北京明动永方**限公司与雷**商务咨询（北京）有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京明动永方**限公司（以下简称明动永**司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第01249号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

明动永**司在原审法院诉称：我公司与雷**商务咨询（北京）有限公司（以下简称雷**公司）于2014年3月24日签订《办公室服务协议》，约定雷**公司将位于北京市朝**室办公室（以下简称1509号房屋）出租给我公司使用，房屋租金每月12733元，租赁期限一年，自2014年5月1日至2015年4月30日。双方签订合同后，我公司向雷**公司交纳服务保证金25466元。我公司依约使用出租房屋并按时交纳租金，但雷**公司无任何正当合法理由于2014年6月20日开始将我公司使用的房屋换锁，致使我公司无法依约正常使用租赁房屋。我公司发现后多次找雷**公司协商未果。故诉至法院，要求：1.解除双方之间的房屋租赁合同；2.雷**公司返还租赁房屋服务保证金25466元；3.雷**公司赔偿家具款26000元。

一审被告辩称

雷**公司在原审法院辩称：我公司同意解除租赁合同，但不同意返还保证金。是明动永**司违约在先，自2014年7月，明动永**司不再支付租金，没有提前三个月通知我公司解除租赁合同。我公司才换锁的。明动永**司违约，提前终止租赁合同。故提出反诉，要求：1.雷**公司无需向明动永**司返还服务保证金25466元；2.明动永**司支付提前解除合同赔偿金14540.27元；3.明动永**司支付违约金89131元。

明动永**司针对雷**公司的反诉辩称：不同意雷**公司的第一项反诉请求，合同8.2条规定，保证金需要返还。雷**公司擅自把门锁了，是雷**公司违约。我公司至始至终没有违约。第二项反诉请求没有合同约定。第三项反诉请求于法无据。综上，不同意雷**公司的全部反诉请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：庭审中，明动永方公司提交2014年3月24日谷×代表明动永方公司与雷**公司签订的《办公室服务协议》，约定明动永方公司承租雷**公司提供的1509号房屋，月租金为12733元、服务保证金为25466元，开始日期为2014年5月1日，终止日期为2015年4月30日。该合同中注明“此中文合同仅限于注册使用，所有条款均按照原合同为准。”

庭审中，雷**公司提交2014年3月30日，谷×代表明动永**司与雷**公司签订合同，约定：本合同是一份类似于酒店住宿协议的商业合同。中心全部为雷**公司占有并由雷**公司控制。客户同意其不因此合同享有任何与办公场所相关的租赁利益、租赁持有地产权或其他房地产权利。雷**公司出于为客户提供服务的目的，根据本合同以及补充的入驻守则同意客户与雷**公司共同使用中心。此合同只对客户发生效力，客户在未经雷**公司的事先同意，不得转让给任何第三方。该合同是由第一页的入住描述、本条款及条件、入住守则及服务价格指南（如适用）组成的。客户应当遵守雷**公司为中心使用者制定的入驻守则。客户违反合同义务并无法改正或者客户自收到雷**公司要求改正的通知14日内没有改正，在法律允许的最大范围内，雷**公司有权通知客户立即解除本合同，且无需遵守任何其他程序，且客户应履行的义务并不同时终止，包括支付已接受的附加服务费用以及合同剩余期间的每月租金。客户需要在签订本协议时支付相当于两个月办公室月费的服务订金／押金。该服务订金／押金或扣除应付费用、业务延续服务费和办公室恢复服务费以及其他雷**公司应收款项之后的余额将会在客户书面要求返还服务订金／押金且结算完毕后返还给客户。客户在签订此合约时，雷**公司已经确认预留所需办公室，客户需用有效信用卡做确认预订担保。若未能提前30天书面通知雷**公司取消预订，则需支付三个月租金作为预订保留取消金。如果客户未能按时支付到期费用，则将被收取一定数额的滞纳金。滞纳金的具体金额可以参见入驻守则。如果客户认为应付金额有争议，则客户应当按时支付没有争议的部分，否则应支付相应滞纳金。如果客户未能按时交纳应支付的费用和／或利息，或客户违约，则雷**公司有权决定暂停服务（为了避免疑问，包括拒绝客户进入办公场所）。每月办公室租金、以及客户要求提供的其他经常性服务，应当提前一个月全额付清。办公室号码为1509，每月办公室租金为12733元。该合同的原文为英文，上述中文为翻译版本。明动永**司和雷**公司均认可该翻译版本，并认可该合同为原合同。

庭审中，明动永**司和雷**公司均认可，2014年3月30日所签订的合同系续签的合同。明动永**司已支付雷**公司押金25466元及入住后至2014年6月30日的租金。

