杜**与周*合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人杜**因与被上诉人周*合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第26484号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成由法官高*担任审判长，法官张*、法官王**参加的合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杜**的委托代理人李**，被上诉人周*的委托代理人张*、郝**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

周*在一审中起诉称：2012年2月14日，杜**承租周*所有的位于北京市朝阳区曙光西里甲×号院×号楼×层×号房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2012年2月20日至2014年2月19日，月租金为21000元。在杜**依约交付租金和21000元租赁押金后，杜**入住涉案房屋。2014年2月17日，杜**与周*签订《房屋买卖合同》，约定杜**以

15500000元的价格购买涉案房屋，如因杜**原因不能依约购买涉案房屋，则需向周*支付2014年2月20日至2014年5月31日期间的租金70000元并于2014年6月1日搬离涉案房屋。杜**在支付150万元定金后并未依约支付剩余房款。周*在6月3日收到杜**邮寄的“单方终止买卖合同通知书”。鉴于上述情况，周*与杜**签订了《房屋买卖合同终止协议》，将原《房屋买卖合同》中约定的部分条款更改为：杜**应在2014年6月10日前搬离涉案房屋并支付房屋租金87000元，如杜**未在6月10日前搬离的，则周*有权扣除杜**原租赁押金21000元。后杜**未在2014年6月10日前搬离涉案房屋。经过周*方催收后，杜**于2014年6月11日搬离涉案房屋，但拒绝办理房屋交接，房间内也有多处涂鸦。周*接收房屋后，发现房屋内有部分物品缺失。故周*诉至法院要求：一、杜**支付房屋占有使用费87000元；二、杜**支付中水费328元、燃气费114元、冷水费996元、热水费272元以及宽带使用费600元；三、杜**返还歌华有线机顶盒及遥控器一套、有线机顶盒和遥控器一套、TCL电视遥控器一个、中水卡一张、热水卡一张、电表卡一张、燃气卡一张、车位出入卡一张、车位遥控器一个、车位充电器一个、门禁卡三张、信箱钥匙一把、南阳台拉门钥匙一把。

杜**在一审中辩称并反诉称：第一，杜**同意支付房屋使用费87000元，但不同意周*的第二项诉讼请求。第二，关于第三项诉讼请求，由于2014年6月10日晚，该部分物品已经留存于涉案房屋内。6月11日办理交接的时候，周*派来办理交接的人员进门后换了门锁，并进行拍照，拒绝与杜**办理交接，这些物品都在房间内。另外在签署租赁合同的时候，杜**已经支付了押金21000元，故提起反诉，要求周*返还押金21000元。

一审被告辩称

周*在一审中针对反诉辩称：周*不同意杜**的反诉请求。根据双方签订的《房屋买卖合同终止协议》，杜**应在2014年6月10日将涉案房屋返还给周*，并签署房屋交接单，但杜**并未如约履行。依据《房屋买卖合同终止协议》第五条，杜**未如期返还房屋视为违约，周*有权扣除其交纳的押金21000元。

一审法院查明

一审法院审理查明：位于北京市朝阳区曙光西里甲×号院×号楼×层×号房屋（即涉案房屋）登记在周*名下。

2012年2月14日，刘*代表周*（作为甲方）与杜**（作为乙方）签署《租赁合同》，主要内容为：甲方同意将涉案房屋及其设备在良好状态下租给乙方做为居住用途；租赁期限自2012年2月20日至2014年2月19日，租金为每月21000元，在租约有效期内，租金不予调整；本租约签订之日，乙方向甲方交付相当于一个月租金的押金21000元，租期届满，乙方如不再续租，甲方应在租赁期结束后，并在乙方将全部由乙方负责的水、电、煤气等杂费及电话费等费用付清后十五日内将押金退还（不计利息）另一方如在租赁期内，因乙方原因违反租约规定而中止租约，押金不予退还，并收回该房屋；租赁期内，乙方需支付所使用的杂费（包括水、电、天燃气、电话费、有线电视和上网使用费等）。同日，杜**支付租赁押金21000元。

