隋*与田*等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人隋*因与被上诉人田*、贺*房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第39135号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年9月，隋*诉至原审法院称：双方于2013年10月30日签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，约定由田*、贺*购买隋*所有的位于北京市朝阳区××园22号楼12层1201室房屋（以下简称为1201室房屋），成交价款为2150000元。合同签订后，隋*依据合同约定将房屋抵押注销，但田*、贺*总以种种理由拒绝办理购房贷款的评估及相关贷款手续，导致房屋交易无法继续进行，经多次协商未果，故起诉至法院，要求确认解除双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，田*、贺*向隋*赔偿430000元解除合同违约金，并将1201室房屋腾空交还隋*。

田*、贺*共同辩称并反诉称：隋*在签订合同前后蓄意隐瞒了1201室房屋主体渗水的实际情况，违背了田*、贺*购买该房屋作为婚房使用的真实目的，存在欺骗行为，造成了二人婚期延误的严重后果。在履约过程中，隋*客观存在多处违约行为，田*、贺*拥有单方解除合同的权利。二人发现房屋存在重大质量问题后，隋*为逃避房屋维修责任再次采用欺骗和主动失联等手段，拖延合同履行时间，造成了及其消极的影响。隋*提交给法院的购房合同及补充协议存在蓄意更改，提供伪证嫌疑。无视合同严肃性，隋*违反房屋及物业交割时间构成违约。蓄意不缴纳物业费，致使无法正常交割构成违约。隐瞒房屋主体墙渗水漏雨情况，逃避责任而拒绝三方协商，主动失去联系，致使合同无法正常履行。田*、贺*履行了交付首付的义务，自收到房屋后多次进行了维修，且积极寻找隋*进行商讨和履约，并未违约，同意解除双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，同意将1201室房屋腾空交还隋*，不同意支付违约金，同时提起反诉，要求解除双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，隋*返还田*、贺*已付购房款400000元，支付违约金430000元，赔付田*、贺*已经负担的房屋维修费及装修费85000元，隋*赔偿田*、贺*支付的中介费用58050元。隋*返还田*、贺*已代垫付的拖欠物业费10000元。

一审被告辩称

隋*就反诉辩称：隋*在合同履行过程中，不存在违约行为，不同意退还购房款，也不同意支付违约金，同意解除双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，关于房屋维修费和装修费，不同意支付，关于中介费用，因隋*不存在违约行为，不同意支付。关于物业费，如果合同解除了，认可田*、贺*垫付物业费的行为，同意支付物业费。

一审法院查明

原审法院经审理查明：隋*于2009年6月17日获得1201室房屋产权证书，登记的该房屋所有权人为隋*，共有情况为单独所有。房屋性质为商品房。规划用途为住宅。建筑面积65.86平方米。该房屋于2009年7月22日设定抵押，并于2014年8月26日网上解除抵押。

2013年10月30日，隋*作为出卖人与田*、贺*作为买受人签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，双方约定，出卖人将1201室房屋出售给买受人，该房屋为商品房，该房屋已经设定抵押，抵押登记日期为2009年7月22日。该房屋并未出租。双方通过北京链**有限公司居间介绍成交。该房屋成交价格为1650000元。该房屋装饰装修及配套设施设备等作价为500000元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人。买受人可以在签订本合同同时支付定金30000元，直接支付给出卖人。买受人拟申请贷款金额为1150000元。在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖费、水费、电费、燃气费、有线电视费、电信费全部费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。出卖人同意其缴纳的该房屋专项维修基金（公共维修基金）的账面金额余额转移至买受人名下。出卖人应当在2014年4月10日前将该房屋交付给买受人，该房屋交付时，双方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件中所列物品。逾期交房在15日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。自本合同签订之日起300日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。同日，隋*作为甲方（出卖方）、田*、贺*作为乙方（买受方）与北京链**有限公司作为丙方（居间方）签订了《补充协议》，三方约定，1201室房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币二百一十五万元，此价格为甲方净得价，不含税。定金，乙方于2013年10月30日向甲方支付定金人民币三万元。甲方应于2014年5月31日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方在接到丙方评估通知五日内配合评估公司对房屋进行评估。乙方于2013年11月15日之前且不晚于2013年11月15日将首付款人民币四十万元（包含乙方已支付的全部定金人民币三万元）自行支付方式支付甲方。甲乙双方应于出评估值五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意在贷款机构签发批贷函后五个工作日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在2014年4月10日之前且不晚于2014年4月10日自行办理物业交割手续，丙方陪同。乙方从本协议约定的购房款中留存人民币1万元作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方如根本违约，乙方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方若根本违约，甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。甲乙双方友好协商一致，乙方于过户之前追加首付款六十万元，以资金监管方式支付给甲方。甲方承诺此交易房屋为甲方家庭唯一住房。

