包**与宁波**限公司拍卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人包*庆因与被上诉**有限公司（以下简称宁**行）、原审第三人江苏景**限公司（以下简称景宏拍卖公司）拍卖合同纠纷一案，不服江苏省**民法院（2013）苏中民初字第0066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月13日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月13日公开开庭审理了本案。上诉人包*庆的委托代理人贾**、被上诉人宁**行的委托代理人朱**、原审第三人景宏拍卖公司的委托代理人黄*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：苏州市干将东路749号101室房屋原所有权人为包林*；102室房屋原所有权人为马**、周**；201、202室房屋原所有权人为包晓寒。包林*与包晓寒系父女关系。

景**公司原名称为苏州**限公司，其于2011年4月25日办理变更登记备案，将企业名称变更为江苏景**限公司。

2008年4月2日，包**、马**（委托人）与景*拍卖公司（拍卖人）签订《江苏省委托拍卖合同》一份，约定：包**、马**委托景*拍卖公司拍卖干将东路749号101、201、202、102室房屋。委托人应于2008年4月2日前将上述拍卖标的交付给拍卖人，交付地点为苏州。拍卖人承诺在2008年5月30日前举行拍卖会对拍卖标的进行拍卖，拍卖标的底价（保留价）为3600万元，低于保留价拍卖人不得拍卖成交。拍卖成交的，拍卖人应在收到全部款项之日起七日内，将拍卖成交款（扣除佣金后）支付给委托人。双方在合同中未约定拍卖费用和酬金的计算方法及金额。委托合同尾部，包**、梅**、马**作为委托人签字，景*拍卖公司加盖了合同专用章。

同日，景*拍卖公司（甲方）与包**、马**（乙方）签订《补充协议》，约定：1、干将东路749号101室、102室、201室、202室小业主房产约定拍卖价3600万元；2、委托拍卖后乙方净得人民币2174万元，其余差价归甲方所有；3、干将东路749号101室、102室、201室、202室房屋过户过程中所产生的所有税费等其他费用全部由甲方承担；4、乙方承诺如拍卖成交，则自协议签订之日起三个月内乙方清场交付房屋给甲方。该协议尾部，乙方由周**、马**、包**、包晓寒签字，甲方景*拍卖公司加盖了合同专用章。

合同签订后，景**公司于2008年4月4日、4月14日在《江南时报》上两次发布拍卖公告，第一次拍卖公告载明：定于2008年4月11日上午10时在公司拍卖厅举行拍卖会。拍卖标的为：1、干将东路749号商务大厦部分房地产，建筑面积约6117.36㎡，保证金800万元；2、干将东路749号101室、102室、201室、202室房地产，总建筑面积约493.05㎡，保证金700万元。第二次拍卖公告载明：定于2008年4月21日上午10时在公司拍卖厅举行拍卖会，拍卖标的及保证金数额同上。

包林庆于一审期间提交的由宁**行于2008年4月21日盖章确认的《竞买须知》载明：本次拍卖的标的为部分带租赁拍卖，拍卖人已经按照法律规定向所有承租人送达了关于本次房产拍卖的律师函；本次拍卖为标的1和标的2的整体拍卖，竞买人不得单独竞拍本次拍卖的单个标的，必须同时竞买本次拍卖的两个标的。本次拍卖是按照标的物现状进行拍卖，拍卖人承诺房产建筑面积为6610.41平方米。竞买人应将拍卖保证金划入拍卖人账户，并由拍卖人、竞买人和账户监管人三方签订监管协议对拍卖人账户进行监管。

2008年4月21日拍卖成交后，景**公司与宁**行签订《江苏省拍卖成交确认书》（乙种），载明：拍卖标的为苏州市干将东路749号商务大厦整体房地产，成交价格为7600万元，佣金为成交价的5%，380万元，宁**行代表为毛**。《成交确认书》还载明：成交确认书的其他条款，按拍卖人在拍卖前宣布的拍卖规则执行；乙种拍卖成交确认书仅适用于拍卖人与买受人就单个拍卖物达成的交易行为。苏州市**管理局出具《情况说明》，确认涉案的拍卖行为在成交后已经按照法律规定进行了备案。