2012年2月16日，刘冬代周澎（作为甲方）与杜**（作为乙方）签署《凤凰城×室物业交接单》，

载明交付的物品包括：TCL电视机L46C10FDE一台，TCL电视机遥控器一个、有线机顶盒一个、有线机顶盒遥控器一个、歌华有线机顶盒一个、歌华机顶盒遥控器一个、南阳台拉门钥匙一把、北阳台拉门钥匙一把、南阳台纱窗拉门一套、北阳台纱窗拉门一套、门禁卡三张、电表卡一张、热水卡一张、中水卡一张、燃气卡一张、信箱钥匙一把、户门钥匙一把、车库出入卡一张、车位锁充电器电池一套、车位锁遥控器一个等。并注明：此交接清单经甲、乙双方签字后生效，视为甲方按照合同要求交付租赁房屋给乙方。同日，周*将涉案房屋交付杜**。

2014年1月27日，周*（作为合同甲方、卖方）与杜**（作为合同乙方，买家）签订《房屋买卖合同》，约定周*将涉案房屋出售给杜**，并注明：现状出售，因乙方现即居住在该房屋内，甲方同意不再收取乙方自2014年2月20日到2014年5月31日的租金，但水、电、天燃气实际消耗费用由乙方承担，如因乙方原因导致本次交易失败，乙方同意支付该居住期间的租金七万元，并于2014年6月1日搬离该房屋。涉案房屋总成交价格为15500000元，定金为1500000元，分两期支付，于合同签订当时支付第一期定金50000元，于2014年2月20日支付第二期定金1450000元。乙方应于2014年5月31日前将全部房款扣除定金后14000000元支付给甲方。协议生效后，若乙方无故终止或解除协议，甲方有权没收乙方支付的定金，但应于协议解除后三日内返还乙方已经支付的其他房款。

2014年5月30日，刘冬代周澎（作为甲方）与杜**（作为乙方）签署《<房屋买卖合同>终止协议》（以下简称终止协议），主要内容为：甲方和乙方于2014年2月17日签署《房屋买卖合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区曙光西里甲×号院×号楼×层×号房屋出售给乙方，乙方已按《房屋买卖合同》向甲方支付了定金共计1500000元，由于乙方原因无法履行《房屋买卖合同》，无法购买房产。双方确认，乙方已经支付的全部定金1500000元，甲方直接没收，无需返还。在本协议生效后双方均不再受《房屋买卖合同》约束。双方协商一致，《房屋买卖合同》约定乙方不购买房产时应向甲方支付2014年2月20日至2014年5月31日的租金自人民币70000元调整为人民币56000元，由乙方自本协议签署后3日内汇款给甲方，否则该租金自56000元调整为80000元，且还需在2014年6月10日之前支付。双方协商一致，《房屋买卖合同》约定乙方不购买房产时应于2014年6月1日前搬离房产调整为乙方应于2014年6月10日之前搬离房产，乙方向甲方支付该时间的租金共计人民币7000元，并于2014年6月2日汇款给甲方。甲方在此期间需向第三方出售该房产，乙方承诺将配合第三方看房之需求。乙方延期搬离返还房屋，甲方可以在不事先通知乙方的情况下，由甲方或其代理人自行进入并收回该房屋，由此所带来的后果及损失全部由乙方承担，乙方滞留在房屋内的财物视为乙方放弃所有权，甲方或代理人有权随意处置上述财产与物品，无需给乙方任何补偿，如在处理上述物品时发生费用，由乙方承担。双方协商一致，在乙方搬离房产时应结清相关水、电、天燃气、电话等费用，双方在查验房屋无任何损坏后，由甲乙双方签署搬离房屋交接单，视为乙方将房屋返还甲方。乙方未按期返还房屋或未按承诺配合第三方客户看房，则视为乙方违约，甲方有权扣除乙方的原租赁押金21000元不予返还。

2014年6月11日，双方办理涉案房屋交接，杜**将涉案房屋交付周*。

庭审中，杜**主张其于2014年6月10日搬离涉案房屋，且双方曾约定于2014年6月11日办理交接，周*未予认可。

审理中，周*提交落款日期为2014年6月16日且金额为22.28元的燃气费及燃气卡费收据一份，及落款日期为2014年6月16日且金额为600元的通信服务费发票一份，金额为600元，用以证明杜**欠付相应相关费用，杜**未予认可。

