薛**与杨**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告薛*与被告杨*定金合同纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理。依法组成合议庭于2014年12月4日公开开庭进行了审理。原告薛*及其委托代理人吴*，被告杨*及其委托代理人罗*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告薛*捷诉称，原、被告及案外人上海*有限公司（以下简称“公司”）于2014年9月7日签订房地产买卖居间《定金协议》，约定由原告出资人民币（下同）390万元购买被告位于区路弄号室房屋，并约定了支付定金的数额及支付期限，同时约定双方于2014年9月15日为签订房屋买卖合同的最后期限。之后，原告按约向被告支付了10万元定金并要求被告在规定期限内签订房屋买卖合同，但被告却予以拒绝。原告多次欲与被告协商均未果，遂诉诸法院要求判令（一）被告双倍返还定金20万元及以20万元为基数，自2014年9月25日起至判决生效之日止的利息损失暂定为1万元；（二）被告承担律师费1万元。

诉讼中，原告除保留要求被告双倍返还定金20万元外，放弃上述其余诉讼请求。

被告辩称

被告杨*辩称，首先，双方签订的定金协议第八条的手写内容事先并没有约定，系人为故意添加，且为了让原告少缴纳税收而做低了房价，损害了国家利益，故该定金协议是违反法律法规的无效协议；其次，过错责任主要在原告及公司，因此原告的损失也是由原告自己的过错造成；第三，被告签约后的第二天就要求原告不要支付该定金10万元，是原告一定要支付给被告的；综上，被告同意将本金10万元归还原告，不同意原告要求双倍返还定金的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，位于上海市区路弄号室房屋的原产权人为被告杨*。

2014年7月25日，被告（作为委托人）与案外人公司（作为受托人）签订《房地产出售经纪合同》，约定由被告委托公司出售位于区路弄号室房屋，委托价格为435万元，委托期限：自2014年7月25日起至2014年10月25日止。该合同第十条用手写方式补充约定：此协议房屋价格为屋主净到手价。

2014年9月7日，原告薛*（作为买受方，签约乙方）与被告杨*（作为出售方，签约甲方）及公司（作为居间方，签约丙方）三方签订房地产买卖居间《定金协议》1份，约定甲、乙双方通过丙方居间介绍，由乙方受让甲方位于区路弄号室房屋，建筑面积为122.90平方米，房屋总款为390万元整；乙方在签署协议之同时支付定金10万元整，甲乙双方在签署协议之同时，乙方将定金支付至丙方处，甲方向丙方提供收款账户，由丙方在收到该笔定金后3个工作日内转付甲方；甲乙双方应于2014年9月15日之前至丙方处签订房地产买卖合同；甲、乙双方不得违反双方已达成的签约条件或与其他方交易，以终止此次买卖事宜，如甲方在收到乙方定金后违约，应双倍返还定金，如乙方在支付定金后违约，甲方有权没收乙方全部定金。该协议第八条特别约定事项一栏以手写方式载明：此协议价格为甲方净到手价格，交易过程中产生的所有税费均由乙方支付，甲方承诺此房屋为上海市满五年且唯一一套家庭住宅，由于甲方身份产生的合同公证费用由甲方支付，双方约定，网上买卖合同价约定为贰佰捌拾捌万元整，剩余房款壹佰零贰万元整作为装修补偿款支付给甲方，付款方式为签订本协议当下，乙方应支付给甲方定金壹拾万元整，于2014年11月7日之前乙方应支付甲方房款壹佰捌拾万元整，其余房款贰佰万元整，乙方以贷款形式支付给甲方，双方约定最晚过户时间为2014年12月10日之前，并约定于2014年9月15日之前签订网上买卖合同，甲方承诺此房屋无贷款无户口，此协议价格不含家具家电。上述手写内容的头尾处均签有“杨、薛”字样，分别代表杨*及薛*。

签约当日，原告依约向公司支付定金10万元，公司向原告出具了收款收据，载明的收款事由为“定金”。

2014年9月9日，公司向被告提供的借记卡内转账支付了10万元，并同时注明汇款用途为“定金”。

2014年9月16日，公司向被告居住地上海市区路弄号室房屋邮寄了《催告函》1份，告知鉴于买卖双方未于约定的签约时间签订买卖合同，其受原告委托致函希望被告在收到函件后3日内履行与原告协商签订《上海市房地产买卖合同》的义务，若被告对此不予理睬，应承担可能产生的相关责任。该《催告函》经查询于2014年9月18日被退还公司。

另查明，2014年10月6日，被告与案外人李某某、倪某某网签了《上海市房地产买卖合同》，约定由被告以300万元的合同价款将上述房屋转让给案外人李某某、倪某某。

现原告认为，被告拒绝在双方约定的时间内与原告签订正式房屋买卖合同，并已将涉案房屋比原、被告约定的网签合同高出12万元的价格出售给案外人。被告的行为已严重违背了签订房地产买卖居间合同之相关条款，遂成讼。

