王**与大连鑫**有限公司定金合同纠纷二审民事裁定书
审理经过
原审原告王**诉原审被告大连鑫**有限公司定金合同纠纷一案，大连市金州区人民法院于2015年4月1日作出（2015）金*初字第406号民事判决，大连鑫**有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月8日公开开庭进行了审理。上诉人大连鑫**有限公司的委托代理人贾**，被上诉人王**的委托代理人冯**到庭参加了诉讼。
一审原告诉称
原告一审诉称：2013年11月19日，原、被告及案外购房人签订房屋买卖合同，约定由被告暂存应由原告收取的购房定金20000元，并于当日，被告向原告出具了20000元定金暂存收据，现在案外人不能于2014年4月5日前交付房款，不能如约履行合同义务。故原告诉至法院，要求被告返还定金20000元。
一审被告辩称
被告一审辩称：不同意原告的诉讼请求。案外人即买房人交给的定金20000元在被告处，不是原告交的钱。按照行业的规定，在房屋没有买卖成交前，定金全部在房屋中介处。
一审法院查明
一审法院审理查明：2013年11月19日，原、被告及案外购房人签订房屋买卖合同，约定甲方（原告）已收到由乙方（案外人）购房定金20000元，并于当日，被告向原告出具了20000定金暂存收据。案外人未能于2014年4月5日前交付房款。
一审法院认为
一审法院认为：本案争议焦点为被告大连鑫合房地**限公司于2013年11月19日出具交款人为原告王**的专用收款收据是否是当事人的真实意思表示。原告向法庭举证的一份“专用收款收据”内容为：交款人为原告王**，收款人为大连鑫合房地**限公司，金额为20000元，收款事由：“定金暂存，桃园2#－x－x-3，被告以该款为案外人交的，不应返给原告进行抗辩，但从“专用收款收据”系被告出具，明确记载交款人为原告王**，被告没有向法庭提供有效证据加以证明系案外人交付定金的事实及原告存在违约行为，应承担举证不能的法律后果。综合案件情况及双方陈述的事实，被告的辩解意见本院不予采纳。被告因房屋关系暂存原先的定金，现房屋未能买卖成功，此定金应予返还。依据《中华人民共和国民法通则》第二百七十二条、最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：被告大连鑫合房地**限公司于本判决生效后十日内返原告王**20000元。案件受理费150元（原告已预交），由被告大连鑫合房地**限公司负担。
大连鑫**有限公司上诉理由及请求是：1、一审判决认定事实不清。本案上诉人、被上诉人与案外人签订房屋买卖居间合同，约定2014年4月5日双方交款、交房，而实际情况是当日双方均未履行各自义务，一审法院没有查清此节事实。2、一审程序违法。事实未查清的原因是遗漏案外人。一审法院应当依职权追加。请求二审法院撤销一审判决，发回重审。
王**二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。答辩如下：1、上诉人称定金是买卖双方同意，由上诉人保管，实际上没有证据证明该定金是买卖双方同意，是由被上诉人暂存于上诉人处。现案外人没有于2014年4月5日交付房屋首付款，故被上诉人要求上诉人将暂存于上诉人处的定金返还给被上诉人于法有据。2、被上诉人称一审程序违法，而该案的案由是返还财产，是基于被上诉人将定金暂存于上诉人处，而上诉人无理由继续扣留被上诉人暂存的定金，故要求上诉人将定金返还，与案外人及其他人无关，故一审程序无违法处。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
本院认为
本院经审理认为，一审判决认定事实不清，证据不足。主要理由如下：本案上诉人与被上诉人、案外人三方签订房屋买卖合同，案外人交付定金，并约定将定金暂存于上诉人处，在案外人最后一次付款时冲抵购房款，该条款是三方的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应当依约履行。现被上诉人以案外人违约未履行交付房款的义务向上诉人主张返还案外人交付的定金，根据合同的相对性原则，案外人作为房屋买卖合同的当事人，其是否构成违约，定金是否返还，案外人作为利害关系人应当参加到本案诉讼中。二审诉讼中，案外人申请以第三人身份参加本案诉讼，因本案审理结果对其有直接的利害关系，应依法作为具有独立请求权的第三人参加诉讼，故其申请应当准许。本案案由应定为定金合同纠纷，一审法院应围绕上诉人、被上诉人是否履行合同，是否存在违约行为为焦点进行庭审调查。综上，一审法院在案外人没有参加本案诉讼的情况下，认定案外人未能履行交付房款之义务，依据不足，且剥夺了案外人的抗辩、上诉等权利，可能影响本案的公正审理。综上，一审法院待查清案件事实基础上判决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
二审裁判结果
一、撤销大连市金州区人民法院作出（2015）金*初字第406号民事判决；
二、发回大连市金州区人民法院重审。
二审案件受理费150元（上诉人已预交），退回上诉人。
裁判日期
二〇一五年十月二十二日
