顾**与上海**产经纪事务所第一分所、陈**等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告顾*珍诉被告陈*、陈*、上海*产经纪事务所第一分所定金合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员周*任审判，公开开庭进行了审理。原告顾*珍之委托代理人朱*、翁*、被告陈*暨被告陈*之委托代理人到庭参加了诉讼。被告上海*产经纪事务所第一分所经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告顾*珍诉称，2013年6月21日，原告顾*珍与被告陈*、陈*在被告上海*产经纪事务所第一分所的居间下，签订了《房地产买卖居间协议》及附件《房地产买卖协议》。原告依该协议向被告陈*、陈*支付定金50，000元。2013年6月28日，原告顾*珍与被告陈*、上海*产经纪事务所第一分所签订《违约协议》，称原告顾*珍违约，同意将定金50，000元中的40，000元作为违约金交付被告陈*、陈*，另10，000元由被告陈*、陈*返还原告。2013年11月18日，原告顾*珍经司法鉴定，患有脑器质性精神障碍，为限制民事行为能力人。2013年12月12日，法院依法宣告原告为限制民事行为能力人，并指定胡俊为监护人。2014年4月，司法鉴定原告顾*珍在签订《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》时处于发病期。2014年5月，法院判决原、被告所签订《房地产买卖居间协议》无效。原告在签订《违约协议》时亦为限制民事行为能力人，该《违约协议》应无效，被告应当向原告返还定金40，000元。故诉至法院，请求判令：1、确认原告顾*珍与被告陈*、上海*产经纪事务所第一分所签订的《违约协议》无效；2、被告陈*、陈*返还原告顾*珍定金40，000元。

被告辩称

被告陈*、陈*辩称，原告顾*在购房过程中，思维清晰、谈吐正常，被告陈*、陈*无法察觉出原告言谈举止存在异常。原告法定代理人称原告在本次买房之前已经发生过一次不正常的购房行为，原告法定代理人理应保管好原告的银行卡和证件，本案交易行为就不会发生，但显然原告法定代理人未能尽到监护职责。原告被鉴定为限制民事行为能力人，而非无民事行为能力人，因此，原告对于自己是否违约，应具有思考能力，违约协议有效。即便违约协议无效，事后，原告的哥哥向被告陈*、陈*请求被告向其提供居间协议、违约协议时，也一再感谢被告陈*、陈*向原告退还了定金10，000元，此行为表示原告的家属事后追认了此违约协议。在原、被告解约后，被告将房屋另行出售，上门洽谈的中介公司均得知被告从原告处没收定金40，000元，即以此为借口压低房价，被告最后以239万元的价格出售房屋，比与原告约定的房价低3万元。综上，原告诉请，应予以驳回。

被告上海*产经纪事务所第一分所未到庭答辩。

本院查明

经审理查明，陈*及陈*、顾*、上海*产经纪事务所第一分所曾于2013年6月21日签订《房地产买卖居间协议》，约定顾*向陈*、陈*购买位于上海市杨浦区靖宇南路XXX弄XXX号XXX室房屋。签约后，顾*向陈*及陈*支付定金50，000元。2014年5月，本院作出（2014）杨民四（民）初字第274号生效判决，确认原告患有脑器质性精神障碍，为限制民事行为能力人，在签订《房地产买卖居间协议》期间正处于发病期，故原、被告签订的《房地产买卖居间协议》无效。

2013年6月28日，陈*、顾*、上海*产经纪事务所第一分所签订《违约协议》，约定终止2013年6月21日所签订的《房地产买卖居间协议》，顾*存在违约行为，愿按房地产买卖居间协议约定承担违约责任。陈*同意向顾*退还所收定金50，000元中的10，000元，其余40，000元作为违约责任进行赔偿。上述《违约协议》系顾*在无家属陪同的情况下自行签订。事后，顾*家属从陈*、陈*处取得《违约协议》。2014年6月，原告诉至本院，作如上诉请。

以上事实，由原告提供的户籍信息、鉴定意见书、民事判决书、房地产买卖协议、违约协议、居间协议、被告提供的房地产居间协议、原、被告陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。

本院认为

本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》为无效合同，因该合同取得的财产应当予以返还。故被告收取的定金，应当返还原告。虽然原、被告签订的《违约协议》约定被告陈*、陈*可没收原告顾*定金40，000元，但原告顾*为限制民事行为能力人，在无监护人在场且事后不予追认的情况下，其所签订的《违约协议》也无效。故原告诉请，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九条第一款、第四十七条第一款、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告顾*与被告陈*、上海*产经纪事务所第一分所于2014年6月28日签订的《违约协议》无效；

二、被告陈*、陈*应于本判决生效之日起十日内返还原告顾*定金人民币40，000元。

负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案受理费人民币800元，减半收取计人民币400元，由原告顾*负担人民币200元、被告陈*、陈*负担人民币200元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海*人民法院。

裁判日期

二〇一四年七月二十五日