上海绿**限公司与李**定金合同纠纷二审民事判决书
审理经过
上诉人*业有限公司（以下简称绿地泰*司）因定金合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第834号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月15日公开开庭审理了本案。上诉人绿地泰*司的委托代理人周*、张*，被上诉人李*及其委托代理人陈*、徐*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明
原审法院经审理查明，2014年2月17日，李*有意购买绿*公司开发的楼盘，并向绿*公司支付了小*意向金人民币（以下币种均为人民币）1，000元。为了购房可以享受优惠，李*向案外人北*术有限公司上海分公司支付了服务费3万元。同年3月22日，李*通过POS机向绿*公司支付款项40万元，绿*公司开具了收据，付款内容为238-601（即杨泰路XXX弄XXX号XXX室房屋，以下简称系争房屋）。目前系争房屋已另行出售，李*、绿*公司并未就系争房屋签订预售合同。
原审法院另查明，李*还签订一份绿地香颂名邸定购协议，该协议甲方为绿地泰*司，乙方为李*。房屋地址为杨泰路XXX弄XXX号XXX室。房屋单价为23，677元每平方米，总价为2，256，418元。协议定金处的金额是空白。该协议特别约定为：乙方已支付的定金作为对双方订立《上海市商品房预售合同》的担保，签订合同后，乙方支付的立约定金转为房价款。乙方应于签订本定购协议起3日内携本定购协议、乙方身份证、印章、定金收据及签约应付款至售楼处签订购房合同。逾期未签即视作乙方违约，甲方可不经催告，本协议即告终止，甲方有权将该房屋自行处置。甲乙双方签订本协议后，若存在乙方原因违约，甲方不予退还乙方支付的定金，若在规定期限内，甲方未经乙方同意将该房屋另售给第三方，乙方有权要求甲方双倍返还已支付的定金。该合同备注栏中载明：甲乙双方签订的《定金合同》仅为备案之用，不做其他用途。有关双方之间的房屋定购及买卖权利义务以该定购协议及其附件约定内容为准。该协议落款处甲方签章是空白，仅有李*一人的签名。
2014年5月，李*向原审法院提起诉讼，称其欲购买系争房屋，并缴纳了意向金1，000元。同年3月22日，双方就系争房屋签订了定房合同，李*支付了定金40万元。之后，李*接到绿地泰*司通知，称系争房屋已出售他人，不能再出售给李*。故请求判令绿地泰*司返还购房定金及意向金401，000元，并按照定金罚则赔偿40万元。
原审审理中，绿地泰*司表示，3月22日当天，李*先支付了40万元，双方才签订了上述定购协议，原绿地泰*司并没有签订过李*所述的定金协议。在该定购协议中的定金一栏金额是空白，并没有写明李*支付了40万元定金。事实上，该定购协议签订后，还要交给公司区域审核。因为李*是外地人，可能存在限购，加之李*的签名不是本人所签，所以公司审核没有通过，公司就没有在该定购协议上盖章，故该定购协议并未生效，李*支付的40万元收据上也没有写明是定金，所以本案不能适用定金罚则。因为定购协议没有生效，绿地泰*司有权将房屋另行出售。李*表示，其在2014年2月17日已经支付了意向金1，000元，不可能在3月22日再支付40万元意向金，这40万元就是定金，当天李*与绿地泰*司签订了定金合同，但合同都在绿地泰*司处，李*无法提供，现在绿地泰*司故意不提供。绿地泰*司提供的定购协议上，李*确实签名，该定购协议明确约定了定金的内容，这完全可以印证李*支付的40万元是定金。
原审审理中，李*表示，2014年3月22日是开盘，李*通过摇号，定购了系争房屋，并支付了40万元定金。当时销售人员开具收据后，就与李*签订了定金协议书，抬头明确写明定金协议书。当时销售人员很忙，让李*先签字后就说协议放在绿地泰*司处，并称下周签订正式合同，李*拿不拿该定金协议无所谓。所以当天绿地泰*司没有将定金协议交给李*，当天付定金的客户都没有拿到定金协议。开盘当天，绿地泰*司并没有说要李*本人到场，当时李*代理人也提供了李*的身份证和授权委托书，绿地泰*司的销售人员也说只要签订正式合同时李*本人到场就可以。3月22日李*支付定金后，绿地泰*司称一周后会签订正式的合同，过了一周，李*没有接到通知，就到绿地泰*司售楼处，结果绿地泰*司告知李*系争房屋已另行出售。双方也多次协调，但绿地泰*司只同意退回401，000元，不同意赔偿。绿地泰*司表示，李*3月22日支付的40万元并不是定金，而是意向金。绿地泰*司公司审核未通过后，就让销售人员通知李*，要退还401，000元，但李*不同意。
