上海**限公司与李**合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告李*与被告上*限公司定金合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶*独任审判，并公开开庭进行了审理。原告李*的委托代理人应仕海、被告上*限公司的委托代理人李*参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李*诉称，原告就预订被告开发的位于宝山区潘泾路4655弄7幢51号1504室房屋，于2014年2月15日与被告签订了《定金合同》，约定，原告于2014年2月18日前到潘*XX号与被告签订《上海市商品房预售合同》，若被告拒绝签订的，应双倍返还收取的定金。合同签订当日，原告向被告支付了定金3万元。合同签订后，原告多次通过电话、短信的方式向被告详细咨询和了解商品房预售合同的签约主体资格、贷款等事宜，并就预售合同的具体条款内容进行意思表达，但被告均未给予正式的回应和答复。同时，原告也多次要求被告履行定金合同项下的义务，被告始终未能履行。同年2月17日19时，原告至被告位于潘*XX号的签约售楼处现场洽谈缔约、付款等事宜，但被告业务员竟不予理睬。事后，原告要求被告承担违约责任，被告也不予回复。因被告未能严格、全面履行定金合同项下的义务，拒绝与原告磋商商品房预售合同的缔约事项，其行为严重违反了合同的约定，构成根本违约。故原告起诉要求被告承担定金罚则，双倍返还定金共计6万元。

被告辩称

被告上海*限公司辩称，关于与原告就系争房屋签订定金合同并收取定金3万元等事实无异议。合同签订后，原告随即致电被告要求退房，并要求被告将房屋另行出售，表示其父母认为地段不好，不给出资，要求被告将定金返还，被告业务员不予同意。原告并未按约与被告签订商品房预售合同，经被告之后多次发函，原告均不予理睬，导致双方的预售合同无法正常签订。综上，拒绝签订合同的违约方系原告，故根据双方约定，定金应予以没收。

本院查明

经审理查明，2014年2月15日，被告(甲方、出卖方)与原告及案外人黄某某(乙方、预购方)签订《定金合同(供商品房预订时使用)》，约定，乙方预订宝山区潘泾路4655弄《旭*澜悦苑》7幢51号1504室房屋，甲方已取得该房屋商品房预售许可证，并经宝山区房屋状况信息中心测绘机构预测，房屋建筑面积为91.07平方米，该房屋定于2015年6月30日交付。乙方预订的该房屋总房价为1,154,011元，乙方采取按揭方式。乙方同意签订本合同时，支付定金3万元，作为甲乙双方当事人订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，乙方支付的定金转为房价款。双方商定，预订期为三天，乙方于2014年2月18日前到潘*XX号与甲方签订《上海市商品房预售合同》。本合同约定的预定期内，除本合同第六条、第七条约定的情形外，甲方拒绝签订商品房预售合同的，双倍返还已收取的定金，乙方拒绝签订商品房预售合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。第六条约定，甲乙双方签订本合同后，签订商品房预售合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的，乙方有权拒绝签订商品房预售合同，甲方应全额无息返还乙方已支付的定金。第七条约定，若甲方未遵守本合同第二条约定、甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的抵押、预租、查封等事实的，乙方拒绝签订商品房预售合同，甲方应双倍返还乙方已支付的定金。甲方已告知乙方该房屋上设有抵押。合同第九条约定，乙方对预购房屋的户型、朝向、结构形成、尺寸、层*、内外装修、设备设施及内外环境等设计及相关情况已做了充分了解且均予以认可。乙方已仔细阅读甲方销售案场公示的商品房出售合同及附件、补充条款、物业合同内容等，均无异议。合同落款处，原告在乙方处签字确认。同日，原告向被告支付购房定金3万元，在被告出具的收据中载明，交款单位为黄某某、李*。同年2月25日，被告向原告及黄某某发出催告函，表示，依照双方签订的定金合同约定，你应于2014年2月18日与被告签订《上海市商品房预售合同》并支付首付房款，但原告未能至售楼处办理相关手续。故根据双方合同约定，原告未按预定期限签订商品房预售合同，则被告有权公开原告所预定的房源并另行出售，并且原告无权要求返还定金。被告要求原告于2014年3月2日前至潘*XX号办理签约付款手续，否则被告将按上述追索原告的违约责任。同年3月6日，被告再次向原告及黄某某寄发《催告函》，告知其因未能于2014年3月2日前办理签约及付款手续，故被告单方面解除定金合同，并于2014年3月12日起公开原告所预定的房源并另行出售，并且原告无权要求返还已支付的定金。上述两份函件均向原告送达，原告不予回应。

