贾*与刘*定金合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告贾*被告刘*定金合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员史*独任审判，并于2014年7月7日公开开庭审理。原告之委托代理人贾*、被告刘*及其委托代理人温*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告贾*称，经原告向上海*易中心查询，被告刘*不是本案系争的上海市嘉定区春荣路7某某房屋（下称“系争房屋”）的产权所有人，没有权利和资格对该房屋进行买卖。且根据相关法律规定，系争房屋是动迁安置房，三年内不得转让、出租，即使是房屋的产权人也不允许转让和买卖。因此，被告与原告签订的所谓购房协议不具有合法性，该协议是无效的，被告收取原告的定金也是非法的，应予以返还。故原告诉至法院，要求判令：1、被告返还原告购房定金20000元；2、被告应依法偿还自2013年12月1日至本案审结收取原告定金20000元的银行同期贷款利息。

被告辩称

被告刘*辩称，不同意原告的诉讼请求。一、系争房屋为动迁安置房，当时的产权人为丁某某，被告已于2010年1月12日与丁某某签订了房屋买卖协议书，约定丁某某将房屋出售给被告，被告支付了全部的购房款545000元，将实际占有系争房屋，尽管被告不是房屋的登记产权人，但是房屋的事实产权人。二、原、被告签订居间协议和补充协议时，原告对上述情况均明知，且双方约定由被告和丁某某办理委托公证手续，由丁某某委托被告出售房屋，以此确保被告有权与原告签订买卖合同、协助过户。三、居间协议签订后，被告已与丁某某办理了委托公证，但原告反悔不愿签约，应当没收定金。之后，被告已将系争房屋出售给了他人，房屋目前已经过户到了他人名下，并非不能过户。

本院查明

经审理查明，系争房屋为动迁安置房，2010年1月12日，被告刘*与案*某某签订《房屋买卖协议书》，约定丁某某将系争房屋出售给被告，售价545000元，购房后所产生的一切费用均由被告承担；丁某某取得产证后，应在一周内将产证过户给被告。协议签订后，被告支付了全部的购房款，丁某某亦将房屋实际交付被告居住使用。2011年3月14日，系争房屋登记至丁某某名下，但双方并未将房屋转移登记至被告名下。2013年12月1日，原、被告在上海某某（下称“嘉*某某”）的居间介绍下，就系争房屋签订编号为XXXXXXX的《居间协议》，约定被告将房屋出售给原告，转让价XXXXXXX元，该房价为被告到手价，房内所有家具家电被告以15000元的价格转让给原告，原告于被告办好全权公证委托七日内付首付款300000元，余款由原告申请银行贷款支付，若被告全权公证委托在两个月办不出，本协议自动解除；原告应支付被告定金20000元；原告有反悔不买或不按约前来签订受让合同等其他行为，致使无法完成签订合同之情形的，上述定金由被告全部没收。居间协议签订后，原告实际支付被告定金20000元。2013年12月24日，原、被告在中介公司的见证下再次签订《补充协议》，约定：……3、甲方（被告）须办理房屋买卖全权公证委托，乙方（原告）另补贴人民币10000元，该款在双方签订《上海市房地产买卖合同》时乙方支付给甲方；4、协议签订后，甲方必须立即办理房屋买卖的全权公证委托，不得以任何理由拖延；5、此次房屋交易的总价为XXXXXXX元，甲方办好公证委托后需积极配合到嘉*房产与乙方签订《上海市房地产买卖合同》。2014年1月9日，案*某某、王*出具《委托书》一份，委托被告刘*代为出售系争房屋、代为签订房地产买卖合同、收取房款，以及代为办理出售房屋过程中相关手续。同时，丁某某、王*至上海*公证处办理了上述委托书的公证手续。2014年1月12日，原、被告至*某某磋商签订《上海市房地产买卖合同》，被告将《公证书》向原告出示，原告以需鉴定真伪为由将《公证书》借走，嘉*公司打印了系争房屋的网签合同，但双方未签字。2014年1月15日，原告通过顺丰快递的方式给嘉*某某发送《告知书》一份，称其于2014年1月13日对上述公证书进行查询，明确被告不是系争房屋的产权人，无权处置此房产，而双方在签订居间协议时，被告并未取得房屋产权人丁某某的授权，故要求中介公司通知被告协议无效、被告于三日内返还定金20000元。2014年1月17日，嘉*某某给原告复函称：被告已经办理好公证委托书，有权处置该房屋，双方签订的居间协议有效，原告于2014年1月12日承诺在查验公证书真伪后2日内前来签订《上海市房地产买卖合同》，但原告未按约前来，构成根本性违约，应承担违约责任。同日，被告向原告发送《催告通知》，催告原告在2014年1月20日前至*房产与其签订《上海市房地产买卖合同》，若被告未按时前来签订买卖合同，则视为违约，被告将没收定金，并将系争房屋重新挂牌出售。上述复函及《催告通知》均实际送达原告，但原告并未至中介处签订合同，并通过短信方式明确不再购买系争房屋。2014年1月27日，被告代丁某某与案外人张*签订了《上海市房地产买卖合同》，之后系争房屋实际过户至张*名下。因被告不愿返还定金20000元，原告诉至法院。

以上事实有上海市房地产登记簿、《居间协议》、补充协议、收据、《公证书》、《告知书》及快递详单、《催告通知》、《上海市房地产买卖合同》等书证以及当事人的当庭陈述为证，事实清楚、证据充分，依法可予认定。

本院认为

本院认为，尽管原、被告签订《居间协议》时，被告尚未取得房屋登记产权人丁某某的委托授权，但被告已于2010年购买系争房屋并实际支付全部的购房款，且被告于2014年1月9日取得了丁某某的委托授权，并办理了相关的公证手续，故被告有权出售系争房屋。从《居间协议》中双方关于被告应办理全权委托公证的约定可以看出，原告在签订协议时对房屋的产权状况应属明知，且2014年1月12日，系争房屋已然可以签署正式的《上海市房地产买卖合同》，而在原告明确表示不再购买后，被告将系争房屋出售他人，并协助他人成功办理了产权转移登记手续，故系争房屋已具备上市交易条件，原告以被告无权出售、房屋系动迁房尚不能交易为由主张《居间协议》无效，缺乏事实及法律依据。原告在接到被告签约催告后，仍拒绝签订房屋买卖合同，应属违约，定金依法可予没收。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告贾*全部诉讼请求。

本案受理费300元，减半收取150元，由原告贾*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海*人民法院。

裁判日期

二〇一四年八月二十九日