上海绿**限公司与李**合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告李*诉被告上*有限公司定金合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员穆*独任审判，公开开庭进行了审理。原告李*及其委托代理人陈*、徐*，被告上*有限公司的委托代理人周*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李*诉称，2014年2月17日，经被告置业顾问推荐，原告决定购买被告开发的海域笙辉二期238号601室房屋(以下简称“601室房屋”)，并缴纳了意向金人民币1,000元。同年3月22日，原告按被告通知，双方就601室房屋签订了定房合同，原告按要求向被告支付了定金40万元。3月30日，原告接到被告通知，被告称601室房屋已出售他人，不能再出售给原告。被告已向原告收取了601室房屋定金，被告不再向原告出售601室房屋的行为已构成违约。故原告起诉，要求被告返还原告购房定金及意向金401,000元，并按照定金罚则，被告赔偿原告违约金40万元。

被告辩称

被告上*有限公司辩称，依据法律规定，原告支付给被告的401,000元并非定金，而是意向金。原被告之间并未就601室房屋签订定金合同，601室房屋确实已经出售，不能再与原告继续交易。被告同意返还原告40,1000元，但不同意支付违约金40万元。

本院查明

经审理查明，2014年2月17日，原告有意购买被告开发的楼盘，并向被告支付了小*意向金1,000元。为了购房可以享受优惠，原告向案外人北*术有限公司上海分公司支付了服务费3万元。同年3月22日，原告通过POS机向被告支付款项40万元，被告开具了收据，付款内容为238-601。目前601室房屋已另行出售，原被告并未就601室房屋签订预售合同。

另查明，原告还签订一份绿地香颂名邸定购协议，该协议甲方为被告，乙方为原告。房屋地址为杨泰路XXX弄XXX号XXX室。房屋单价为23,677元每平方米，总价为2,256,418元。协议定金处的金额是空白。该协议特别约定为：乙方已支付的定金作为对双方订立《上海市商品房预售合同》的担保，签订合同后，乙方支付的立约定金转为房价款。乙方应于签订本定购协议起3日内携本定购协议、乙方身份证、印章、定金收据及签约应付款至售楼处签订购房合同。逾期未签即视作乙方违约，甲方可不经催告，本协议即告终止，甲方有权将该房屋自行处置。甲乙双方签订本协议后，若存在乙方原因违约，甲方不予退还乙方支付的定金，若在规定期限内，甲方未经乙方同意将该房屋另售给第三方，乙方有权要求甲方双倍返还已支付的定金。该合同备注栏中载明：甲乙双方签订的《定金合同》仅为备案之用，不做其他用途。有关双方之间的房屋定购及买卖权利义务以该定购协议及其附件约定内容为准。该协议落款处甲方签章是空白，仅有原告一人的签名。

审理中，被告表示，3月22日当天，原告先支付了40万元，双方才签订了上述定购协议，原被告并没有签订过原告所述的定金协议。在该定购协议中的定金一栏金额是空白，并没有写明原告支付了40万元定金。事实上，该定购协议签订后，还要交给公司区域审核。因为原告是外地人，可能存在限购，加之原告的签名不是本人所签，所以公司审核没有通过，公司就没有在该定购协议上盖章，故该定购协议并未生效，原告支付的40万元收据上也没有写明是定金，所以本案不能适用定金罚则。因为定购协议没有生效，被告有权将房屋另行出售。原告表示，原告在2014年2月17日已经支付了意向金1,000元，不可能在3月22日再支付40万元意向金，这40万元就是定金，当天原被告签订了定金合同，但合同都在被告处，原告无法提供，现在被告故意不提供。被告提供的定购协议上，原告确实签名，该定购协议明确约定了定金的内容，这完全可以印证原告支付的40万元是定金。

以上事实，有原告提供的收据、服务费收据及POS机签购单、搜房优惠购房说明、被告开具的收据及POS机签购单、被告提供的预售许可证、绿地香颂名邸定购协议，及当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。

审理中，原告表示，2014年3月22日是开盘，原告通过摇号，定购了601室房屋，并支付了40万元定金。当时销售人员开具收据后，就与原告签订了定金协议书，抬头明确写明定金协议书。当时销售人员很忙，让原告先签字后就说协议放在被告处，并称下周签订正式合同，原告拿不拿该定金协议无所谓。所以当天被告没有将定金协议交给原告，当天付定金的客户都没有拿到定金协议。开盘当天，被告并没有说要原告本人到场，当时原告代理人也提供了原告的身份证和授权委托书，被告的销售人员也说只要签订正式合同时原告本人到场就可以。3月22日原告支付定金后，被告称一周后会签订正式的合同，过了一周，原告没有接到通知，就到被告售楼处，结果被告告知原告601室房屋已另行出售。双方也多次协调，但被告只同意退回401,000元，不同意赔偿。被告表示，原告3月22日支付的40万元并不是定金，而是意向金。被告公司审核未通过后，就让销售人员通知原告，要退还401,000元，但原告不同意。

本院认为

本院认为，本案争议焦点为原告向被告支付的40万元性质是否是定金。根据原被告提供的证据材料，可以认定原告有向被告购买房屋的意向，并在2014年2月17日向被告支付了意向金。在2014年3月22日，原告确实向被告定购了601室房屋，也向被告支付了定购该房屋的40万元款项。虽然被告出具的收据上并未明确该笔40万元款项系定金，但根据被告陈述，被告明确2014年3月22日当日，原告先向被告支付了40万元款项，之后原告才签订绿地香颂名邸定购协议。虽然在该定购协议上定金金额一栏处是空白，但被告同意原告签订该定购协议的行为已是对原告之前支付40万元钱款、定购601室房屋行为的确认。该定购协议的特别约定处并未提及在签订定购协议前原告还需向被告支付意向金，也未有任何关于意向金的内容，相反该特别约定均系针对定金内容进行约定，由此可以认定原告向被告支付的40万元款项的性质就是购房定金。原告在2014年2月17日支付意向金后，在3月22日正式定购601室房屋后，支付定金，也完全符合交易惯例。在原告向被告支付了购房定金后，被告又擅自将系争房屋另行出售，其行为已构成违约。故原告要求被告返还已支付的意向金及定金401,000元，并要求被告按照定金罚则，支付原告违约金40万元的请求，符合法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告上*有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告李*购房款项401,000元；

二、被告上*有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告李*违约金40万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费减半收取5,905元，由被告上*有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海*人民法院。

裁判日期

二〇一四年八月六日