宁**行于2008年4月21日成交当日支付拍卖成交款7600万元，景**公司出具《收据》予以确认；拍卖佣金380万元由宁**行于当日结清。吴江市**经营公司（以下简称芦墟资产经营公司）、包**、包**、马**（转让人、甲方）与宁**行（乙方）签订《房屋转让协议》，约定将干将东路749号房屋转让给乙方，成交价格为7600万元，协议对签约时间、付款形式、税费负担等未明确约定。芦墟资产经营公司、包**、包**、马**、周**作为出卖方签字或盖章，宁**行作为买受人盖章。涉案房屋已经于2008年5月14日登记在宁**行名下。

2013年6月21日，包*庆诉至一审法院，以拍卖人景*拍卖公司与竞**波银行之间、以及竞买人之间存在恶意串通，损害其利益为由，请求判令：1、宁**行竞买苏州市干将东路749号永鼎大厦101、201、202室房屋的行为无效；2、本案诉讼费用由宁**行负担。

一审另查明，包**主张宁**行与景*拍卖公司在拍卖过程中存在恶意串通的行为，并提供了证人金*的证言。金*的书面证词及出庭作证的主要内容为：本次拍卖的竞买人只有两家，其在工作中得知另一竞买人缴纳的保证金800万元系由宁**行打入该竞买人账户后支付至拍卖公司指定账户。当时其在场，另一竞买人派出的举牌人是宁**行当时的资产管理部经理毛**的秘书。开拍前五分钟，毛**要求拍卖公司将整栋大厦整体拍卖，拍卖公司同意了宁**行的要求。拍卖须知、拍卖公告都是由宁**行起草或修改的。宁**行、景*拍卖公司对金*的证言均不予认可，主张证人与本案有利害关系，其陈述不属实，不应采信。

又查明，金*系案外人上海福**限公司（以下简称福**司）股东，出资额30万元，出资比例30%，任该公司监事。福**司于2012年10月9日解散清算后注销登记。宁**行曾向福**司出具《房地产代理授权委托书》（无落款时间），委托福**司作为其独家代理商，根据宁**行要求，以不高于8500万元的价格洽谈永鼎大厦整栋房产（含所有附属设施）相关事宜，委托范围包括洽谈相关房地产购买条件、房地产交易中所涉及的意向书、合同等法律文本。

2008年4月2日，福**司（甲方）与景*拍卖公司（乙方）签订《房地产咨询合作协议》，载明：甲方受宁**行委托为其购买永鼎大厦整栋房产提供全程咨询服务，乙方接受芦墟资产经营公司及101室、102室、201室、202室业主的委托拟拍卖永鼎大厦整栋房产。宁**行同意以不超过8000万元（含拍卖佣金）购买永鼎大厦整栋房产；甲乙双方就永鼎大厦整栋房产拍卖、转让达成如下协议：1、乙方负责解除现有租赁合同，保证四个月内全部清场；2、乙方解决大厦现承租人的优先购买权问题，使承租人放弃优先购买权；3、乙方安排房产拍卖事宜，使宁**行合法受让永鼎大厦整栋房产，并协助宁**行办理过户。

同日，景*拍卖公司向福**司出具《关于向上海福**限公司支付服务费的承诺函》，载明：双方已经签订合作协议，福**司已经为永鼎大厦介绍合适的客户参与竞拍。景*拍卖公司已与芦墟资产公司约定其所有房产拍卖价为4000万元，与101室、102室、201室、202室小业主约定拍卖价为3600万元（注：小业主委托拍卖到手价为2174万元，交易过户中小业主作为卖方应承担的税费由拍卖行从拍卖成交金额中扣除，余额由景*拍卖公司所有）。即拍卖价格为7600万元，拍卖佣金为380万元。涉案房屋租户未到期租约解除违约金不高于300万元。景*拍卖公司向福**司承诺一旦其介绍的客户包括但不限于宁**行和／或其关联公司竞得该房产，景*拍卖公司将按本协议约定向福**司支付服务费：1、拍卖佣金380万元的50%；2、小业主房产拍卖金额3600万元扣除小业主拍卖到手价2174万元、卖方应付税费约900万元、未到期租约解除违约金（不高于300万元）后所有余额全部支付给福**司，景*拍卖公司承诺佣金到帐后190万元于成交当天支付，余款于拍卖款到帐后支付。

