张**诉毛*定金合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人张**因定金合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵**（民）重字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，张**与袁**夫妻关系，上海市闵行区＊＊＊弄＊＊＊号503室的房地产权利登记为张**、袁*共同共有。

A事务所（以下简称A事务所）业务员薛*在网上发现上述房屋的出售信息并留有袁*的联系电话，遂寻找买家。后经薛*带看房屋和约谈价格，毛*与张**、袁*夫妇议定房屋转让价格388万元。

2014年10月21日，毛*与张**、袁*及居间方A事务所签订了关于上述房屋的《委托购买意向书》，约定买卖双方委托A事务所居间上海市闵行**03室物业的购买事宜，毛*愿以388万元购买上述房屋，并支付意向金5万元，如张**、袁*接受约定的买卖条件并签署本协议，则毛*同意将意向金作为定金，由居间方转付给张**、袁*。张**、袁*同意出售之后，毛*应于40天内到居间方签约中心，与张**、袁*签订房地产买卖合同。如毛*不按约签订房地产买卖合同的，则定金归张**、袁*所有。在签订本协议后，张**、袁*应于120天内到居间方签约中心与毛*签订房地产买卖合同。张**、袁*如不按约签订房地产买卖合同，则张**、袁*应双倍返还已收定金。双方还约定张**、袁*配合毛*适当做低合同价，差价以装修补偿款的方式一次性支付给张**、袁*。当日，袁*未到场，张**称袁*在家带小孩，委托其前来签约。毛*当场支付定金5万元，张**以夫妇二人的名义向毛*出具了定金收据。

2014年11月14日，袁*向居间方薛*发短信称家庭会议商量后取消上述房屋买卖，解除事宜要求于次日上午十点在上岛咖啡馆面谈。薛*与张**在上岛咖啡馆见面后，张**明确表示因家庭原因房子不够住，不卖了。毛*获悉后遂于2014年12月诉至原审法院，要求判令张**双倍返还购房定金计10万元。原审法院审理后于2015年2月28日作出（2015）闵**（民）初字第8384号民事判决，被告张**于本判决生效之日起十日内双倍返还原告毛*定金以100，000元计。判决后，张**不服，提起上诉，经二审审理后于2015年5月26日作出（2015）沪一中民二（民）终字第1210号民事裁定，撤销原判，发回重审。

原审期间，毛*向法院提供的证据有：

1、《委托购买意向书》一份，证明双方于2014年10月21日在A事务所的居间下签订了涉案房屋的《委托购买意向书》，约定了意向金转为定金的条款，同时约定了签订正式房地产买卖合同的时间及相关的违约责任；

2、《定金收据》一份，证明张**收取了毛*交付的定金5万元；

3、涉案房屋的房地产登记簿一份，证明涉案房屋的产权人为张**和袁*；

4、袁*与A事务所业务员薛*之间的短信记录一份、证明虽然依据合同可以在合同签订后120天内签订正式买卖合同，但是张**及其妻子已经明确表示不愿签订房屋买卖合同，故毛*即起诉要求双倍返还定金。

5、A事务所工作人员薛*的证人证言，证明涉案房屋的买卖过程是张**夫妻双方一致同意出售的，但在约定的签约日期到来之前，张**的妻子袁*通过短信明确告知证人其不同意出售涉案房屋。在收到上述短信后，证人与张**在上岛咖啡馆碰面，张**明确表示不再出售涉案房屋。其组织毛*与张**进行协商，张**只愿意退还定金及补偿一些交通费用，双方未能达成一致意见。

重审期间，经庭审质证，张**对上述证据1、2、3、4真实性无异议，但认为证据2上“袁*”签名系张**代笔，证据5证人与本案有利害关系，与买卖双方串通做低房价，且明知涉案房屋为张**夫妇共有，一方如不同意出售，是无法继续交易，仍居间介绍，提供的服务不规范。

除上述毛*在原审期间提供的证据外，重审审理过程中，毛*、张*平均无证据提供。

对上述当事人均无异议的证据，法院确认其对本案事实的证明力。证人薛某系为毛*与张**双方提供中介服务，其证言与在案其他证据结合，能够证明房屋买卖过程中的客观事实，故其证言对本案事实具有证明力，法院予以采信。

