汤**、袁*与赖**定金合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人汤*、袁*因定金合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2015）嘉*（民）初字第143号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2014年11月13日，赖*（购买方，又称甲方）、汤*、袁*（出售方）与上海家*事务所（以下简称“家怡事务所”、居间方又称乙方）签订《委托购买意向书》，约定甲乙双方就甲方委托乙方购买上海市嘉定区江桥镇吴杨东路XXX弄XXX号XXX室（以下简称“系争房屋”）达成意向，甲方的购买条件如下：1、甲方愿意以总价人民币（以下币种均为人民币）210万元购买该房屋，第一次签订买卖合同时，支付总房款约30%（含定金3万元）；2、双方约定于2014年12月9日前支付房东房款60万元，并签订买卖合同，签订《上海市房屋买卖合同》当日前房东注销该房屋抵押，并确定无任何抵押、查封等；3、购买方目前受上海市政策（限购）影响，暂无法办理贷款及产权过户，现双方约定于购买方满足购买政策后办理贷款及过户手续；4、若购买方能过户后，有权转手给第三方；5、购买方向银行贷款147万元；6、购买方所付首付60万元（含3万元，由出售方支付给中介方代为保管）；7、出售方承诺该房屋无任何纠纷，无任何查封等；8、该房屋价格含房屋固定装修、家具电器等在内；9、该房屋无户口，维修基金赠送；10、房东承诺该房屋满五年唯一；11、水、电、煤气开通费包含在该房价内；12、双方约定首付款当日做60万元借款抵押（含定金），抵押时间至双方产权过户时注销；13、出售方从即日起不得将该房屋再次抵押给第三方，若一经发现则算出售方违约，将按买卖合同比例赔偿购买方；14、若购买方个人原因无法购买该房屋，则购买方转让给第三方时，三个月内找好第三方；15、三个月内未找到第三方按客户违约。就上述购买条件，甲方支付意向金3万元，如出售方同意甲方购买条件，则意向金转为定金，买卖双方应于达成一致意向之日起7日内，按中介方安排签订房屋买卖合同，此后如甲方违约，则没收定金，如出售方违约则双倍返还定金。2014年11月14日，汤*、袁*向赖*出具了收到定金3万元的收据。2014年12月9日，赖*与汤*、袁*达成一份《补充协议》，约定现因出售方未能按原《委托购买意向书》所约定时间注销该房屋抵押，现双方约定由原来2014年12月9日注销日期改为2014年12月15日前，若该日前出售方未能办理该房屋原来抵押120万元，则按出售方违约处理。2014年12月15日，双方均到中介处。赖*认为汤*、袁*仍未注销抵押，而汤*认为赖*应当先支付首付，故双方未签订房屋买卖合同。2015年1月，赖*诉至原审法院，要求判令汤*、袁*返还已付定金3万元，并支付违约金3万元，另要求汤*、袁*按照银行同期贷款利率支付上述三万元款项从2014年12月15日起至实际付款之日止的利息损失。

原审法院另查明，汤*、袁*系争房屋的登记权利人。该房屋之上，存有案外人朱东海金额总计120万元的抵押债权。截止至2014年12月17日，上述抵押仍未注销。

赖*确认《委托购买意向书》中的乙方家怡事务所系赖*丈夫工作单位，该笔居间业务的居间人员即赖*丈夫与其同事。但赖*陈述其在签订意向书前已向汤*、袁*说明了其与中介方的关系。汤*、袁*则对此不予认可，并陈述如知晓赖*与中介方的特殊关系，不会将涉案房屋出售给赖*。

一审法院认为

原审法院认为，本案有以下两个争议焦点：一是赖*与汤*、袁*之间关于赖*支付首付款和汤*、袁*注销抵押登记的先后顺序约定；二是赖*的特殊身份是否会影响赖*与汤*、袁*间协议的效力。首先，赖*与汤*、袁*之间签订的协议虽名为《委托购买意向书》，但其中记载的买卖内容明确具体，意向书也约定汤*、袁*接受赖*购买条件签字后意向金即转为定金，故认定赖*与汤*、袁*之间存在定金合同关系。

对于争议焦点一，按照协议约定，购买方支付的首付款60万元交付中介方保管，在之后赖*与汤*、袁*的补充协议也载明双方未能签约的原因是汤*、袁*未能按照约定注销抵押，且补充约定如汤*、袁*未能在2014年12月15日前注销抵押的，则按出售方违约处理。故对赖*所作双方约定汤*、袁*应当先涤除抵押的陈述予以采信，而对汤*、袁*所作赖*交付其首付款后其再涤除抵押的辩称意见不予采信。

对于争议焦点二，虽然赖*系系争房屋房屋中介人员的妻子，但法律对此并未有禁止性规定，且赖*与汤*、袁*的定金合同并不存在显失公平之处，故赖*的特殊身份并不影响双方间定金合同的效力，汤*、袁*该项抗辩意见，不予采纳。现汤*、袁*违反定金合同，未能在约定期限内注销抵押，致使双方未能签订房地产买卖合同，故赖*要求汤*、袁*按照定金罚则，承担违约责任，合法有据，予以支持。由于汤*、袁*已因其违约行为承担了违约责任，该责任大于赖*要求的已付款项的利息损失，故对赖*要求汤*、袁*支付利息损失的诉请，不予支持。据此，原审法院判决：一、汤*、袁*应于判决生效之日起十日内返还赖*定金30，000元；二、汤*、袁*应于判决生效之日起十日内偿付赖*违约金30，000元；三、驳回赖*的其他诉讼请求。

原审法院判决后，上诉人汤*、袁*不服，向本院提起上诉称：赖*的丈夫以中介的名义与其签约，在整个过程中，中介和赖*隐瞒实情，合同条款一边倒偏向赖*，对上诉人明显不公。上诉人要求赖*先行支付房款以解除抵押并不违约。请求本院撤销原判，改判驳回赖*的诉讼请求。

被上诉人赖*辩称：赖*买房为了自住，在丈夫的中介购房并不违反法律法规。上诉人未按约先行注销抵押，属违约，应当承担违约责任。请求本院驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，赖*与汤*、袁*家怡事务所居间签订了《委托购买意向书》。其后，双方签订的《补充协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。虽然赖*系中介人员的妻子，但法律对此并未有禁止性规定，且双方签订的合同并不存在显失公平之处，故汤*、袁*上诉称合同条款对其明显不公，依据不足，本院不予采纳。汤*、袁*未能按照约定注销抵押，则应按违约处理，承担违约责任。汤*、袁*的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币1，300元，由上诉人汤*、袁*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月十六日