刘*与贾**合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人贾*因定金合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2014)嘉民三(民)初字第626号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：上海市嘉定区春荣路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)为动迁安置房，2010年1月12日，刘*与案*某某签订《房屋买卖协议书》，约定丁某某将系争房屋出售给刘*，售价人民币(以下币种均为人民币)545,000元，购房后所产生的一切费用均由刘*承担；丁某某取得产证后，应在一周内将产证过户给刘*。协议签订后，刘*支付了全部的购房款，丁某某亦将房屋实际交付刘*居住使用。2011年3月14日，系争房屋登记至丁某某名下，但双方并未将房屋转移登记至刘*名下。2013年12月1日，贾*与刘*在上海嘉*事务所(下称嘉程事务所)的居间介绍下，就系争房屋签订编号为XXXXXXX的《居间协议》，约定刘*将房屋出售给贾*，转让价1,000,000元，该房价为刘*到手价，房内所有家具家电刘*以15,000元的价格转让给贾*，贾*于刘*办好全权公证委托七日内付首付款300,000元，余款由贾*申请银行贷款支付，若刘*全权公证委托在两个月内办不出，本协议自动解除；贾*应支付刘*定金20,000元；贾*有反悔不买或不按约前来签订受让合同等其他行为，致使无法完成签订合同之情形的，上述定金由刘*全部没收。居间协议签订后，贾*实际支付刘*定金20,000元。2013年12月24日，贾*与刘*在中介公司的见证下再次签订《补充协议》，约定：……3、甲方(刘*)须办理房屋买卖全权公证委托，乙方(贾*)另补贴10,000元，该款在双方签订《上海市房地产买卖合同》时乙方支付给甲方；4、协议签订后，甲方必须立即办理房屋买卖的全权公证委托，不得以任何理由拖延；5、此次房屋交易的总价为1,025,000元，甲方办好公证委托后需积极配合到嘉程房产与乙方签订《上海市房地产买卖合同》。2014年1月9日，案*某某、王*出具《委托书》一份，委托刘*代为出售系争房屋、代为签订房地产买卖合同、收取房款，以及代为办理出售房屋过程中相关手续。同时，丁某某、王*至上海*公证处办理了上述委托书的公证手续。2014年1月12日，贾*与刘*至嘉程事务所磋商签订《上海市房地产买卖合同》，刘*将《公证书》向贾*出示，贾*以需鉴定真伪为由将《公证书》借走，嘉程事务所打印了系争房屋的网签合同，但双方未签字。2014年1月15日，贾*通过顺丰快递的方式给嘉程事务所发送《告知书》一份，称其于2014年1月13日对上述《公证书》进行查询，明确刘*不是系争房屋的产权人，无权处置此房产，而双方在签订居间协议时，刘*并未取得房屋产权人丁某某的授权，故要求中介公司通知刘*协议无效、刘*于三日内返还定金20,000元。2014年1月17日，嘉程事务所给贾*复函称：刘*已经办理好公证委托书，有权处置该房屋，双方签订的居间协议有效，贾*于2014年1月12日承诺在查验公证书真伪后2日内前来签订《上海市房地产买卖合同》，但贾*未按约前来，构成根本性违约，应承担违约责任。同日，刘*向贾*发送《催告通知》，催告贾*在2014年1月20日前至嘉程事务所与其签订《上海市房地产买卖合同》，若刘*未按时前来签订买卖合同，则视为违约，刘*将没收定金，并将系争房屋重新挂牌出售。上述复函及《催告通知》均实际送达贾*，但贾*并未至中介处签订合同，并通过短信方式明确不再购买系争房屋。2014年1月27日，刘*代丁某某与案外人张*签订了《上海市房地产买卖合同》，之后系争房屋实际过户至张*名下。因刘*不愿返还定金20,000元，贾*诉至法院，请求判令：1、刘*返还贾*购房定金20,000元；2、刘*应依法偿还自2013年12月1日至本案审结止收取贾*定金20,000元的银行同期贷款利息。