同日，福**司向景**公司出具《关于向苏州景**公司有限公司支付咨询费的承诺函》，载明：景**公司已经向福**司出具支付服务费的承诺函，景**公司为永鼎大厦的拍卖交易结构设计等向福**司提供了相应的咨询服务，福**司承诺在景**公司依约支付全部两项服务费后七日内，将第二笔服务费的30%支付给景**公司。

2008年5月15日，宁**行出具《授权委托书》，委托福**司代与永鼎大厦各承租户洽谈、签订搬迁事宜；5月17日，福**司委托江苏**律师事务所仲*、徐*办理永鼎大厦承租户的搬迁事宜，委托内容为与各承租户洽谈、签订清场出屋协议并清场出屋。

2008年5月16日，景*拍卖公司（甲方）与宁**行（乙方）签订《关于解除﹤拍卖房产清场出屋协议﹥协议》，载明：双方于2008年4月29日重新签订清场协议，约定乙方支付甲方拍卖佣金中的300万元作为永鼎大厦的清场费用，现甲方无法履行清场工作，双方同意解除该清场协议，原约定佣金380万元中的300万元乙方无需支付，甲方无权要求乙方支付任何佣金及其他费用，协议解除后，甲乙双方互相不再承担违约责任。

再查明，2009年4月24日，原吴江市人民**景宏拍卖公司支付拍卖差价款余额纠纷一案。后由于福**司无法明确诉讼请求，原吴江市人民法院作出（2009）吴**二初字第0941号民事裁定书，裁定驳回福**司的起诉。

一审法院认为

一审法院经审理认为，包**作为苏州市干将东路749号101室房屋所有权人，对永鼎大厦201、202室并不享有民事权利，其关于201、202室的拍卖行为无效的诉讼请求没有事实和法律依据，不属于本案审理范围，故在本案中不予理涉。

关于包**认为干将东路749号永鼎大厦101室房屋拍卖无效的诉讼主张，一审法院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，包**应就诉争的拍卖行为存在拍卖法规定的无效情形承担举证责任。而从本案查明的事实看，包**并未完成其举证责任。理由是：1、包**主张宁**行与另一竞买人之间存在恶意串通行为的证据仅有金*的证人证言，而无其他证据佐证。由于证人金*作为股东的福**司及金*本人直接参与了永鼎大厦拍卖的整个交易过程，福**司还参与了拍卖佣金的利益分配，并因此与景**公司发生诉讼，故金*及福**司与本案纠纷存在重大利害关系，对金*的证言不予采信。2、包**虽主张宁**行与景**公司恶意串通，未经委托人同意即将永鼎大厦进行整体拍卖，侵害了委托人合法权益，但其除了金*的证言，依然未能提供任何证据予以证实。鉴于金*与本案存在重大利害关系，且其证言没有其他证据相佐证，故对其证言不予采信。3、包**未能提供证据证实诉争的拍卖行为给其造成了事实上的损害。因为包**早在委托拍卖合同签订时对于拍卖成交价、其最终可得价款金额、成交价与净得价之间的让利数额、税费负担等事实即已明知。且拍卖成交后，包括包**在内的产权人均在表明永鼎大厦整体转让的《房屋转让协议》上签字，并配合完成了涉案房屋的过户手续。拍卖成交的结果也实现了包**基于其与景**公司签订的《补充协议》而享有的权利，包**在整个拍卖过程中的利益并未受到任何损害。综上所述，包**主张拍卖无效的诉讼请求没有事实和法律依据，故不予支持。一审法院依照《中华人民共和国拍卖法》第三十七条、第五十四条、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回包**的全部诉讼请求。案件受理费129800元，由包**负担。

上诉人诉称

包**不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、包**提交的证人证言及该证人提交的书面资料，均显示景**公司、宁**行事先合谋串通拍卖的事实。且宁**行在拍卖开始前，为另一竞买人代缴拍卖保证金，并派出其工作人员代理竞买人举牌，竞买人之间串通行为明显成立。2、景**公司将包**的涉案房产与其他房产整体拍卖，违背了包**的委托宗旨。合并拍卖的后果是抬高了保证金比例，必然导致参与竞买的人数减少。3、串通拍卖和合并拍卖必然损害包**的利益。由于宁**行在竞买永鼎大厦过程中存在竞买人恶意串通压价、竞买人与拍卖人串通拍卖等违法情形，依据《中华人民共和国拍卖法》第三十七条的规定应确认无效。遂请求：1、依法撤销一审判决，改判确认宁**行竞买苏州干将东路749号101、201、201室房产行为无效；2、宁**行承担本案诉讼费用。二审审理中，上诉人将其第一项诉讼请求变更为：改判确认宁**行竞买苏州干将东路749号101室房产行为无效。