合同签订后，田*、贺*于2013年10月30日向隋*支付购房定金三万元，之后还支付给隋*首付款三十七万元，以上共计支付首付款四十万元（含购房定金三万元）。田*、贺*于合同签订后还向北京链**有限公司支付中介费用共计五万八千零五十元。隋*于2014年4月30日将1201室房屋交付给田*、贺*。1201室房屋于2014年8月26日解除了抵押。双方均确认就1201室房屋买卖未进行网签及房屋评估。双方均认可1201室房屋仍登记在隋*名下的事实。双方均认可田*、贺*未向隋*支付剩余购房款项的事实。双方均认可隋*未向田*、贺*退还过任何款项的事实。隋*称于2014年8月27日向田*、贺*邮寄送达了《解除合同通知书》，内容为由于对方怠于履行合同的网签、评估等手续，经隋*书面催促履行，对方仍怠于履行，故根据补充协议的约定，行使合同的单方解除权，告知对方合同解除，并要求对方按照合同约定赔偿解除合同的违约金。

关于房屋逾期交付的原因，隋*称双方协商一致同意将交付日期改为2014年4月30日，田*、贺*对此不予认可，称从未同意将交付日期改为2014年4月30日，逾期交付原因在于隋*拖延。

关于未进行网签及房屋评估的原因，隋*称由于1201室房屋漏水，称其通知过田*、贺*，要求二人配合办理网签及房屋评估，中介公司并未通知过二人，称中介公司说由于未能网签，因此无法进行房屋评估。田*、贺*称未进行网签及房屋评估的原因为中介公司无法联系上隋*，找不到隋*，称隋*从未通知过二人要求配合办理网签和房屋评估，且评估应由中介公司通知二人。

关于1201室房屋的漏水情况，田*、贺*称在签订购房合同之前，就于2013年10月29日看过一次1201室房屋，因为是晚上看房，未能看到漏水，当时询问过隋*，隋*称该房屋不漏水，当时看到房屋有遮挡墙壁情况，隋*称有孩子，怕磕碰。在2014年4月30日房屋交接当天发现该房屋存在漏水情况，在墙壁遮盖处打开发现发霉，之后房屋一直在漏水，目前还在漏水。隋*对此不予认可，称田*、贺*在签订合同前多次看过1201室房屋，隋*从未说过该房屋不漏水，当时向二人明确说过该房屋窗台存在漏水情况，物业公司已经进行过维修，如存在问题，物业公司可以继续维修，当时田*、贺*没有表示异议。1201室房屋漏水是从“7.21”大雨当天开始的，平常只有在下大雨时才会漏水，不清楚该房屋现在是否还漏水。田*、贺*提交中介公司出具的房屋墙体渗水问题交涉内容及结论、三方商谈记录和书面通知、房屋交易经办人证明、北京富**有限公司说明、修漏水统计表、维修已完成记录、北京链**有限公司情况说明、现场照片等予以证明其上述情况属实。

关于物业费，田*、贺*于2014年4月30日替隋*代为支付了1201室房屋2009年1月1日至2014年4月30日期间的物业费8430.08元、2014年5月1日至2015年4月30日期间的物业费1580.64元，隋*对此予以认可，同意支付该笔费用给田*、贺*。

关于田*、贺*维修情况，田*、贺*称于2014年5月25日左右开始对1201室房屋进行维修装修，并于2014年7月初维修装修完毕，共花费维修装修费85000元，以提交的协议书、发票、维修装修项目工程预算单及渗水项目维修说明为证。隋金认可田*、贺*确实对1201室房屋进行维修装修，但不清楚具体维修装修情况及内容。

后双方因合同履行产生纠纷，隋金因此起诉至本院，要求确认解除双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，田*、贺*向隋金赔偿430000元解除合同违约金，并将1201室房屋腾空交还隋金。田*、贺*则反诉要求解除双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，隋金返还田*、贺*已付购房款400000元，支付违约金430000元，赔付田*、贺*已经负担的房屋维修费及装修费85000元，隋金赔偿田*、贺*支付的中介费用58050元。隋金返还田*、贺*已代垫付的拖欠物业费10000元。