庭审中，周*提交证人证言及涉案房交接清单及说明各一份，上述证言载明证人蒋**于2014年6月11日下午3点协助办理涉案房屋交接事宜，并注明交接涉案房屋缺少下列物品：歌华有限（线）高清电视机体盒（1）、遥控器（1）、物业卫星电视机体盒（1）、遥控器（1）、TCL电视机遥控器（1）、水卡2张、电卡1长、车位遥控器1个、门禁卡3张、信箱钥匙1把、燃气卡1张、车位出入卡1张、南阳台钥匙1把（原文如此）。上述清单及说明载明乙方应支付给甲方总能源费1558元，包括中水费616元、燃气费114元、污水费996元、热水费272元、电费-440元，杜**未予认可。

一审法院判决认定：周*、杜**自愿签订《租赁合同》、《房屋买卖合同》、终止协议等，约定内容亦不违反法律、行政法规的效力强制性规定，应属合法有效，故双方均应当按照约定履行各自的义务。

根据终止协议的约定，杜**应于终止协议签署后3日内支付2014年2月20日至2014年5月31日的租金56000元，否则租金调整为80000元，并于2014年6月10日之前支付。杜**搬离涉案房屋时间从2014年6月1日调整至2014年6月10日，其应支付该期间的租金7000元，并于2014年6月2日汇款。杜**搬离房产时，应结清相关水、电、天燃气等费用，双方在查验房屋无任何损坏后，签署办理房屋交接单，视为杜**将房屋交付周*。但杜**并未按约定支付租金并迟延将涉案房屋交付周*，构成违约，应承担相应的违约责任。

对于周*提出的各项诉讼请求，法院认定如下：对于房屋使用费，鉴于杜**未按照约定履行己方义务，构成违约，且其同意给付，法院不持异议；对于周*主张的中水费、燃气费、冷水费、热水费及宽带使用费，其所提交的证据仅有证人证言及其收回房屋后所交纳燃气费及通信服务费票据，而杜**亦未予认可，在没有其他充分证据佐证的情况下，法院难以支持。对于周*要求返还的各项物品，依据双方签署的物业交接单，除车位出入卡、车位遥控器及车位充电器之外，其他物品均已交付杜**，现租赁合同履行完毕，杜**应予返还，故法院结合租赁合同及物业交接单中确定的物品名称及数量予以支持。

对于杜**提出的反诉请求，鉴于终止协议约定如杜**未按期返还房屋视为其违约，周*有权扣除其押金不予返还，现杜**未按期交付房屋，构成违约周*有权扣除该笔费用。故对该项反诉请求，法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，判决：一、杜**于判决生效后七日内给付周*房屋使用费八万七千元；二、杜**于判决生效后七日内返还周*歌华有线机顶盒一个、歌华机顶盒遥控器一个、有线机顶盒一个、有线机顶盒遥控器一个、中水卡一张、热水卡一张、电表卡一张、燃气卡一张、门禁卡三张、信箱钥匙一把、南阳台拉门钥匙一把。三、驳回周*的其他诉讼请求。四、驳回杜**的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

杜**不服一审法院判决，向本院提起上诉，认为其已按照约定交付房屋，并未构成违约，故请求撤销原判第二项，改判驳回周*要求其返还机顶盒等物品的诉讼请求；撤销原判第四项，改判周*向其退还租赁押金21000元整。周*服从一审判决。其针对杜**的上诉理由答辩称：杜**并未按照约定返还房屋，构成违约。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有账户交易明细清单、发票、收据等相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。

本院认为

本院认为：周*、杜**签订《租赁合同》、《房屋买卖合同》、终止协议等，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务。

本案中，租赁合同已经履行完毕，杜**应将周*交付给其的物品予以返还，原审法院依据租赁合同及物业交接单中确定的物品名称及数量，判决杜**予以返还，处理正确，本院予以维持。根据终止协议之约定，双方签署办理房屋交接单，视为杜**将房屋交付周*，杜**未按期返还房屋视为其违约，周*有权扣除其押金不予返还。现杜**未按约定办理房屋交接手续并完成交付，构成违约，周*有权扣除其押金不予返还。

综上所述，杜**的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

公告费260元，由杜**负担（杜**于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。

一审本诉案件受理费2032元，由周*负担57元（已交纳），由杜**负担1975元（于本判决生效之日起7日内交纳）。一审反诉案件受理费163元，由杜**负担（已交纳）。

二审案件受理费326元，由杜**负担

（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年六月十五日