一审法院认为
原审法院经审理后认为，本案争议焦点为李*向绿地泰*司支付的40万元性质是否是定金。根据原绿地泰*司提供的证据材料，可以认定李*有向绿地泰*司购买房屋的意向，并在2014年2月17日向绿地泰*司支付了意向金。在2014年3月22日，李*确实向绿地泰*司定购了系争房屋，也向绿地泰*司支付了定购该房屋的40万元款项。虽然绿地泰*司出具的收据上并未明确该笔40万元款项系定金，但根据绿地泰*司陈述，绿地泰*司明确2014年3月22日当日，李*先向绿地泰*司支付了40万元款项，之后李*才签订绿地香颂名邸定购协议。虽然在该定购协议上定金金额一栏处是空白，但绿地泰*司同意李*签订该定购协议的行为已是对李*之前支付40万元钱款、定购系争房屋行为的确认。该定购协议的特别约定处并未提及在签订定购协议前李*还需向绿地泰*司支付意向金，也未有任何关于意向金的内容，相反该特别约定均系针对定金内容进行约定，由此可以认定李*向绿地泰*司支付的40万元款项的性质就是购房定金。李*在2014年2月17日支付意向金后，在3月22日正式定购系争房屋后，支付定金，也完全符合交易惯例。在李*向绿地泰*司支付了购房定金后，绿地泰*司又擅自将系争房屋另行出售，其行为已构成违约。故李*要求绿地泰*司返还已支付的意向金及定金401，000元，并要求绿地泰*司按照定金罚则，支付李*违约金40万元的请求，符合法律规定，予以准许。
原审法院据此作出判决：一、上海绿*限公司于判决生效之日起十日内，返还李*购房款项401，000元；二、上海绿*限公司于判决生效之日起十日内，支付李*违约金40万元。
上诉人诉称
原审判决后，上诉人绿地泰*司不服，向本院提起上诉称：李*未按约定时间签订系争房屋的购房合同，构成违约，经绿地泰*司多次催告李*也未能支付相应房款，故绿地泰*司将系争房屋另行出售，并无过错。另，双方并未在定购协议中明确40万元为定金，由于李*当日未到现场，故绿地泰*司未在定购协议上盖章确认，定购协议并未发生效力。此外，李*主张的违约金金额远大于实际损失，原审法院并未予以释明，程序失当。故请求撤销原审判决主文第二项。
被上诉人辩称
被上诉人李*辩称：根据定购协议的约定，40万元应为定金性质，绿*公司一房多卖构成违约，理应双倍返还定金。故请求驳回上诉，维持原判。
本院查明
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本案审理期间，绿地泰*司提供系争房屋预售合同一份，称绿地泰*司在系争房屋之后另签的购房合同价格低于与李*约定的价格，故李*的违约导致绿地泰*司损失。绿地泰*司另提供系争房屋网上签约状况截图，表示系争房屋截至二审审理的时间仍处于可售状态，故不存在“一房二卖”的情况。李*表示绿地泰*司提供的购房合同时间为2014年4月，但至今未网上备案，与常理不符，无法证明其真实性，也不能证明李*存在违约行为。
本院认为
本院认为，根据查明的事实，现绿地泰*司对经双方协商，李*欲购买系争房屋并无异议。李*在签署了定购协议之后，直至本案审理期间，绿地泰*司并未在该定购协议上签章。现绿地泰*司也未提供证据证明其曾通知李*签订系争房屋预售合同或通知李*解除定购协议，故在定购协议缺少绿地泰*司方签章的情况下，绿地泰*司以李*未按定购协议约定的时间签订预售合同构成违约的主张，依据不足，本院不予采纳。此外，关于李*已支付的40万元款项的性质，现有能够证明双方就购买系争房屋事项约定的书面证据仅有定购协议一份，根据该协议内容的约定，并无收取除定金以外的其他款项的约定，现绿地泰*司并未提供其他证据证明双方就该款项的性质作过特别约定，故原审法院根据现有证据推定李*所支付的40万元为定购协议约定的定金，并无不妥。现因绿地泰*司将系争房屋另行出售，构成违约，理应按照定金罚则承担责任。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币11，810元，由上诉人*业有限公司负担。
本判决为终审判决。
裁判日期
二〇一四年十二月十六日
