年10月4日黄**与朱**签订的《解约协议书》，证明因未如约定交纳首付款解约损失36万元。另，庭审中双方均认可所交付定金10万元性质为立约定金。

上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同及补充协议、买卖定金协议书、定金收据、居间服务合同、房屋所有权证、公证书、律师函、变更通知单、解约协议书、录音证据及开庭笔录等证据在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，对合同的主要内容发生误解并造成较大损失的，可以认定为重大误解。刘**主张的理由在于对于108号房屋自建部分是否为合法建筑产生重大误解。但刘**实地看房，朱**亦出具了房屋产权证书，对于房屋状况有实际的了解。双方通过专业地产公司促成交易，交易内容的约定完备清晰，交易价格符合市场行情，就自建部分有单独且明确的补充约定，从合同签订的形式以及合同文本可以看出双方经过多次磋商。何况对于自建部分是否为违章建筑法律定性并不影响房屋买卖合同效力，具体到本案中就该问题的法律认识对刘**缔约意思表示并没有实质性影响，不能据此认为致使其做出了不真实的意思表示。刘**称就自建部分朱**承诺系合法建筑未提供证据予以证明，且该节并不影响合同效力本身。据此刘**以重大误解为由主张撤销房屋买卖合同及补充协议，不能成立。法院认定本案房屋买卖合同、定金买卖协议及其补充协议系协商一致后所签订，属于双方真实意思表示亦不违反法律法规的强制性规定，应属有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。

双方在补充协议中已经对于付款方式及期限加以约定，刘**未能如约在2014年9月30日前支付首付款属于对于合同义务的迟延履行，而根据双方合同约定，逾期15日朱**有权解除双方房屋买卖合同，已经符合双方《房屋买卖合同》中约定合同解除的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，对于朱**要求解除合同的反诉请求法院予以支持，解除时间以刘**收到反诉状副本之日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。庭审中双方均认可所交付定金10万元性质为立约定金，在本约签订后一般情况立约定金转化为购房款，按照约定的条款“出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”，因双方合同解除，该笔款项朱**应当予以返还。基于刘**为违约一方，对其要求利息损失不予支持。就违约金问题，朱**提交了证据证明给其造成直接损失36万元，考虑到约定的违约金过分高于造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，对计算违约金的标准应当予以适当降低，具体数额由法院酌定为40万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百一十五条之规定，判决如下：一、刘**与朱**就一Ｏ八号房屋形成的房屋买卖关系于二Ｏ一四年十一月十七日解除；二、朱**于本判决生效后七日内返还刘**购房款十万元；三、刘**于本判决生效后七日内支付朱**违约金四十万元；四、驳回刘**的其他诉讼请求；五、驳回朱**的其他反诉请求。

上诉人诉称

刘**不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求支持其诉讼请求，驳回对方反诉请求。其主要上诉理由是：签订合同时，我方误以为自建部分是具有合法性的，不会被拆除，后来发现属于违建性质，是不合法的，有被拆除的风险。

朱**、链**司服从一审法院判决。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：刘**实地看房，朱**亦出具了房屋产权证书，且双方签订的合同补充条款中对自建部分有单独约定，足以说明刘**明知自建部分与有证部分法律性质不同，明知存在政策和法律风险，至于其自身对相关法律的认识和对被拆除风险大小的判断是否正确，不属于对标的物的品种、质量、规格的误解。据此刘**以重大误解为由主张撤销房屋买卖合同及补充协议，不能成立。

综上所述，刘**上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费二千三百元，由朱**负担（于本判决生效后七日内交纳）。

反诉案件受理费七千五百四十八元，由刘**负担二千二百六十四元四角（于本判决生效后七日内交纳）；由朱**负担五千二百八十三元六角（已交纳）。

二审案件受理费七千三百元，由刘**负担（已交纳）

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十七日