庭审中，明动永**司称其员工谷*于2014年6月20日之前给雷**公司的员工发微信，称涉案房屋小，可不可以换一个大一点的，可不可以提前解除合同。雷**公司没有同意，称没有空余的房间了。明动永**司于2014年6月20日发现涉案房屋被换锁，之后没有再进入涉案房屋，屋内物品均未搬出。明动永**司认为雷**公司违约，致使其无法正常使用涉案房屋，故要求解除合同，退还押金。雷**公司对此不予认可，认为明动永**司口头提出解除合同，且没有按约支付2014年7月的租金，是明动永**司违约。庭审中，雷**公司先称其于2014年6月10日之前给涉案房屋换锁，后又称于2014年7月1日给涉案房屋换锁，如果明动永**司补交了租金，会将门打开。

庭审中，雷**公司提交账单，用以证明明**公司未按约支付2014年7月的租金。其公司提前两个月向客户发送账单，客户应提前一个月交纳租金。具体到本案，雷**公司于2013年3月26日向明**公司发送2013年5月份租金的账单，明**公司应于2013年4月25日前支付5月份的租金，以此类推。并提交明**公司的交款记录，欲证明在合同履行期间，明**公司曾多次迟延支付租金。明**公司称并未收到上述账单。

庭审中，明动永**司提交物品清单，欲证明雷**公司在对涉案房屋换锁后其留在涉案房屋内的物品。2015年8月16日，双方在法院主持下，对部分物品进行了交接。明动永**司提交谷*购买家具的销售合同、收据、2014年7月拍摄的涉案房屋内的照片，证明明动永**司于2013年4月30日购买办公桌一张、皮椅一件、写字椅二把、多用柜一件，支付家具款共计26000元。上述家具均在涉案房屋内，但现在雷**公司无法返还，故要求其赔偿家具折价款26000元。雷**公司对此不予认可，称其向明动永**司提供了办公家具，且涉案房屋面积很小，放不下这么多家具。

雷**公司称其主张的违约金，是因为明动永方公司未将其注册地址从涉案房屋中移走，但合同中对该事项并无约定。

另查，雷**公司称其已于2014年8月将涉案房屋另行出租。

原审法院认定上述事实有：合同、收据、销售合同、账单及双方当事人陈述等证据在案佐证。

一审法院认为

原审法院判决认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。双方签订的租赁合同对租金支付时间有明确约定，明动永**司未能按约支付相应款项，存在违约行为。现明动永**司要求解除合同，雷**公司亦表示同意解除合同，法院对此不持异议。合同中虽未对违约金进行明确约定，但明动永**司的违约行为，确给雷**公司造成损失，法院结合雷**公司收回涉案房屋另行出租的情况对损失金额予以酌定，并与服务保证金冲抵，雷**公司应将剩余的服务保证金退还明动永**司。明动永**司已提供证据证明其所购买的家具雷**公司并未返还，法院结合合同履行时间、家具折旧情况，对雷**公司应赔偿的家具款项予以酌定。雷**公司主张因明动永**司未将注册地址从涉案房屋中迁出而应支付的违约金，缺乏合同依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除北京明动永方**限公司与雷**商务咨询（北**限公司于二○一四年三月三十日签订的合同。二、雷**商务咨询（北**限公司于本判决生效后七日内返还北京明动永方**限公司服务保证金一万二千七百三十三元。三、雷**商务咨询（北**限公司于本判决生效后七日内赔偿北京明动永方**限公司家具款五千元。四、驳回北京明动永方**限公司的其他诉讼请求。五、驳回雷**商务咨询（北**限公司其他反诉请求。

明动永**司不服原审法院判决，以原审法院认定事实证据不足为由，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决第二、三项，改判支持其全部诉讼请求。

雷**公司坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。

本院查明

本院经审理查明：双方当事人在二审诉讼中都未提供新证据，且原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：双方签订的租赁合同不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方都应当按照合同的约定行使权利、履行义务。双方签订的合同中明确约定租金提前一个月全额付清，而明动永**司未提前一个月支付7月份的租金，构成违约，原审法院对明动永**司的违约认定及损失承担的处理，并无不当，故明动永**司要求全额退还服务保证金的上诉意见，本院不予支持。对于家具的赔偿，原审法院根据明动永**司购买家具时的价格及使用期间的折旧情况等，酌情认定应由雷**公司赔偿的数额，并无不妥。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费1087元，由北京明**有限公司负担844元（已交纳），由雷**商务咨询（北京）有限公司负担243元（本判决生效后七日内交纳）。

反诉案件受理费1187元，由雷**商务咨询（北京）有限公司负担1128元（已交纳），由北京明**有限公司负担59元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费1087元，由北京明**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十九日