李**与李*一案一审民事判决书

审理经过

本诉第三人上海*产经纪事务所，住所地上海市杨浦区鞍山路XXX号。

法定代表人朱*。

委托代理人宁西。

关于李*、孟*、李*诉张*、上海新*事务所(以下简称新晖房产)定金合同纠纷一案，本院于2015年5月8日受理后，依法适用简易程序，由审判员龚*独任审判，张*于2015年5月15日提起反诉，本院受理后于2015年6月1日开庭审理。李*、孟*、李*的共同委托代理人汤*、张*、新晖房产的委托代理人宁西到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

李*、孟*、李*诉称，李*、孟*、李*系上海市杨浦区延吉中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权人，2015年4月17日，李*、孟*、李*、张*和新**产就系争房屋签署《房地产买卖居间协议》，约定购房总价为人民币(以下所涉币种均为人民币)5,680,000元，并对付款方式、税费承担、签署正式房地产买卖合同的时间等都做了相应的约定。合同约定2015年4月20日签订《上海市房地产买卖合同》，但新**产出具了一份成交价为4,700,000元的买卖合同及补充协议，李*、孟*、李*提出正式的买卖合同约定和居间协议约定的条件不符，并且存在涉嫌违法的情形，故不同意签署。此后，双方再次协商，于2015年4月26日19时00分严格按照居间协议约定的交易条件签订《上海市房地产买卖合同》，张*及新**产出具的的仍然是一份成交价格为4,700,000元的买卖合同，李*、孟*、李*认为此举严重违反了居间协议的约定，故未能签署《上海市房地产买卖合同》。此后，新**产不断通过电话、上门、发函等方式骚扰，意图使李*、孟*、李*接受张*及新**产做低房价的要求，致使李*、孟*、李*在精神上和身体上不堪其扰，李*至今卧病在床。李*、孟*、李*只能诉至法院要求判令：一、解除李*、孟*、李*、张*及新**产签署的《房地产买卖居间协议》；二、张*支付李*、孟*、李*的定金70,000元由李*、孟*、李*没收；三、新**产协助办理系争房屋网上买卖合同备案撤销手续。审理中，李*、孟*、李*撤销第一项、第三项诉讼请求。

被告辩称

张*辩称，不同意李*、孟*、李*的诉讼请求。张*严格按照《房地产买卖居间协议》的约定支付了定金，并于2015年4月20日前往新晖房产签订《上海市房地产买卖合同》，但李*、孟*、李*在约定的签订合同时间之前，匆匆赶到新晖*中路门店，因为新晖房产草拟的合同上写明的房价款为4,700,000元，李*、孟*、李*不同意，也不等待张*来再次协商修改就拿着草拟的合同文本扬长而去，致使当日无法签署正式的买卖合同。后双方再次协商于2015年4月26日19时00分签订《上海市房地产买卖合同》，但是新晖房产当天拉出来的合同版本仍然是4月20日的合同版本，当天仅仅李*、孟*到场了，他们也不给新晖房产修改的机会就离开了，当天也未能签订《上海市房地产买卖合同》。新晖房产第二天就按照居间协议的内容拉出了修改好的合同版本，之后张*和新晖房产多次通过短信、发函、上门等方式希望李*、孟*、李*来签订《上海市房地产买卖合同》，但是他们以种种理由拖延，导致双方至今没有签署房地产买卖合同。张*并反诉要求：李*、孟*、李*双倍返还张*定金140,000元。

针对张*的反诉，李*、孟*、李*辩称，不同意张*的反诉请求。本次交易不成功的根源就在于张*和新晖房产都认为做低房价是正常的行为，但是李*、孟*、李*认为做低房价是违反国家法律的，从来没有同意做低房价。李*、孟*、李*给张*和新晖房产两次按照居间协议签订《上海市房地产买卖合同》的机会，且在第二次约定签订正式的房地产买卖合同之前，即4月25日就合同的价款等内容再次进行了约定，但是张*和新晖房产拿出的仍旧是做低房价的合同，所以李*、孟*、李*认为张*构成了违约。

新晖房产认为，不同意李*、孟*、李*的诉讼请求，同意张*的反诉请求。在新晖房产的居间介绍下，李*、孟*、李*和张*签订了居间协议，并约定4月20日签订《上海市房地产买卖合同》，新晖房产根据国家的税收政策草拟了《上海市房地产买卖合同》，李*、孟*、李*当天到达之后，对草拟的合同不同意，并不顾新晖房产说可以等张*来再次协商就走了，导致当天无法签订正式的合同。4月25日，李*、孟*、李*发来函件，同意于4月26日下午19时00分继续签订《上海市房地产买卖合同》。但是因为时间比较紧张，工作人员打印合同的时候，打印的仍然是4月20日版本的合同，4月26日当天李*、孟*不顾工作人员说可以马上修改的意见，就离开了，当天完全是有时间进行更改的。第二天，新晖房产就将符合李*、孟*、李*要求的合同打印好了，但是他们却不予理睬。之后新晖房产工作人多次上门，李*、孟*、李*都不同意继续签订合同，并对新晖房产的工作人员出言不逊。

