吴*与陆*定金合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告吴*被告陆*定金合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2015年8月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘*、被告及其委托代理人林自勉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2015年5月5日、原告（买方）、被告（卖方）与上海福人居*溪路分公司三方签订《买卖居间合同》一份，约定原告以340万元购买被告位于上海市徐汇区东泉路XXX弄XXX号XXX室（以下简称系争房屋），原、被告愿意于2015年6月30日前签订上海市房地产买卖合同。原告于2015年5月5日和6日分别支付定金5万元给被告。2015年5月25日，被告委托律师发《律师函》，明确表示拒绝履行该合同。故原告诉至法院，要求判令：一、被告双倍返还定金200，000元。二、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告辩称，同意返还收到的10万元，其余不同意。本案涉及的是预约合同，预约的是房屋买卖合同。系争房屋是共有房屋，必须征得共有人同意，否则不能买卖。被告单方签订合同是没有效力的，不可履行。造成预约合同无效，双方都有过错。签约当天没有告知被告是去签约，被告以为只是信息核实。当时中介问被告可以做主吗？被告认为自己是母亲，可以做主。被告看不清，就让中介将协议内容写下来，当时被告认为即便签约不成只要把钱退还就可以了，原告妻子当天打了5万元定金给被告，第二天晚上原告和中介找到被告，说为表示诚意，又打给原告5万元，让被告在收条上签字，但没说这5万元是定金。房屋不能成交，不是因为涨价，而是共有人不愿意出售。定金是建立在合同有效的基础上，合同无效，不能适用定金罚则。原告没有损失，原告诉请没有法律依据。

本院查明

经审理查明，2015年5月5日，原告吴*作为买方（乙方）与作为卖方的被告陆*（甲方）经案外人居间方*司漕溪路分公司（以下简称中介）（丙方）居间介绍签订《买卖居间合同》，约定甲方将上海市徐汇区东泉路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给乙方，买卖价格为3，400，000元。付款方式为：乙方于签订本合同时，即支付定金50，000元，乙方于签订上海市房地产买卖合同当日支付甲方880，000元，乙方于交易过户当日支付甲方280，000元，乙方于交房当日支付甲方20，000元，乙方于银行发放贷款后，支付甲方2，170，000元。甲、乙双方签订本合同后，愿意于2015年6月30日前备齐该房地产交易所需之所有证件原件到丙方提供之签约地签订上海市买卖合同。若甲方未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于房地产的《上海市房地产买卖合同》，视为甲方违约，则甲方应双倍返还乙方支付的定金，……。若乙方未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于该房地产的《上海市房地产买卖合同》视为乙方违约，则乙方支付的定金由甲方没收不再返还，甲方并有权将该房地产另售他人。……。甲方保证对所出售房地产拥有出售之权利，并已征得该房地产全体权利人同意签署本协议，若因甲方无权或越权等原因造成本协议未能履行，甲方同意按照本协议之规定承担违约责任。同日，被告出具《承诺书》，内容为：“本人陆*承诺于2015年5月5日于上海福人居*溪路分公司签订的东泉路XXX弄XXX号XXX室的房屋买卖居间协议是甲方所有权利人的真实意思，因其他产权人无法到场，本人已经征得所有产权人的同意出售此房，若有不符，本人愿承担所有甲方应付违约责任。”同日，原告通过其妻子案外人贺*转账支付被告50，000元。被告出具《收款收据》一份，内容为：“兹收到吴*支付给本人的款项计人民币50，000整。本人确认，上述款项系吴*用于购买本人位于上海市徐汇区东泉路XXX弄XXX号XXX室房地产的定金。”

2015年5月6日，原告转账支付被告50，000元。同日被告出具《收款收据》一份，内容为：“兹收到吴*支付给本人的款项50，000元整。本人确认，上述款项系吴*用于购买本人位于上海市徐汇区东泉路XXX弄XXX号XXX室房地产的定金。”

2015年5月25日，被告委托发律师函给中介，主要内容为：一、由于《买卖居间合同》项下的房屋产权系陆*与姚某某共有，而签约各方在明知此情形的情况下，在未获得姚某某同意出售的情况下，签订了上述《买卖居间合同》，故该买卖行为依法为无效的。二、现陆*明确表示：不再履行该无效合同，并及时将吴*的钱款予以退还。原告通过中介收到该函。

系争房屋权利人系被告陆*和案外人姚某某，为共同共有。审理中，被告申请姚某某作为证人出庭作证，姚某某表示陆*未与姚某某协商过出售系争房屋，不知道陆*对外出售系争房屋，并明确表示不同意出售系争房屋，对《买卖居间合同》不予确认。

以上事实，除原、被告当庭陈述外，有《买卖居间合同》、《承诺书》、收款收据、律师函、上海市房地产权证、证人证言等证据证实，经庭审质证，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《买卖居间合同》系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，居间合同已经成立并发生效力，对合同签订的双方均产生约束力。关于被告主张未经共同权利人姚某某的同意擅自处分系争房屋，故《买卖居间合同》应属无效的意见，本院认为，债权合同的成立和生效不以当事人有处分权为前提，《最*法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，债权合同具有相对性，由于姚某某未在合同上签字，故《买卖居间合同》对其不发生约束力，而并非合同本身无效。故对于被告的该意见本院不予采纳。

合同当事人可依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金应当以书面形式约定。定金合同从实际交付定金之日起生效。实际交付的定金数额多于或少于约定数额，视为变更定金合同。本案原、被告在中介居间下签订的《买卖居间合同》，系双方当事人真实意思表示，其中关于定金的条款符合以上法律规定，应属有效。因定金合同为实践合同，约定的定金额与实际交付（收受）额不一致的，以后者为准，故原告实际交付被告100，000元定金，原、被告间定金合同的数额为100，000元。从原、被告订立的《买卖居间合同》内容来看，定金种类为违约定金，违约者应按照定金罚则向对方赔偿。故在《买卖居间合同》签订后，被告单方表示不再继续履行，已经构成违约，理应按照《买卖居间合同》的约定双倍返还定金于原告。综上，原告要求被告双倍返还购房定金的诉请，有合同依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最*法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十九条、《最*法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：

裁判结果

被告陆*于本判决生效之日起十日内双倍返还原告吴*购房定金200，000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费4，300元，减半收取计2，150元，由被告陆*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海*人民法院。

裁判日期

二〇一五年九月十六日