原告孙**、余**与被告邬**定金合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告孙*、余*与被告邬*定金合同纠纷一案，本院于2014年9月2日立案受理后，先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2015年1月7日、3月20日公开开庭进行了审理。原告及原告孙*的委托代理人余*，被告邬*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告孙*、余*诉称，2013年11月8日，原、被告经上海A房产经纪事务所居间介绍签订了房屋买卖居间协议，约定原告以134万元购买被告所有的上海市区路弄号室房屋。双方约定于2013年11月25日签订上海市房地产买卖合同。居间协议签订当日，原告向被告支付定金2万元。次日早上，居间方告知房产新政策出台，原告所缴社保3年满1年但未满2年，属限购对象，无法录入合同。原告希望待社保缴满2年后再履行合同，但被告不同意。现认为限购政策的变化属不可抗力，因不可抗力无法履行合同，被告应将所收定金退还。故起诉要求被告返还定金2万元。

被告辩称

被告邬*飞辩称，2013年11月8日，居间协议签订后原告主动支付定金2万元。2013年11月25日，被告去居间方准备签订上海市房地产买卖合同，居间方告知因政策原因不能签约。12月2日，被告向原告发出催告函，原告仍未履约。在11月8日至25日之间，有其他客户上门看房要求签约，甚至条件更为优惠，但被告考虑到已与原告签订居间协议，都予以拒绝。限购政策收紧仅是对缴纳社保费或税收的年限进行调整，不属不可抗力。原告曾多次上门看房，且原告住处离涉案房屋也不远，新政出台后双方可以协商另行约定签订上海市房地产买卖合同的时间，待满足条件后再过户，但原告从未与被告沟通。原告系故意违约，要求驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，经上海A房产经纪事务所居间介绍，原、被告于2013年11月8日签订房地产买卖居间协议，约定原告以134万元购买被告所有的上海市区路弄号室房屋，双方于2013年11月25日之前签订上海市房地产买卖合同。当日，原告向被告支付定金2万元，被告出具了定金收据。11月25日，被告来到居间方等待签约，原告未到。11月29日，被告向原告发出催告函：因原告迟迟不愿签订上海市房地产买卖合同，特将签约时间放宽至12月5日之前。如届时原告还不签约，将保留单方解除房屋买卖协议的权利。原告未予置理。

另查明，2013年11月8日本市公布了进一步严格执行国家房地产市场调控政策的七条措施，对非本市户籍居民家庭购房缴纳税费或社保费的年限，从能提供自购房之日起算的“前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“前3年内在本市累计缴纳2年以上”。

还查明，两原告系夫妻关系，均非本市户籍。原告孙*在签订居间协议前的2011年5月至2013年10月间累计缴纳个税20个月，2010年10月至2013年10间累计缴纳社保费17个月。

现原告以限购政策调整属不可抗力、其仍属限购对象为由诉至本院要求退还定金2万元。

以上事实，由原告提供的房地产买卖居间协议、定金收据、孙*个人所得税完税证明、沪七条政策内容、佣金确认书、上海市房地产权证，被告提供的房地产买卖居间协议、催告通知书及邮寄凭证、退休证、名片等证据，本院调查取得的两原告社保费缴纳情况证明以及原、被告的庭审陈述所证实。

本院认为

本院认为，原、被告之间为买卖上海市区路弄号室房屋确立了定金合同关系，定金合同在被告收到原告支付的2万元定金后生效。该定金属立约定金，以担保双方于2013年11月25日之前签订上海市房地产买卖合同。在原、被告签订居间协议、原告支付定金之日，本市关于进一步严格执行国家房地产市场调控政策的七条措施出台，原告对于调控政策的逐步收紧应当有所认识，对相关政策风险应当有所预见。限购政策不属不可抗力，即使在该政策出台之后，根据原告孙*的个人所得税缴纳情况，其亦可与被告通过协商变更购房合同部分内容，等待购房条件成就。但是在约定的签约日期到来时原告拒绝签约，经被告催告，原告仍不予置理，以其实际行动表明不愿购买涉案房屋。故上述限购政策的风险应当由原告自行承担，依照我国担保法及司法解释的规定，原告无权主张定金返还。据此，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、最*法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告孙*、余*的诉讼请求。

案件受理费300元，由原告孙*、余*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立*）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海*人民法院。

裁判日期

二〇一五年三月三十一日