以上事实，由原告提供的1.三方签订的房地产买卖居间《定金协议》；2.涉案房屋产权证；3.原告支付10万元的银行转账凭证及公司出具的收款收据；4.被告提供的银行借记卡及银行支付业务付款回单以及由公司代原告向被告支付10元出具的《见证》；5.公司代原告向被告发送的《催告函》及快递查询凭证；6*司出具的被告不愿按定金协议价格签订买卖合同的《见证》；7.结婚证；8.被告与案外人李某某等欲签订的《上海市房地产买卖合同》（网签样板）；被告提供的1.被告与公司签订的《房地产出售经纪合同》；2.电话录音以及双方当事人的当庭陈述等为证。

经庭审质证，被告对原告提供1-4证据及证据7的真实性均表示无异议，但对证据1的合法性表示有异议，认为三方签订的居间定金协议是违法的，同时认为被告在签订定金协议的第二天就要求原告不要支付该10万元；对证据5表示没有收到过；对证据6的真实性和关联性均表示有异议，对见证人的身份也有异议，认为该证据系公司与原告共同制造；对证据8表示没有看到原件，但确认于2014年10月6日被告与案外人签订过买卖合同的事实。

原告对被告提供证据1的真实性无异议，但认为该合同并没有注明出售价格不能低于委托价格，并反证了被告签订协议后因价格偏低而反悔；对证据2认为通话人没有被告书面授权，故不能代表被告，且录音内容中显示以这个价格不卖了居多，并存在威胁中介公司的情况，故该录音证据对三方均没有法律效力。

本院认为

本院认为，从被告提供的电话录音来看，也无法证明被告的证明目的。上述其余证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。

本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告与公司通过签订房地产买卖居间《定金协议》约定了涉案房屋的买卖价格，并以签订定金协议形式对涉案房屋的买卖达成了初步合意，表达了买卖合同双方希望通过签订正式房屋买卖合同约定双方权利义务的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因此，涉案争议的10万元定金系原告向被告交付的立约定金，是对交易双方签订正式房地产买卖合同的一种担保，具有预约合同的性质。买卖双方应受到定金罚则的约束。依据上述定金协议约定，买卖双方不得违反双方已达成的签约条件或与其他方交易，以终止此次买卖事宜，如被告在收到原告定金后违约，应双倍返还定金，如原告在支付定金后违约，被告有权没收全部定金。因此，本案的争议焦点在于双方未能签订正式买卖合同的实际原因与责任归属。

依据三方签订的房地产买卖居间《定金协议》之约定，买卖双方应于2014年9月15日之前至公司签订房地产买卖合同，但被告在签订上述定金协议并收取原告交付的定金后，以三方签订的定金协议做低房价违反法律规定为由，认为该协议无效而拒绝与原告签订房地产买卖合同，并认为该定金协议上第八条手写内容系人为故意添加，并非被告书写。对此本院认为，该协议第八条特别约定事项系定金协议的组成部分，该手写部分虽不是被告亲笔书写，但被告与原告在该手写内容的头尾处均进行了签字确认，据此本院可以认定该手写部分内容系签约当事人的真实意思表示。另双方约定的合同价款是否存在做低房价规避税收之情形，需经有关税务部门审核确定。依据上述定金协议约定，390万元为被告的净到手价，而双方的网签买卖合同价款约定为288万元，虽有做低房价规避税收之嫌，但并非不能补正，即便该价格条款无效，也并不能据此认定整个居间定金协议无效，亦不影响买卖双方以390万元的房价达成交易的真实意思。且双方订立正式买卖合同，正是一个消除双方分歧取得意见一致的协商过程，被告完全可以按照约定的签约时间前往签约地点就自己认为的异议内容与原告进行进一步磋商，但被告直接以定金协议无效为由向原告明确表示不再签订房地产买卖合同，致使原、被告无法实现立约定金所担保的签订房屋买卖合同之目的。且被告在诉讼期间已将涉案房屋以300万元的网签合同价款（原约定的网签合同价款为288万元）出售给案外人，被告的行为已构成违约，理应承担相应的法律责任及后果。原告要求被告双倍返还定金20万元之诉请，于法有据，本院予以支持。被告对此所作之抗辩理由不能成立，本院不予采信，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最*法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：

裁判结果

被告杨*于本判决生效之日起十日内向原告薛陈捷双倍返还定金人民币200，000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4，600元，财产保全费1，620元，合计人民币6，220元，由被告杨*负担。

如不服本判决，原告薛陈捷可在判决书送达之日起十五日内，被告杨*可在判决书送达之日起三十日内，向本院（立*）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海*人民法院。

裁判日期

二〇一五年三月二十六日