原审中，刘*辩称，不同意贾*的诉讼请求。一、系争房屋为动迁安置房，当时的产权人为丁某某，刘*已于2010年1月12日与丁某某签订了房屋买卖协议书，约定丁某某将房屋出售给刘*，刘*支付了全部的购房款545,000元，并实际占有系争房屋，尽管刘*不是房屋的登记产权人，但是房屋的事实产权人。二、双方签订居间协议和补充协议时，贾*对上述情况均明知，且双方约定由刘*和丁某某办理委托公证手续，由丁某某委托刘*出售房屋，以此确保刘*有权与贾*签订买卖合同、协助过户。三、居间协议签订后，刘*已与丁某某办理了委托公证，但贾*反悔不愿签约，应当没收定金。之后，刘*已将系争房屋出售给了他人，房屋目前已经过户到了他人名下，并非不能过户。

一审法院认为

原审法院认为：尽管双方当事人签订《居间协议》时，刘*尚未取得房屋登记产权人丁某某的委托授权，但刘*已于2010年购买系争房屋并实际支付全部的购房款，且刘*于2014年1月9日取得了丁某某的委托授权，并办理了相关的公证手续，故刘*有权出售系争房屋。从《居间协议》中双方关于刘*应办理全权委托公证的约定可以看出，贾*在签订协议时对房屋的产权状况应属明知，且2014年1月12日，系争房屋已然可以签署正式的《上海市房地产买卖合同》，而在贾*明确表示不再购买后，刘*将系争房屋出售他人，并协助他人成功办理了产权转移登记手续，故系争房屋已具备上市交易条件，贾*以刘*无权出售、房屋系动迁房尚不能交易为由主张《居间协议》无效，缺乏事实及法律依据。贾*在接到刘*签约催告后，仍拒绝签订房屋买卖合同，应属违约，定金依法可予没收。

据此，原审法院作出如下判决：驳回贾*全部诉讼请求。

上诉人诉称

原审法院判决后，上诉人贾*不服原审判决，向本院上诉称：经查证，被上诉人不是系争房屋的产权所有人。根据相关法律规定，系争房屋是动迁安置房，三年内不得转让或者出租。故被上诉人没有权利和资格对系争房屋进行买卖交易，也无权办理该房屋的产权过户手续及银行贷款手续。而且，即使是系争房屋的产权所有人，也不允许在三年内进行买卖交易。因此，被上诉人和上诉人签订的所谓购房协议不具有合法性，该协议是无效的。被上诉人收取上诉人的所谓定金也是非法的，应予以返还。请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉请。

被上诉人辩称

被上诉人刘*辩称：不同意上诉人的上诉请求。双方签订的居间协议、补充协议是双方真实意思表示，上诉人明知系争房屋的权利状况。双方约定由被上诉人与丁*办理委托公证手续，对此上诉人也是认可的。*某某于2014年出具的委托书也是对被上诉人此前行为的追认。因为上诉人明确表示不愿意购买系争房屋，被上诉人才将房屋出售给第三方，被上诉人有权没收2万元定金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。

本院认为

本院认为：双方当事人签订的《居间协议》与《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效。关于上诉人主张被上诉人刘*无权处分系争房屋的问题，被上诉人虽非系争房屋的登记权利人，但其于2010年自系争房屋所有权人丁某某处购买系争房屋，并在与上诉人签订正式房屋买卖合同之前已取得丁某某的授权，故被上诉人有权出售系争房屋。关于上诉人称因系争房屋为动迁安置房，三年内不能上市交易，故双方订立的购房协议应为无效的主张，因“三年内不得转让或出租”的规定并不属于法律、行政法规的效力性强制性规定，故上诉人以此主张双方协议无效，不能成立。本案中，上诉人经催告未履行与被上诉人签订正式房屋买卖合同的义务，显属违约，被上诉人据此没收上诉人已支付之定金，于法有据。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费300元，由上诉人贾*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一四年十二月二十九日