被上诉人辩称

宁**行答辩称：一、没有证据证明宁**行与景*拍卖公司在本案所涉拍卖过程中存在事先合谋、串通拍卖行为。1、本案所涉拍卖操作程序符合《中华人民共和国拍卖法》、《拍卖管理办法》及《拍卖监督管理办法》等法律、行政法规的规定，应认定为合法有效。2、证人金*与本案有利害关系，且其证言并无证据可以佐证。二、整体拍卖方式是《竞买须知》确定的拍卖方式，该交易方式已获得包*庆的书面认可，且包*庆通过拍卖成交已经获取了其可期待利益，未受到任何损害。包*庆通过拍卖，使其房屋均价达到了每平方米7万余元，获得了资产价值的最大化，无论是拍卖同期还是目前市场，其获得的商业价值都是最高的。这说明整体拍卖提升了其产权房的价值，而不是给其造成了损失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

原审第三人景宏拍卖公司答辩称：1、景宏拍卖公司拍卖程序合法，没有证据证明其存在与宁**行恶意串通的行为。2、整体拍卖是经过包林*同意的，拍卖成交后签订房屋转让协议时包林*亦签字认可整体拍卖，且整体拍卖并未损害包林*实际利益。一审判决正确，应予维持。

本院查明

本院二审中经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为：针对包**提出的诉争房产拍卖行为无效的诉讼请求，首先需要厘清的是本案当事人之间的法律关系属性。本案中，包**、马**于2008年4月2日与景*拍卖公司签订了《委托拍卖合同》和《补充协议》，综合这两份协议约定的权利义务内容主要是两项：一是包**、马**委托景*拍卖公司将其房屋出售，房屋出售后小业主净得房款2174万元，房屋过户税费等相关费用全部由景*拍卖公司承担。二是景*拍卖公司以拍卖方式出售房屋，房屋拍卖保留价为3600万元；不论最终拍卖成交价是多少，成交价与2174万元之间的差价均归景*拍卖公司所有。从上述权利义务约定可以看出，包**、马**等小业主与景*拍卖公司之间本质上系房屋委托销售合同关系，其为了实现房屋价款，授权景*拍卖公司以拍卖方式对房屋进行处分。换言之，双方的合同目的主要在于以2174元的对价委托景*拍卖公司销售房屋；拍卖对于包**而言仅仅是房屋变现的一个方式和手段，而非追求拍卖溢价的途径。鉴于包**等小业主与景*拍卖公司之间的法律关系性质为房屋委托销售合同关系，故审查其合同效力应当适用《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条的相关规定，而不是《中华人民共和国拍卖法》（以下简称《拍卖法》）。退一步讲，即使适用上诉人所主张的《拍卖法》第三十七条、第六十五条的规定，其与《合同法》第五十二条第（二）项规定的无效原因也是一致的，即都须符合恶意串通、损害他人利益的情形。这一无效原因由主观和客观两个要素构成。主观要素为恶意串通，即当事人双方具有共同目的，希望通过相互配合的共同行为损害国家、集体或第三人的利益。客观要素为双方的行为客观上损害了国家、集体或第三人的利益。因此，包**主张诉争房屋拍卖无效，应当对当事人行为具备上述主观和客观两个要素承担举证责任。而从本案当事人举证、质证情况及查明事实看，包**的举证并不足以证明其主张，原审判决不予支持并无不当。具体理由如下：