一审法院认为

原审认为，《委托购买意向书》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规中的强制性规定，合同当属有效。毛*在合同签订当日已按约定将5万元定金交付给张**，张**亦通过出具收据明确收到上述定金，毛*与张**之间的定金合同关系成立并生效。该定金属于立约定金，以担保双方在约定的期限内签订《上海市房地产买卖合同》。然在约定的签订买卖合同的日期到来之前，张**明确表示不向毛*出售涉案房屋，显然构成违约，毛*有权依据定金罚则要求张**双倍返还定金。根据查明的事实，张**之妻袁*在房屋的挂牌出售、议定转让价格、拒绝出售等过程中与张**的意见完全一致，张**以张**、袁*两人名义签收了毛*交付的定金，其两人应受定金罚则的约束，基于其夫妻关系，毛*完全可以要求张**、袁*共同承担民事责任。现毛*选择向张**主张双倍定金的返还，系其处分自己的诉讼权利，于法不悖，法院予以支持。

原审法院审理后于二〇一五年八月二十日作出判决：被告张**于本判决生效之日起十日内双倍返还原告毛*定金计10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，300元，由被告张**负担。

上诉人诉称

判决后，张**不服，上诉至本院称：一、原审认定事实错误：毛*与张**夫妇议定房屋转让价格388万元、张**称袁*在家带小孩而委托其来签约、薛*与张**在上岛咖啡馆见面后是张**明确表示因家庭原因房子不够住、不卖了，均不是事实，事实是袁*对于涉案房屋的协议及出售房屋价格是不知情的，张**也没有讲过袁*在家带小孩而委托其前来签约，而在上岛咖啡馆张**强调的是因为袁*不同意出售房屋，不认可协议内容。二、原审适用法律不当：本案系共有产，因此在没有得到共有人同意的情况下合同属于效力待定，而由于案外人不同意出售涉案房屋，故依照合同法第五十一条无处分权的人处分他人财产属合同无效，而非原审认定的合同有效。三、薛*作为证人与本案有利害关系，且证人证言具有明显的倾向性，故该证人证言不应采信。请求二审在查清事实后依法改判驳回被上诉人毛*的原审诉请。

被上诉人辩称

被上诉人毛*辩称，上诉人张**是袁*的代理人，是以袁*的名义挂牌出售房屋，协商过程中袁*也参加过一次，《定金收据》也是以上诉人夫妇名义出具的，被上诉人毛*有理由相信出售房屋当天上诉人张**是有权代理袁*出售涉案房屋的，因此被上诉人毛*与上诉人张**签订的《委托购买意向书》是有效的。本案过错在于上诉人处，因此上诉人应当承担责任。请求二审依法维持原判。

本院认为

本院认为，上诉人张**与被上诉人毛*就涉案房屋买卖签订的《委托购买意向书》系双方真实意思表示，且于**，故双方理当按约履行。但签约后，张**以种种理由不愿出售房屋，故毛*提起本案诉讼，要求判令张**双倍返还定金；而张**称涉案房屋属于其与妻子袁*的共有财产、袁*不同意签订买卖合同、故其个人自行签订的《委托购买意向书》为无效协议致其与毛*签订的《委托购买意向书》无法继续交易，其无过错，不愿承担相应责任。鉴此，本案的争议焦点在于张**不愿出售涉案房屋是否合法有据。对此，本院认为，首先，根据与买卖双方均无利害关系的A事务所的工作人员薛*的证人证言，当初其是在网上发现袁*有意出售涉案房屋并留有袁*的联系电话；其次，在签订《委托购买意向书》的当日，毛*支付了5万元定金，而张**以其及袁*二人的名义向毛*出具《定金收据》，因此，无论是中介人员薛*还是买受人毛*都有理由相信是张**、袁*夫妇共同出售涉案房屋。退一步而言，即使是张**擅自出售涉案房屋，则张**亦应当对自己的行为承担法律责任，而不能以共有人袁*不知情、不同意出售房屋及不认可《委托购买意向书》而推卸自己所应承担的双倍返还定金的责任。综上，作为出卖人的张**在收取买受人毛*支付的5万元定金后，不愿出售涉案房屋，导致双方未能签订《上海市房地产买卖合同》，则张**应当承担双倍返还定金的法律责任。原审据此所作判决是正确的，本院依法维持。上诉人张**的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币2，300元，由上诉人张**负担。

本判决系终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十日