本案审理过程中，经本院释明，双方均不申请就1201室房屋的维修装修价值进行评估。双方均坚持要求本案适用简易程序审理，本案因此按照简易程序审结。

一审法院认为

庭审中，田*、贺*认为隋*主张的违约金数额过高，请求法院予以酌减。隋*就本诉及反诉还提交《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，证明双方存在合同关系。田*、贺*对此不予认可，称隋*对补充协议第二条第三款进行了篡改。隋*提交1201室房屋产权证书，证明隋*对该房屋具有合法处置权。田*、贺*对此予以认可，称该产权证书上明确写明了解除抵押的日期。隋*提交快递单及投递情况单，证明由于对方不配合办理网签手续，故合同无法继续履行，因此隋*催促对方继续履行合同，否则将行使合同解除权。田*、贺*对此不予认可，称没有收到。隋*提交告知函，证明要求对方收到函件后七日内配合办理网签等相关手续，否则将行使合同的单方解除权。田*、贺*对此不予认可。隋*提交解除合同的通知快递单，证明其曾于2014年8月28日向对方发出解除合同告知，田*、贺*对此不予认可，称没有收到。隋*提交解除合同通知，证明其曾向对方发出解除合同的书面通知，田*、贺*对此不予认可。隋*提交房屋交付之前的房屋照片，证明该房屋虽然存在漏水，但不影响正常居住。田*、贺*对此不予认可。

田*、贺*就本诉及反诉提交《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，证明对方提交的该合同及补充协议存在篡改。隋*对该证据真实性认可，不认可证明目的。田*、贺*提交物业费缴纳收据，证明对方违反合同内容规定的物业交割日期规定，构成违约。隋*对该证据真实性认可，不认可证明目的。田*、贺*提交北京富**有限公司说明，证明对方故意拖欠物业费，未履行合同约定，导致合同未能正常进行。隋*对此不予认可。田*、贺*提交房屋漏雨及墙体渗水照片及维修记录，证明房屋内外墙多处存在严重墙体渗水问题，导致无法居住，经多次维修后仍然存在漏雨渗水现象。隋*对照片真实性认可，认可确实存在渗水情况，对维修记录真实性认可，确实找物业维修过，但是时间无法确定，不认可证明目的。田*、贺*提交交易第三方中介公司出具的房屋墙体渗水问题交涉内容及结论，证明二人确实积极按照合同履行约定，对方蓄意隐瞒房屋真实状况，并在协商过程中前后不一，故意拖延时间，导致合同无法履行。隋*对此不予认可。田*、贺*提交二人通过中介书面通知隋*协商房屋维修问题的通知，证明对方故意逃避责任，不接电话，拒不露面，导致合同无法正常履行。隋*对此不予认可。田*、贺*提交房屋交易经办人刘**证明，证明房屋漏水情况及合同延误原因，隋*在交接时同意承担维修费，但后来却没有承担。隋*对此予以认可，但称双方就维修金额没有达成一致。田*、贺*提交物业公司出具的外墙体质量问题维修证明和维修记录，证明隋*曾多次报修，但未能维修好。2014年5月之后，仍然无法修好。隋*对该证据真实性认可，称认可多次维修，但不认可没有维修好。田*、贺*提交链家地产中介出具的挂房销售查验房屋证明，证明隋*挂房销售时，没有向中介说明其房屋的漏水，隐瞒了漏水的情况，没有告知中介。隋*对此不予认可。田*、贺*提交现场漏水照片及楼下1101室业主出具的楼上渗水漏水证明，证明交接房屋时，1201室房屋存在多处漏水渗水。隋*对此不予认可。田*、贺*提交物业费交纳收据，证明对方拖欠物业费，由二人垫付了，隋*拖欠物业费的理由是漏水没有修好。隋*对此予以认可。田*、贺*提交物业公司出具的隋*欠费证明，证明物业费由二人进行了垫付。隋*对此予以认可。田*、贺*提交维修装修合同、发票及渗水漏雨维修情况证明，证明二人在接收房屋后自行进行了房屋的维修。隋*对此不予认可。田*、贺*提交定金、首付款银行转账凭证和买卖双方房款交接单，证明二人按照合同约定及时交付了首付款。隋*对此予以认可。田*、贺*提交中介费缴纳收据及房屋交易保障服务合同，证明中介费由二人支付。隋*对此予以认可。