本院查明

经审理查明，系争房屋产权人为李*、孟*、李*。

2015年4月17日，出卖方(甲方)李*、孟*、买受方(乙方)张滢、居间方(丙方)新晖房产签订《房地产买卖居间协议》，载明，房屋坐落杨浦区延吉中路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积123.9平方，房价款5,680,000元，首付款1,330,000元，乙方于2015年4月30日之前支付给甲方。第二期房价款1,500,000元，乙方于2015年7月20日前支付甲方。尾款20,000元，甲乙双方同意从首期房价款中先行扣留尾款并由丙方保管，丙方出具保管凭证，待该房屋交房且甲乙双方签署《房屋交接书》后当日，由丙方支付甲方。其他房价款以银行贷款方式支付给甲方2,850,000元。甲乙双方同意在甲方签署本协议后叁天内共同赴丙方签订《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还。其他约定：该房价款包含延吉中路365弄地下1层储藏室07室，面积21.65平方。甲乙双方于8月15日前办理房屋过户。乙方以银行贷款方式支付甲方2,850,000元。诉讼中，李*对该合同的效力予以追认。

2015年4月18日，李*出具《收款收据》，载*收到张*购买系争房屋定金70,000元。

2015年4月20日，新*产出具《上海市房地产买卖合同》，房地产坐落延吉中路XXX弄XXX号XXX室。房屋建筑面积123.9平方。甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让款4,700,000元。甲乙双方确认，在2015年8月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方应于2015年7月20日前支付甲方第一笔房款1,850,000元，该笔房款含已付定金款70,000元。其中甲方应预留房屋尾款20,000元暂存乙方保管，待甲乙双方签订房屋交接书当日，乙方无息支付给甲方。乙方以银行贷款方式支付第二笔房款2,850,000元，该笔房款以银行贷款方式支付给甲方。新*产出具《补充协议》约定，甲乙双方所签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋总价为4,700,000元，另外双方约定，乙方在上述总房价的基础上另外支付甲方装修补偿款910,000元和地下储藏室房款70,000元。乙方应于2015年4月30日前支付第一笔房款1,330,000元，乙方于2015年7月20日前支付甲方第二笔房款1,500,000元，剩余房款2,850,000元以银行贷款方式支付给甲方。乙方在本次交易总须向甲方支付总房价款5,680,000元。

2015年4月20日晚，李*、孟*、李*按照新晖房产工作人员的通知，提前到达新晖房产延吉中路门店，看到《上海市房地产买卖合同》上的房屋总价和《房地产买卖居间协议》上的房屋总价不符，在张*到达之前离开门店。张*按照新晖房产工作人员的通知，到达门店，未碰到李*、孟*、李*，当日未签约成功。李*、孟*、李*陈述中介公司通知签约的时间为4月20日的19时00分至19时30分，张*和新晖房产均均陈述通知签约的时间为4月20日的19时30分。

2015年4月22日，李*、孟*、李*向张*发出的《通知函》上载明，张*和新晖房产未经过李*、孟*、李*的同意擅自将《上海市房地产买卖合同》约定的总价做低至4,700,000元，是违反国家法律规定的偷税行为，应当予以禁止。李*、孟*、李*同意按照5,680,000元的价格签订《上海市房地产买卖合同》，不同意做低房价，但新晖房产告知张*后，张*最终也未能到场签订《上海市房地产买卖合同》，已经构成违约，明确通知张*解除《房地产买卖居间协议》。

2015年4月22日，张*向李*、孟*发出《催告函》，要求继续履行《房地产买卖居间协议》，并于2015年4月26日签订房地产买卖合同，否则将要求双倍返还定金140,000元。

2015年4月25日，李*向张*、新晖房产回函，愿意严格按照居间协议上约定的条件履行，签订房地产买卖合同。并通知张*于2015年4月26日19时00分至新晖房产处签订买卖合同。2015年4月25日，李*和张*至新晖房产处协商，均同意于4月26日按照5,680,000元的价格签订《上海市房地产买卖合同》，并对买卖合同的其他条款进行了协商。

2015年4月26日晚上7点左右，李*、孟*和张*至新晖房产延吉中路门店，但是新晖房产提供的合同依然是2015年4月20日的转让款为4,700,000元的《上海市房地产买卖合同》，李*、孟*、张*未能签订合同。

2015年4月27日，新晖房产出具《上海市房地产买卖合同》，约定，房地产坐落延吉中路XXX弄XXX号XXX室。房屋建筑面积123.9平方。甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让款5,610,000元。甲乙双方确认，在2015年8月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方应于2015年5月20日前支付甲方第一笔房款1,683,000元，该笔房款含已付定金款70,000元。其中甲方应预留房款尾款20,000元暂存乙方保管，待甲乙双方签订房屋交接书当日，乙方无息支付给甲方。乙方以银行贷款方式支付第二笔房款3,927,000元，该笔房款以银行贷款方式支付给甲方。

2015年4月27日，新晖房产出具《上海市房地产买卖合同》，约定，房地产坐落延吉中路XXX弄XXX号(地下1层储藏室07)。房屋建筑面积21.65平方。甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让款70,000元。甲乙双方确认，在2015年8月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方应于2015年7月20日前支付甲方第一笔房款70,000元。

