王**与山西富**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王*与被告山西富*有限公司房屋买卖纠纷一案，本院于2014年4月2日立案受理后，依法由审判员郝*担任审判长，与人民陪审员符*、田*共同组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王*及其委托代理人刘*、被告山西富*有限公司委托代理人张*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告王*斐诉称，2008年6月2日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，购买被告位于太原市南内环街与并州路交叉口西南角富基翡翠郡B座2单元10层02号房，建筑面积共92.65平方米。原告一次性支付被告房屋总价款463065元。合同第六条约定出卖人应当在2010年5月31日前交房，但直至2013年12月30日被告才通知原告收房，且被告告知原告若要收房，必须与被告重新订立房屋买卖合同将原合同约定的交房日期更改至实际交房日。根据《房屋买卖合同》第七条出卖人逾期交房的，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金之规定，被告应向原告支付自2010年5月30日至2013年12月30日共1309天迟*交房的违约金合计121230.417元。被告以替换合同规避其迟*交房的违约责任的做法，严重违反了合同的约定，导致原告至今无法收房。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，依法判令被告支付原告迟*交房1309天的违约金共计121230.417元；本案的诉讼费全部由被告承担。

被告辩称

被告山西富*有限公司辩称，2008年原、被告双方签订合同的时候不具备售房条件，签订合同的时候原告是知道这个情况的。原告起诉的合同系2008年6月2日签订，该合同系无效合同，到目前为止，被告公司股东已经全部更换，该楼盘的开发存在一系列问题，2012年现在公司的大股东才接手了本案涉案楼盘，并投入资金后使房屋建设重新启动并完工才具备了交房条件，现在已经有百分之九十的客户已经接收房屋入住，并非原告所称的不交房。2008年的时候该楼盘的销售存在手续不足的情况，这个情况原告也是知道的，原告起诉的事实并非全部事实，其主张延迟交房违约金无合法依据，希望驳回其诉讼请求。

本院查明

经审理查明，原、被告于2008年6月2日签订房屋买卖合同一份，合同约定原告以每平方米4998元的价格购买被告位于太原市南内环街与并州路交叉口西南角富基翡翠郡中的房屋第B座2单元10层02号住房一套，建筑面积为92.65平方米，合计价格为463035元，合同约定交付期限为2010年5月31日前，合同并对逾期交房约定了违约责任，如出卖人逾期90日未交房，买受人有权解除合同并由出卖人支付已付房款的1%的违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，由出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。合同签订当日，原告一次性支付了被告房款463065元。2013年12月30日被告通知原告接收房屋，并缴纳相关费用。现原告要求被告按已交房款的日万分之二支付至2013年12月30日的违约金121230.417元。

另查明，被告开发的富基翡翠郡项目于2007年开工建设，2013年年底建成，至今未取得房屋预售手续，原告也未接收该房。

以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、缴款收据、交房通知书以及庭审笔录记录在案，且经当庭质证，可以采信。

本院认为

本院认为，原、被告于2008年6月20日所签房屋买卖合同是在被告还未实际建成楼房时所签订，该合同性质上是房屋预售合同，按照《最*法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得了商品房预售许可证明的，可以认定有效。”按此规定，被告在未取得商品房预售许可证明的情况下与原告签订预售房屋买卖合同，该合同应为无效合同。现原告按上述合同中约定的违约条款要求被告支付违约金的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《最*法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告王*的诉讼请求。

案件受理费2725元（原告已预交），由原告王*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原*民法院。

裁判日期

二〇一四年十二月一日