本案庭审过程中，原告表示，签订定金合同后，2014年2月16日，原告通过电话想提前了解一下签订合同的细节内容，要求被告就付款方式、付款时间节点、交付条件、交付标准、交付日期、装修、设备标准、小区整体配套、规划、供水供电等进行协商，但是被告称直接过来签订合同就可以了，不同意与原告进行磋商。2月17日，原告自行至售楼处准备签订合同，原告要求查看商品房预售合同文本，但遭到被告拒绝。故当日双方未能签订合同。2月18日之后，被告发了两份函给原告，原告认为已经过了约定的签约时间，定金协议已经终止，故原告不予理会。被告对此表示，签订定金合同当天，预售合同范本在案场是有公示的，该预售合同范本和原被告2月18日要签订的合同是一致的，定金合同第9条也约定了原告对此已经阅看并无异议，故不存在双方再行磋商的问题。签订定金合同后，原告确实打过电话给被告，但并未就主合同的内容进行磋商，而是原告提出不要房子，要求被告的业务员通过其他途径将房屋出售，当时原告称父母认为地段不好，不给出钱，要求将定金退还给原告。被告的业务员拒绝了原告的要求。2月17日，有人陪同原告到案场，在此之前被告业务员已知道原告不要房屋并咨询过律师，所以当天被告业务员看到有陌生人陪同原告来案场，并一直摆弄手机，故业务员问原告是否在录音录像，原告承认，双方就此发生争议，不欢而散，故当日原告前来的目的并非签订合同。嗣后，被告发过短消息给原告，要求原告2月18日签约，但原告没有来，被告随后又发函给原告，原告亦未回复。原告还称，2月17日原告的确由本案诉讼代理人陪同至售楼处，原告要求与被告就签约细节进行磋商，但被告表示不能协商，原告提出要看合同，被告也不予配合，故原告认为被告拒绝磋商就是拒绝签订合同的意思表示。

审理中，原告提供其两个手机号码的通信记录及短信记录，以证明原告多次通过电话就签约的具体条款与被告业务员进行询问和磋商，但被告均未给予回应；原告还提供两份房地产权证，以证明原告名下已有两套房产，属于限购对象，故客观无法再行签订合同。被告对此表示，对通信记录和短信记录的真实性不持异议，但无法证明原告的主张，事实是原告找各种理由拒绝履行签订合同的义务；原告在签约后了解到自己可能存在限购，被告不清楚原告是否属于限购对象，这节事实应由原告自行判断，无论原告基于其属于限购，还是认为地段不好，导致签约不能的责任在原告，故应由其承担定金罚则。被告为证明自己的主张提供照片一张，证明双方将行签订的预售合同示范文本一直在售楼处进行张贴和公示，故不存在原告再行要求被告出示合同文本的问题；被告还提供手机短信记录，其中2014年2月15日18：31分的短信证明原告提出不要系争房屋并要求被告业务员另行转让的事实，而2014年2月16日13：54分的短信，根据字面理解应该是原告咨询律师后发给其代理人的。原告称，照片中的合同无法确认是否是预售合同的示范文本，即便是示范文本，但签订合同当日原告没有看到售楼处有公示，至于短信的确是原告发给被告业务员的，2月15日的消息是原告签约后认为如果其属于限购无法贷款，故要求被告另行出售，次日，原告咨询了律师后认为虽然有风险，但开发商可以进行包装，故原告认为其还是可以继续购买，故发送了2月16日的短信，而原告代理人并未收到该条信息。

以上事实，有原告提供的定金合同、定金收据、手机通信记录和短信记录、被告提供的短信记录、催告函、通信记录，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。

本院认为

本院认为，当事人行使合同权利、履行合同义务应当遵循诚实信用原则。根据原被告所签订的《定金合同》约定，双方于2014年2月18日前就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，并由原告支付定金3万元作为签订该份合同的担保。当日，原告即向被告支付了上述定金，被告出具收据，故定金合同依法成立并生效，对双方均具有约束力，原被告应依照合同约定履行义务。本案的争议焦点在于系何方行为导致商品房预售合同未能如约签订，应由何方承担定金罚则的违约责任。原告主张系被告拒绝签订合同，然根据其提供的通信记录、短信记录，均无法印证被告明确拒绝签约的事实存在，短信中的内容也系原告单方陈述，并未得到被告的回应。同时，定金合同第九条约定，原告对预购房屋的户型、朝向、结构形成、尺寸、层*、内外装修、设备设施及内外环境等设计及相关情况已做了充分了解且均予以认可，原告也已仔细阅读被告销售案场公示的商品房出售合同及附件、补充条款、物业合同内容等，均无异议。故原告称要求被告就合同相关条款再行协商、磋商的主张，与合同中确认事项相悖，本院难以采信。根据被告庭审中提供的照片，与上述第九条内容相印证，原告称现场没有合同文本，缺乏事实依据，本院也难以采信。至于原告提供房地产权证以证明其属于限购对象的问题，本院认为，购买不动产作为一项重大的民事活动，购买方应采取高度审慎的态度，作为是否属于限购、限贷的对象和情形应早作判断，基于相关政策规范在双方签订定金合同之前早已明文规定，原告理应自行事先予以对照审核，即便由此导致合同无法继续，相应的责任也应由其自行承担。被告称系因原告反悔不买而导致合同无法签订，故应由原告承担定金罚则，根据被告提供的短信记录，可直观反映出原告在签约后随即提出不再继续购买系争房屋并要求被告另行出售的意思表示；在被告嗣后向原告发出的函件中。被告也给予原告一定宽限期以敦促其继续签订房屋预售合同，然原告仍未理会。综上，导致系争商品房预售合同无法正常按约签订的违约责任方系原告，依照双方定金合同的约定，原告应承担定金罚则，即所支付的3万元定金由被告予以没收。故原告要求被告双倍返还定金6万元的诉讼请求，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，判决如下：

裁判结果

原告李*要求被告上*限公司双倍返还定金6万元的诉讼请求，不予支持。

本案受理费减半收取650元，由原告李*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海*人民法院。

裁判日期

二〇一四年五月十九日