2015年4月29日，新晖房产向李*、孟*、李*发出《告知函》，告知已经于2015年4月27日上午帮助双方办理了《上海市房地产买卖合同》，并通知其于2015年5月3日至新晖*路一店签订该合同。

2015年4月30日，张*向李*短信，载明“李叔叔，身体好些没有？希望您可以在五月三日前与我们把房地产买卖合同签署完毕。如果您身体实在不方便，我们可以带着合同到医院来与您共同签署，或者能否您的夫人和女儿先行与我们签署？谢谢”。

同年5月4日，张*向李*短信，载明“李叔叔，得知您已经病愈出院，我们耐心等待这么久，请尽快告知何时可以与我们签署正式房地产买卖合同。若您在本周日之前不作任何回应，我们将视作你们已经没有意愿继续履行居间协议内容，将通过法律程序主张我方合法权益，要求贵方双倍返还购房定金。”

2015年5月6日，张*向李*、孟*发出《催告函》，催告其于2015年5月10日签订房地产买卖合同，否则将通过法律途径主张自身的权益，要求李*、孟*双倍返还定金140,000元。

张*申请新晖房产业务员叶*出庭作证，证人表示：“系争房屋是我居间介绍的，当时约好双方4月20日晚上7点半来签订正式的合同。因为张*下班比较晚，要七点半才到。李*、孟*、李*6点45分就到了，我将草拟的合同给他们看，他们说和居间协议的约定不同，要按照5,680,000元签订合同，否则不签字，然后就拿着合同走了。后我和张*说，张*也是同意的。我在晚上8点半告诉李*、孟*、李*，张*同意按照5,680,000元签订合同。但是4月22日早上，李*、孟*、李*告诉我不出售系争房屋了。之后的事情，我就没有参与了。做低房价、拆分的情况都和双方口头说过了，因为李*、孟*、李*购买另外一套房屋存在问题，才不同意出售系争房屋。”

以上事实，由李*、孟*、李*提供的房地产权证、《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、函件及邮寄凭证、张*提供的房地产权证、《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、催告函、短信、收款收据、情况说明、新晖房产提供的《告知函》以及各方当事人的陈述予以佐证，并经庭审质证，本院对上述证据的证明效力予以确认。

本院认为

本院认为，当事人约定以交付定金作为履行合同的担保，给付定金的一方拒绝履行合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方拒绝履行合同的，应当双倍返还定金，因不可归责于当事人双方的事由，出卖人应当将定金返还给买受人。根据《房地产买卖居间协议》约定，李*、孟*、李*和张*应当在签订居间协议之日起三日内签订正式的房地产买卖合同，经新晖房产通知双方应于2015年4月20日晚上签订《上海市房地产买卖合同》。新晖房产作为专业的居*司，应当根据买卖双方签订的《房地产买卖居间协议》约定的内容制定合同版本，但当日新晖房产打印的合同版本上合同的总价和房款的构成均与《房地产买卖居间协议》约定不符，且新晖房产需要至其他门店重新打印合同，确实存在时间不足的可能，李*、孟*、李*以此为由拒绝签订《上海市房地产买卖合同》并无过错。新晖房产称《上海市房地产买卖合同》上内容已事先经过双方口头同意，并无证据证明，本院不予采信。过了《房地产买卖居间协议》约定的签约时间之后，李*与张*又于2015年4月25日口头协商全部交易条件并约定2015年4月26日晚上签订《上海市房地产买卖合同》。作为专业的中介公司，新晖房产应当在双方当事人已经提前协商好交易条件和正式房地产买卖合同内容后，及时制作相应的《上海市房地产买卖合同》，以便当事人及时签订。但2015年4月26日晚，新晖房产打印的《上海市房地产买卖合同》仍为4月20日的合同版本，且新晖房产亦需要至其他门店重新打印合同，确实存在时间不足的可能，李*、孟*、李*当日未签订《上海市房地产买卖合同》并无过错。经两次签约未果，且已经超过合同约定的签约时间后，双方未能就再次签订《上海市房地产买卖合同》达成一致。张*在两次约定签订《上海市房地产买卖合同》的时间均依约到场，李*、孟*、李*并无证据证明系张*要求新晖房产出具与《房地产买卖居间协议》约定内容不同的《上海市房地产买卖合同》，且张*在2015年4月26日双方未能签约之后，一直积极主动要求签订合同，故未能签订《上海市房地产买卖合同》之责任并不在张*。综上，本院认为，买卖双方未能签署《上海市房地产买卖合同》，不可归责于双方当事人，李*、孟*、李*应将定金70,000元返还给张*。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告(反诉被告)李*、孟*、李*应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)张*定金人民币70,000元；

二、驳回被告(反诉原告)张*的其余反诉诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉案件受理费人民币1,550元，减半收取计人民币775元，由原告(反诉被告)李*、孟*、李*负担。反诉案件案件费人民币1,550元，由被告(反诉原告)张*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海*人民法院。

裁判日期

二〇一五年六月二十五日