原告沈阳辰**限责任公司与被告赵**商品房买卖一案一审民事判决书

审理经过

原告沈*限责任公司与被告赵*商品房买卖纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告委托代理人国强，被告赵*（并作为被告孙*的委托代理人）及其委托代理人凌杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告沈*限责任公司诉称，原告与二被告于2011年9月13日签订位于沈阳市大东区东北大马路254号第2幢301#、302#、303#、304#、305#共计5套商品房买卖合同，房款总价为2689201元。原告依照合同约定为二被告办理了商品房买卖合同备案，第一被告于2011年10月19日向原告支付了1389201元部分房款后，并没有根据合同约定继续办理剩余房款的贷款业务，因此尚欠原告剩余房款130万元。经原告多次催促被告要求其尽快办理贷款或直接偿还剩余房款，被告均以种种借口推脱拒绝办理贷款偿还房款。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求裁决二被告向原告支付剩余房款及2011年10月19日至给付之日的利息。

被告辩称

被告赵*、孙*辩称：答辩人未付房款应该是46.4375万元而非原告主张的130万元。原告欠答辩人所属公司（辽宁智*限公司）广告费83.5625万元，两相冲抵之后，答辩人尚欠原告46.4375万元。答辩人所属公司与原告于2008年9月1日签订了《广告合同》。合同签订后，答辩人所属公司依据约定，履行了合同义务。但原告在答辩人所属公司多次讨要广告费之后，原告仍然未予支付。迫于无奈，答辩人所属公司与原告的副总冯珂新（签署《广告合同》的当事人）达成合意，由答辩人所属公司购买原告开发且处于滞销状态的商住房作为办公室，原告同意将答辩人所属公司的广告费冲抵掉。此兴趣一来解决原告滞销房屋的销售问题，二来答辩人所属公司的广告费问题，三来答辩人所属公司的办公改善问题。关于房款支付双方当时的合意是，答辩人所属公司缴纳一部分现款，广告费冲抵一部分，余下部分由答辩人所属公司贷款解决，答辩人所属公司为此召开了股东会，股东会一致同意这一方案，并同意将公司所购房产落户在股东赵*和孙*名下。原、被告签订合同之后，答辩人所属公司缴纳了150万元的购房款作为首付，并办理了入住手续。之后，由于原告公司人事更迭，迟迟未予支付答辩人所属公司广告费亦或办理房款与广告费的冲抵，因此，答辩人所属公司也至今未办理贷款，但无论如何，答辩人应当支付房款是46.4375万元。二、答辩人不同意原告所主张同期同类银行贷款利息之诉讼请求。本案中原告因为答辩人未给付剩余房款，因此主张银行同期同类银行贷款利息，但是此案中，答辩人未支付剩余房款是因为原告人事更迭，进而不能按照双方的约定履行广告费支付亦或办理房款和广告费的冲抵。在本案诉讼之前，答辩人持续的与原告就相关事宜进行沟通与磋商，直到开庭之前也未停止该工作。所以不存在答辩人违约拖欠购房款的行为，而是由于原告公司内部管理原因始终不能按照约定进行办理，导致答辩人无法支付剩余房款。综上，答辩人只同意支付剩余房款46.4375万元，对原告的其他诉讼请求请法庭予以驳回。

本院查明

经审理查明，二被告系夫妻关系。原告与二被告于2011年9月13日签订位于沈阳市大东区东北大马路254号第2幢301#、302#、303#、304#、305#共计5套商品房买卖合同。房屋每平方米价格为4050元，房款总价为2689201元。合同约定的付款方式为先交纳一部分首付款，然后剩余款项贷款支付，但没有约定贷款交付的时间及逾期付款的违约责任。合同签订后，被告赵*于2011年10月19日向原告支付了1389201元首付款后，原告依照合同约定为二被告办理了商品房买卖合同备案，但二被告至今没有继续办理剩余房款的贷款业务，现尚欠原告剩余房款130万元。上述事实，有原、被告陈述、商品房买卖合同、销售不动产统一发票等证实材料，已经当事人质证，本院予以确认，在卷佐证。

本院认为

本院认为，原告与二被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，其内容合法有效，本院予以确认。合同签订后，二被告依约交付了首付款，原告为其办理了商品房入住手续及备案登记，虽然合同没有约定贷款的办理时间，但二被告的在原告起诉主张被告缴纳剩余购房款的情况下，仍然没有及时办理剩余贷项，被告行为显然已经违约，应承担继续通过贷款给付剩余购房款的违约责任。本院考虑双方约定的剩余购房款是通过银行贷款办理，故本院给被告60天的合理办理贷款周期，被告应在此周期内办理完贷款并将贷款付给原告，如办不下来贷款被告也应在合理期限内将剩余购房款给付原告。故本院对原告要求被告给付剩余购房款的诉讼请求予以支持。关于原告主张被告未付部分购房款的利息问题。本院认为，双方在合同中未约定剩余购房款的给付时间，故应以原告在本院起诉的时间作为原告向被告主张权利的时间，以此时间开始被告应给付原告利息。给付标准因双方在合同中未约定违约金的计算方式，应按照未付购房款总额，参照中*银行规定的金融机构同期计收逾期贷款利息的标准计算。对原告的过高主张本院不予支持。被告提出自己开办的辽宁智*限公司为原告的关联公司沈阳恒*有限公司签订有广告合同，为其发布广告，沈阳恒*有限公司拖欠广告费双方同意以广告费冲抵购房款的抗辩主张。本院认为，本案合同的当事人与被告主张的广告合同的当事人在法律上是独立的法人单位，双方也系不同的法律关系，故无法在本案中冲抵购房款，故本院对被告的抗辩主张不予支持，二被告可就此广告合同另行主张权利。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最*法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：

裁判结果

被告赵*、孙*在本判决发生法律效力后60日通过办理银行贷款的方式向原告沈*限责任公司给付剩余购房款130万元；

如被告赵*、孙*逾期未执行本案第一项判决内容，应在本判决发生法律效力后90日给付原告沈*限责任公司剩余购房款130万元；

被告赵*、孙*在本判决发生法律效力后90日向原告沈*限责任公司支付剩余购房款130万元的利息（利率按照中*银行规定的同期逾期贷款利率计算，从2014年7月16日起至付清之日止）；

驳回原、被告其它诉讼请求。

案件受理费28314元由二被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内在本院递交上诉状并按当事人的人数提出副本，缴纳上诉案件受理费，上诉于沈阳*民法院。如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年五月七日