何*与北京**理中心物业服务合同纠纷二审民事判决书
审理经过
上诉人何*因与被上诉人北京**理中心（以下简称华**司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第36123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月27日受理后，依法组成由法官王*担任审判长，法官肖*、法官杨*参加的合议庭，于2015年11月12日公开开庭审理了本案，上诉人何*之委托代理人栗晓勉，被上诉人华**司之委托代理人秦*均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审原告诉称
华**司在一审时诉称：2001年6月4日，何*入住华**司管理的位于北京市朝阳区慧忠北里××号（以下简称××号房屋），并与华**司签订了《房屋委托管理协议》（以下简称管理协议），由华**司对××号房屋进行物业管理。但自2002年6月4日起，何*未再向华**司交纳物业费，为了维护华**司的合法权益，故诉至法院要求何*：1.支付2002年6月2日至2013年6月4日的物业费59954.98元；2.支付自2002年6月4日起至实际付清全部欠费之日止的滞纳金，计算方式按照合同约定的标准计算；3.诉讼费由何*承担。
一审被告辩称
何*在一审时辩称：何*于2011年购买了××号房屋，入住没多久后，楼下业主装修时将阳台封闭，其房顶就在何*的窗外，严重影响了何*的生活。何*向华**司反映过，但华**司至今没有解决。只要华**司解决了何*的问题，何*可以交纳物业费。但2010年，华**司贴出通知强行停止对何*家一切服务，表示已经单方解除了合同。华**司现在要求何*交纳2002年至今的物业费不合理，而且已经超过诉讼时效，要求法院驳回其诉讼请求。
一审法院查明
一审法院审理查明：何超系××号房屋业主，房屋建筑面积174.08平米。
2001年，何*与北京**开发中心华*物业管理部签订了《房屋委托管理协议》（以下简称托管协议），何*将××号房屋委托华*公司进行物业管理，双方约定：“本合同自签订日期起生效，有效期伍年，合同期满前一个月内，双方未接到对方的通知，本合同自动延期有效。收费标准在没有新规定时，仍按现标准执行，如上级有新规定，华*公司通知何*按新规定相应调整，物管费属于预交费用，逾期缴费，按每日付3%的滞纳金。”后何*交纳了第一年的物业费7460.84元，此后未再向华*公司交纳物业费。
庭审中，何*称因楼下住户装修封闭阳台，影响其正常生活，并为此提供照片，华**司对照片的真实性认可，但表示与本案无关。
庭审中，何*称2010年10月25日，华**司曾向其发出通知，停止对××号房屋的各种服务，直至缴清所欠物业管理费，华**司将继续按照合同约定为其提供服务。华**司则表示，该份通知是对何*的警示，华**司仍一直为××号房屋提供物业服务。
一审法院判决认定：双方签订的托管协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方均应履行各自合同义务。故华民公司主张物业费的请求法院予以支持。
当事人对自己的主张应提交证据予以证明。何*虽提出楼下的装修影响了其正常生活，但从何*提供的照片中不能证明其陈述的事实。故对于何*该项抗辩主张，法院不予采纳。
另，何*主张物业费超过诉讼时效，因华**司提供的物业服务系持续行为，且其现仍在何*所居住小区提供物业服务，故对于诉讼时效的要求不宜过苛，法院综合双方证据及意见，对何*的该辩称意见不予采信。
一审法院认为
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、何超于判决生效之日起七日内给付北京**理中心2002年6月4日至2013年6月4日的物业管理费五万九千九百五十四元九角八分。二、驳回北京**理中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
上诉人诉称
何*不服一审法院上述民事判决，向法院提起上诉，请求撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求，其上诉理由主要有：1.华**司没有完全按照《房屋委托管理协议》约定履行物业管理义务；2.2010年10月25日华**司已经单方解除了《房屋委托管理协议》，至此以后华**司也没有再给何*提供物业管理服务，不应当收取物业管理费；3.华**司提起的诉讼超过了法律规定的诉讼时效；4.华**司不是本案适格主体。
被上诉人辩称
华**司在二审中针对何*的上诉请求和理由答辩称：不同意何*的上诉请求。何*所述居住楼下违建问题，2、3层的设计是欧式设计，有外露平台，但在使用中发现容易积水、被盗等情况，派出所提出对于2、3层进行围挡，也经过了物业公司的同意。3层的围挡对于4层住户没有任何影响。关于解除通知，实际上是一个催缴的性质，且物业服务是持续性的，合同并未解除。关于主体问题，华**司的前身是华**司华民物业管理部。
本院查明
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院另查明，北京**理中心于1996年12月19日成立。2000年3月21日北京**理中心名称变更为北京**开发中心华*物业管理部。2001年4月25日北京**开发中心华*物业管理部名称变更为北京**理中心。
以上事实，有双方当事人陈述、委托管理协议、照片、快递、变更证明、申请、企业名称变更预先核准通知书等证据在案佐证。
本院认为
本院认为：何*与北京**开发中心华*物业管理部签订了《房屋委托管理协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律禁止性规定，该协议合法、有效。双方均应恪守履行。根据我国物权法、合同法及《最**法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。而纵观本案，何*提出的抗辩理由认为其楼下存在违建影响了其对于房屋的使用，对此物业公司应当积极协调予以改进，但上述情形不能证明物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益。同时，何*所主张的“服务问题”亦不能依据短时间的服务质量问题或者单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认。故一审法院对于何*提出的要求不予交纳物业费的辩解意见不予采信，并无不当。
对于何*提出的《房屋委托管理协议》的合同主体问题，根据本院查明的事实，北京**理中心与北京**开发中心华*物业管理部为同一法人企业，只是存在名称变更，故对于何*的该项主张，本院不予采信。
对于何*提出的涉案的《房屋委托管理协议》已经解除的主张，本院认为物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断，全方位、多层次的动态过程性服务，由此特征使得物业服务会出现一些暂时性的问题。华**司就2010年10月25日向何*发出通知所做的解释符合常理、常情，且客观上华**司亦未停止对于小区的物业服务。故对于何*的该项主张，本院不予支持。
对于何*主张的时效问题，本院认为因物业服务具有公共服务性及持续履行的特点，对此物业公司也提供了证据予以证实，考虑到何*未提供确实、充分的证据证明物业公司明显怠于主张权利，对于何*的该项上诉主张，本院不予支持。
综上，何*的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费649元，由何*负担600元（北京**理中心已全额预交，何*于本判决生效之日起七日内交付北京**理中心），由北京**理中心负担49元。
二审案件受理费1298元，由何超负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
裁判日期
二〇一五年十一月二十日