原审法院经审理后认为：隋*与田*、贺*签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，不违反法律、法规强制性规定，是双方真实意思表示，上述合同合法有效。依法订立的合同，双方均应当严格履行合同义务。田*、贺*按照合同约定支付了定金及首付款共计四十万元，隋*却存在逾期交付房屋以及交付房屋存在漏水问题等情况，其行为违反合同约定，构成违约，故对于田*、贺*要求支付违约金及中介费用的诉讼请求，法院予以支持，但双方约定的百分之二十的违约金数额标准明显过高，根据隋*违约程度及田*、贺*实际损失情况，法院酌定违约金数额为十万元。双方均同意解除双方之间签订的上述合同及补充协议，法院对此不持异议，故对于双方要求解除合同及补充协议的请求，予以支持。合同解除后，隋*应将收取的定金及首付款共计四十万元返还给田*、贺*，故对于田*、贺*要求隋*返还已付购房款四十万元的反诉请求，予以支持。双方均同意田*、贺*将1201室房屋腾退并交还隋*，法院对此不持异议，故对于隋*该项诉讼请求，予以支持。关于田*、贺*主张的装修维修费，因隋*当庭承认在交接前1201室房屋就存在漏水现象以及进行过多次维修，且田*、贺*提交确实充分证据证明了实际发生了85000元装修维修费，故对于田*、贺*该项反诉请求，予以支持。关于田*、贺*已代垫付的拖欠物业费，隋*同意支付，法院对此不持异议，故对于田*、贺*该项反诉请求，法院予以支持。

当事人对自己的主张应提交证据予以证明。隋金虽主张田*、贺*违约，但未能提交确实充分证据予以证明，故对于其要求田*、贺*支付违约金的诉讼请求，不予支持。

综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、隋金与田*、贺*于二零一三年十月三十日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于二零一四年十月十日解除。二、田*、贺*于本判决生效后十日内将位于北京市朝阳区富东嘉园22号楼12层1201室房屋腾空并交还给隋金。三、隋金于本判决生效后十日内返还田*、贺*已付购房款四十万元。四、隋金于本判决生效后十日内支付田*、贺*违约金十万元。五、隋金于本判决生效后十日内支付田*、贺*维修装修费八万五千元。六、隋金于本判决生效后十日内支付田*、贺*代为垫付物业费一万元。七、隋金于本判决生效后十日内支付田*、贺*中介费用五万八千零五十元。八、驳回隋金的其他诉讼请求。九、驳回田*、贺*的其他反诉请求。

上诉人诉称

一审判决后，隋*不服上诉至本院，其上诉意见主要为：1、一审法院认定事实错误。一审法院以上诉人逾期交房、房屋存在漏水为由认定上诉人违约，属于事实认定错误。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十二条，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。也就是说，只有在主体结构质量不合格或严重影响正常居住的情况下，买受人才可要求退房，本案中涉案房屋虽然存在漏水情况，但属于质量瑕疵，并不足以影响房屋的正常使用功能，且买卖之前上诉人一直在正常居住使用，上诉人不存在根本违约行为，没有造成被上诉人不能实现合同目的的后果。反而是被上诉人存在根本违约行为，以各种理由拒绝办理购房贷款的评估及相关贷款手续，致使合同不能拿正常履行，属于严重违约。2、一审适用法律错误。一审判决认定上诉人赔偿被上诉人装修费用属于适用法律错误。装修费用是上诉人在交付房屋后被上诉人处置空房时产生的费用，属于与第三方产生的交易关系，与本案无关，属于适用法律错误。3、一审法院认定房屋交付时间是2014年4月30日，但实际上双方于2014年4月19日交付房屋。一审法院认定房屋解除抵押登记的时间是2014年8月26日，但实际上上诉人在2014年3月份已经解除房屋抵押登记。综上，请求二审法院撤销一审判决第四、五、七项；依法改判被上诉人违约并向上诉人支付违约金430000元或发回重审。

