上海华**限公司第一分公司与张**定金合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告上海华*限公司第一分公司与被告张*定金合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赖*独任审判，公开开庭进行了审理。原告的负责人嵇*，被告张*的委托代理人董*律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告上海华*限公司第一分公司诉称，原、被告于2014年7月12日签订一份《有偿转让房屋使用权协议书》，约定被告将其名下座落在上海市四川北路XXX弄XXX号XXX层统楼29.70平方米，灶间13.10平方米，扶梯阁楼（H1.6）3.10平方米，2层小间3平方米，租用居住公房凭证使用面积48.9平方米的公有住房（以下简称四川北路公房）承租权，以人民币210万元（以下币种均为人民币）的价格出让给原告。因签订协议前被告在国外，其表示不收到定金不愿意回国办理相关转让手续，故原告已于2014年6月10日支付给被告定金10万元。现被告以各种理由拒不配合办理转让手续，并提出终止转让协议，故现原告起诉要求被告根据合同法的规定双倍返还定金共计20万元。

被告辩称

被告张*辩称，不同意原告诉讼请求。原告确于2014年6月10日支付了定金，而合同系2014年7月12日签订，定金支付在前，属于立约定金，后双方签订了协议，所以不再适用定金罚则。公有住房是国家福利性质的住房，公房承租权转让应当符合相关政策和法律规定，并经出租人和同住人的同意，现在这两个条件都不满足，故该转让协议是无效。被告在转让房屋承租权时征询过同住人意见，但后来被告女儿又不同意出售。关于四川北路公房承租权转让，双方签订了两个合同，应使用示范文本，故被告只认可示范合同的效力，该合同尚未生效。合同未能继续履行非被告过错，原告系房屋中介公司并称该房承租权系转让他人，后被告才发现协议系与原告签订，而公房管理部门对同住人中有年纪大的、患有老年痴呆的，一般是不予批准转让的，同住人陆某某患有老年痴呆，原告要求被告向房管部门隐瞒相关情况。

本院查明

经审理查明，四川北路公房承租人为被告，内有被告之妻顾*、顾*之母陆某某、被告之女张某某三人户口。2014年6月10日，原告与案外人郑某某签署《有偿转让房屋使用权协议书》，约定原告将四川北路公房使用权有偿转让给郑某某，转让价格为210万元；如一方违约应赔偿对方10万元；郑某某于2014年5月10日支付原告定金10万元。该协议并就付款时间及交易时间进行了约定。同日，原告向被告转账支付10万元。

2014年7月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《有偿转让房屋使用权协议书》，约定甲方将四川北路公房使用权有偿转让给乙方，转让价格为210万元；如一方违约应赔偿对方10万元；甲方应积极配合乙方向房屋所在地物业管理部门办理租赁手续；协议自双方签字后生效，因不符合政策有关规定而无法履行本协议的，本协议自行中止；乙方于2014年6月10日支付甲方定金10万元；待甲方物业退户及征询单出来后乙方支付甲方购房款100万元整；甲方收到后即刻迁出该房屋内全部户口，待甲方户口迁出后双方进交易中心办理过户手续，收件收据出来乙方付清房款100万元整，同时甲方交房，双方于2014年8月1日前进房产交易中心办理过户手续。同日，原告（乙方、受让方）与被告（甲方、转让方）签订《上海市公有住房承租权转让合同》一份，约定甲方将其承租的四川北路公房承租权转让给乙方，该公房转让的成交价为210万元；双方自合同签订之日起20日内持合同规定的材料到上海市*交易中心办理该公房承租权的转让手续；双方自交易中心审核同意出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起的七日内持有关材料向该公房的出租人或出租人委托的物业公司办理公房租赁关系的变更手续，自公房租赁关系变更手续办妥后的当日腾出该公房并交乙方进行验收交割；本合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起生效；甲方承诺，本合同生效前该公有住房承租权转让已经其同住成年人签署同意，本合同生效后，若甲方及其同住成年人之间在履行本合同过程中发生争议，均与乙方无涉。该合同补充条款约定：乙方于2014年6月10日支付甲方购房定金10万元整。该补充条款中关于付款时间及交易时间的约定与双方签订的《有偿转让房屋使用权协议书》相同。该合同附件《公有住房同住成年人意见书》未签名。同日，被告作为承租人、顾*作为同住成年人签署委托书，委托原告办理四川北路公房办理房屋征询和退租手续。同日，被告填写《退房单》及《上海市公有住房差价换房征询表》。嗣后，被告及顾*接受物业公司工作人员的询问并签名，表示自愿将四川北路公房使用权有偿转让给他人，物业公司工作人员制作了询问记录，该询问记录同时载明陆某某询问笔录在上海宝山海剑养老院，陆某某在询问记录上摁有手印。

审理中，原告提供了向案外人陈*转账共计20万元的银行转账凭证，以证明因被告违约未履行合同，原告已向郑某某承担了定金责任，陈*系郑某某之妻。被告认为无法确认系郑某某收取20万元，且与本案无关。被告另表示，被告及顾*签署授权委托书时，委托书是空白的。被告提供了敬老院证明及护工的相关书面陈述意见，以证明陆某某患有老年痴呆，无法正确表达对房屋承租权转让的意见，原告明知陆某某患有XXX疾病仍教唆制作了询问记录中同住人陆某某的手印和签字。

上述事实，有原告提供《有偿转让房屋使用权协议书》、银行转账凭证、《退房单》、《授权委托书》、询问记录、《上海市公有住房差价换房征询表》、被告提供的《上海市公有住房承租权转让合同》、被告的出入境记录、《有偿转让房屋使用权协议书》、户口登记信息、陆某某病历、原告工商登记信息、敬老院证明、护工证词、空白的授权委托书，以及原、被告的陈述等证据佐证。

本院认为

本院认为，根据法律规定及双方约定，原告已向被告支付10万元定金作为其履行合同的担保，双方的定金关系成立，原告不履行合同的，无权要求返还定金，被告不履行合同的，应当双倍返还定金。被告作为承租人转让四川北路公房承租权理应征得同住人同意，对同住人情况也应当了解，如同住人不同意转让或者确因同住人具体情况不能转让公房使用权，被告则不应收取定金，签署相关协议及合同。现被告已收取原告方定金并签订相关协议及合同，相对方明确载明为原告，《上海市公有住房承租权转让合同》亦明确约定被告承诺合同生效前该公房承租权转让已经其同住成年人同意，被告辩称误认为交易方系案外人的理由不成立，被告认为同住人不同意转让及陆某某情况不符合公房承租权转让政策而无法继续履行合同的相关意见，亦不影响被告根据定金罚则承担定金责任，故现原告要求被告承担定金责任，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条之规定，判决如下：

裁判结果

被告张*应于本判决生效之日起15日内向原告上海华*限公司第一分公司双倍返还定金共计20万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费4，300元，减半收取2，150元，由被告张*负担。

如不服本判决，原告上海华*限公司第一分公司可在判决书送达之日起15日内，被告张*可在判决书送达之日起30日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海*人民法院。

裁判日期

二〇一四年十月二十二日