一、关于诉争拍卖行为是否存在恶意串通的问题

首先，关于竞买人之间是否存在恶意串通问题。包*庆主张，参与拍卖会的另一竞买人支付的保证金系由宁**行支付，以另一竞买人名义参与竞拍举牌的人员也是宁**行的工作人员，说明竞买人之间存在恶意串通。但包*庆未能提供任何证据证实其所指称的另一竞买人的具体身份，也未能提供证据证实该不明身份的竞买人缴纳保证金的具体数额、方式和来源。包*庆在一审中虽然申请金*到庭作证，但未能提供任何证据佐证其证言。并且，金*作为福**司的股东，因福**司直接参与了本案的拍卖活动和利益分配，并因此与景**公司发生诉讼，故金*及福**司与本案存在重大利害关系，金*的证言不能单独作为确定案件事实的依据，在二审中，包*庆也没有申请法院通知金*到庭作证或提供其他补强证据，故原审法院对金*的证言不予采信，并无不当。二审中，包*庆还提出应由景**公司提供诉争房屋的拍卖档案，以证实是否存在竞买人之间恶意串通的事实。景**公司称根据《拍卖法》的相关规定，拍卖人应当在五年内承担保管拍卖档案资料的义务，由于诉争房屋拍卖已超过五年期限，故其已经依法将相关资料予以处理，无法提交法院。本院认为，《拍卖法》第五十四条规定：“拍卖人保管有关业务经营活动的完整账簿、拍卖笔录及其他资料的期限自委托拍卖合同之日起不得少于五年。”因宁**行于2008年5月14日即取得诉争房屋的产权登记，至本案诉讼发生时已经超过五年，在此前提下，苛求景**公司提供相关拍卖资料并无法律依据，故本院对包*庆的该项主张依法不予支持。

其次，关于竞买人与拍卖人之间是否存在恶意串通问题。包**提供了《竞买须知》以及金*的证言，用以证明宁**行与景*拍卖公司相互串通，将委托拍卖合同中约定的单独拍卖变为对永鼎大厦整体拍卖，损害了委托人的利益。对此，本院认为，《竞买须知》系由景*拍卖公司单方制作的拍卖规则告知文件，并不能据此证明景*拍卖公司与宁**行之间存在恶意串通行为；金*虽然作证指称宁**行参与了《竞买须知》的起草与修改，但由于金*与本案存在重大利害关系，且其证言并无其他证据佐证，故原审法院不予采信并无不当。况且，包**在拍卖成交当天即与其他业主一起和宁**行签订了《房屋转让协议》，约定将永鼎大厦整体以7600万元的价格转让给宁**行，该协议足以证明包**对于整体拍卖行为是予以认可的。因此，包**虽然主张竞买人与拍卖人之间存在恶意串通行为，但其并未提供任何有效证据证明。此外，从包**等小业主与景*拍卖公司签订的《委托拍卖合同》和《补充协议》看，不论诉争房屋最终的拍卖成交价是多少，包**等小业主所得房屋价款均为2174万元，其余差价利益都归属景*拍卖公司，因此，拍卖价格越高，景*拍卖公司的利益越大，而与包**等小业主并无利益关系，由此也可以判断，景*拍卖公司并没有和竞买人宁**行相互串通，通过抬高保证金比例达到减少竞买人人数、进而压低拍卖价格的动机和必要。综上，对包**的该项主张本院亦不予支持。

二、关于诉争房屋拍卖是否损害了上诉人包林庆利益的问题

根据包**、马**与景*拍卖公司签订的《委托拍卖合同》和《补充协议》，双方明确约定诉争房屋拍卖后包**等小业主净得房屋价款2174万元，房屋过户税费等相关费用全部由景*拍卖公司承担，其余差价均归景*拍卖公司所有。据此可以看出，包**所应获得的房屋价款在签订合同时已经确定，无论其后景*拍卖公司进行拍卖的实际成交价为多少，均与包**无关，也不会损害其实际利益。事实上，涉案永鼎大厦最终以保留价7600万元拍卖成交，包**等业主亦按此价格与宁**行签订了《房屋转让协议》，且已履行完毕，包**的合同权利和合同目的已经全部实现，客观上其利益并未受到任何损害。

综上所述，本院认为，包**与景*拍卖公司之间属于房屋委托销售合同关系，双方签订的合同系当事人真实意思表示，且不存在《合同法》第五十二条规定的无效事由，应属于合法、有效合同。上诉人包**主张诉争房屋拍卖无效的上诉理由不能成立，依法应予驳回。原审判决认定事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费129800元，由上诉人包林庆负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年六月十一日