被上诉人辩称

田*、贺*针对上诉请求共同辩称：不同意上诉请求，同意一审判决。1、房屋交接时间是2014年4月30日，一审中双方均予以确认，物业提供的证明及其他票据如物业费收据等也能证明交接时间。2、解除抵押的时间是一审中双方当庭确认的，解押时间与本案处理结果并无关联。3、看房时上诉人并未告知我们房屋漏水，我们购买后才发现房屋严重漏水影响我们正常居住，这些情况物业和中介都提供了相关证明，在后来的与上诉人的交涉中上诉人也承认房屋漏水并承诺承担维修费用，但上诉人并未履行承诺。4、解除合同是由上诉人提出的，我方并没有提出。

本案审理中，隋*提交物业查验交接单，证明双方于2014年4月19日交接房屋，由隋*和田*在交接单上签名确认，并称因一审审理中未找到交接单故没有提交。田*、贺*认可签名真实性，不认可证明目的，称双方曾约定于2014年4月19日进行交接并签署了交接单，但当天隋*以忘记带房屋产权证无法交接为由导致没有完成房屋交接，物业交接单只有一份，当天未能成功交接的情况下交接单应由中介方收回并撕毁，不清楚为何隋*会有交接单。田*、贺*提交北京链**有限公司出具的情况说明证明其上述主张。情况说明内容为：“富东嘉园22号楼1201原房主隋*和购房人田*于2014年4月19日于高杨树门店进行物业交接手续准备，链家地产工作人员向双方讲解了物业交接注意事项，当日因隋*自称未带房屋产权证无法交接，故未交接。原房主隋*和购房人在链家地产工作人员刘**见证下于2014年4月30日进行了交接水电和房屋墙体漏水协商事项。”隋*不认可情况说明的真实性，认为田*、贺*与链**司存在利害关系。另，对于装修维修，田*、贺*称共花费85000元，其中39000元是对房屋漏水进行的维修及装修费用，包括对墙体渗水、裂缝的处理及做保温层等；其余部分是常规装修费用，包括贴瓷砖、安装吊顶及橱柜等。本案审理查明的其他事实与原审审理查明的事实一致。

以上事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议、1201室房屋产权证书、物业费缴纳收据、北京富**有限公司说明、房屋漏雨及墙体渗水照片及维修记录、房屋交易经办人刘**证明、物业公司出具的外墙体质量问题维修证明和维修记录、现场漏水照片、维修装修合同、发票及渗水漏雨维修情况证明、物业公司出具的隋金欠费证明、定金、首付款银行转账凭证和买卖双方房款交接单、中介费缴纳收据及房屋交易保障服务合同、物业查验交接单、情况说明、庭审笔录等在案佐证。

本院认为

本院认为：隋*与田*、贺*签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，不违反法律、法规强制性规定，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。关于房屋交付时间，隋*于二审审理中提交物业查验交接单证明于2014年4月19日交付房屋，田*、贺*提交物业费收费单、三方当面交涉内容与结论证明、情况说明等证据证明于2014年4月30日交付房屋，而双方于本案一审审理中均确认房屋交付时间为2014年4月30日，隋*亦从未提及物业查验交接单的存在，根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条，结合本案情况，本院认为田*、贺*提供的证据证明力明显大于隋*提供证据的证明力，确认双方于2014年4月30日交付房屋。关于房屋解除抵押的时间，因双方均未提供书面证据证明解押时间，且解押时间与本案双方责任的认定并无关联，隋*的该项上诉理由不能成立。关于房屋漏水，田*、贺*已经提供充分证据证明房屋存在漏水情况，隋*虽上诉称房屋漏水不影响房屋主体结构，但本案中双方的房屋买卖合同系由隋*提出解除，且双方交易之房屋属于存量房买卖，故隋*该项上诉请求不能成立。隋*虽主张田*、贺*违反合同约定拒绝评估及办理购房贷款手续，但未能就其主张举证，本院不予采信。据此，隋*存在逾期交付房屋及交付房屋存在漏水的情况，其行为违反合同约定，构成违约，应承担相应违约责任。关于装修及维修费用，田*、贺*提交确实充分证据证明实际发生了85000元装修维修费，在双方合同解除、房屋返还隋*且隋*存在违约行为的情况下，隋*应支付田*、贺*此笔费用。

综上，隋*的上诉主张不成立，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费3875元，由隋*负担3000元（已交纳），由田*、贺*共同负担875元（于本判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费6815元，由田*、贺*共同负担2815元（已交纳），由隋*负担4000元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案受理费7750元，由隋*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月二十九日