杨**与宁夏永宁实成房地**限公司缔约过失责任纠纷一审民事判决书

审理经过

原告杨**与被告宁夏永宁实成房地**限公司（以下简称实成公司）缔约过失责任纠纷一案，本院于2014年9月10日立案受理后，由代理审判员周**审理，后因工作变动，该案于2015年2月3日更换案件承办人，依法组成合议庭于2015年4月15日公开开庭进行了审理。原告杨**及其委托代理人李*、被告实成房公司的委托代理人任**、王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告杨*平诉称，我在永宁县南市场营业房6号楼601室经营“少平油坊”多年，该营业房系我所有，原位置在6#楼最南面，紧挨着一条3米左右的过道，过道南面紧挨着牛羊市场，该过道系南市场主要通道之一，也是决定营业房位置优势的主要因素之一，同时对我的营业房二层的采光、通风也有重要影响。2012年6月份，被告开始对南市场进行扩建开发。在2012年8月初，被告对紧挨着我营业房南墙进行开挖，占用该过道建设营业房，开挖深度达到2.3米，而且积水较深。被告在开挖前期既没有通知我，在设计开挖时也没有给我的营业房南侧留下合理的通道，更没有采取任何的防范措施以防止影响到营业房的居住安全。无奈之下，我阻止被告施工，被告派人找我协商未果，被告的法定代表人杨**找到我，答应建设完毕后给我安置位于南市场4#-5#楼东西山墙之间的过道一层营业房，并以售房部价格每平米优惠2000.00元的价格出售给我，我与杨**于2012年8月5日签订了《协议》。协议签订后，我同意被告公司继续施工。2013年3月，被告开发的4#-5#楼营业房全部竣工并投入使用，但被告承诺的4#-5#楼东西山墙之间的过道一层营业房却迟迟未动工。我多次找被告公司协商处理，被告均以各种理由推脱。我认为，被告自愿和我签订协议，应当按照协议约定的内容履行，被告拒不履行协议的行为违反了双方的约定和法律的规定，我提起诉讼，请求：1、依法判决被告按照协议支付房屋补偿价款353856.00元（长15.2米宽5.82米2000元／㎡2层）；2、本案诉讼费由被告承担。

原告杨**为证实其主张的事实，向法庭提交了以下证据：

1、房产证、土地证、营业执照各一份，证明永宁县南市场6号楼601营业房系原告合法所有，土地规划用途为商业，现在由原告从事个体经营；

2、照片14张，证明被告对南市场进行改造，对被告的营业房安全性造成影响；

3、原、被告签订的《协议》一份，证明被告开发建设的基础工程对原告的营业房造成影响，被告同意对原告进行补偿，且被告的法定代表人杨**签订该协议是在履行职务，而非个人行为。

经质证，被告实成公司的委托代理人对证据1无异议；对该证据2的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为被告是按照城建部门的规划设计进行施工，并未对原告的房屋造成损害，该组照片是否是当时施工时候的现场情况不能确定，达不到证明的目的；对证据3有异议，从形式上讲该协议是被告实成公司法定代表人签订，但是该协议系无效协议，该案的土地使用权人系永宁县洋洋商贸城，实成公司法定代表人无权予以处分。同时协议内容也未反映出签署该份协议的前提，因此该份协议无法支持原告的证明目的。

被告辩称

被告实**司辩称，被告严格按照城建部门的规划设计施工，该工程并未影响到原告的采光、出行、居住安全。原告诉讼所说的协议系被告实**司法人个人行为，并未通过股东会表决做决定，被告实**司并不认可该协议的存在。涉案地的土地使用权人系永宁县洋洋商贸城，被告实**司及其法定代表人无权处分。原告诉状中所说的4号楼和5号楼之间的过道，系消防通道，不容许建设任何建筑，协议内容违反禁止性规定。且通道是属于洋洋商贸城的范围内。4号楼与5号楼之间的消防通道宽6米，4号楼东山墙有一个消防钢梯宽1.2米，4、5号楼的电表箱和天然气表箱均在4、5号楼的南墙面上，便于维修与抄表，预留2.5米宽的通道，是提供给维修设备及人员维修方便，并不存在建设2层营业房问题，应该是1层营业房，实际使用面积是34.5平方米。同时，签订该协议的前提是原告阻扰施工，并未有其它事由，原告要求被告实**司承担责任并予以补偿没有依据，请求法庭依法驳回原告诉求。

被告实成公司为证实其主张，向法庭出示以下证据：

1、永宁县洋洋商贸城的营业执照及组织机构代码证（复印件）各一份，证明永宁县洋洋商贸城系独立法人；

2、永宁县洋洋商贸城的土地权属证书一份（复印件），证明永宁县南桥市场的土地使用权人是永宁县洋洋商贸城；

3、南**中心扩建规划总平面规划图一份（复印件），证明4号楼与5号楼中间的通道系消防通道，不容许建设任何建筑。原告的营业房南边的过道使用权人是永宁县洋洋商贸城。

经质证，原告杨**对被告提交证据1真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可。认为该商贸城与被告属于关联企业，按照法律规定属于人格混同，该商贸城经营范围是农贸市场经营管理、场地摊位租赁，从该公司经营范围看没有开发资质。我们不否认该土地使用权是该商贸城，但是开发企业是被告；对证据2无异议，但是该企业无开发资质；对证据3真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，涉案补偿的面积宽6米、长15米，假设可以建房应该是90平米，结合补偿协议每平米优惠补偿情况看总共应给予36万元补偿。这个证据也是我们计算赔偿的标准与依据，并且结合图纸看该份协议并非无效协议，属于可变更协议，该份图纸显示预留了消防通道，但是原、被告达成了补偿协议，被告应给予原告补偿，该份图纸的设计时间在2011年2月，达成协议时间在2012年8月5日，充分说明被告在达成协议的过程中存在欺诈行为。依据合同法的相关规定，被告应按照协议内容每平米应以2000元标准支付给原告。

经本院审查认为，原告杨**提供的证据1、2、3内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告实**司提供的证据1、2、3内容真实，来源合法，与本案具有关联性，予以采信。

本院查明

经审理查明，原告杨**所有的位于永宁县南市场6#楼601号营业房位于6#楼最南面，原告用于经营“少平油坊”。该营业房南边紧挨着一条宽3米左右的过道，该过道对原告的营业房二层的采光、通风及营业房位置优势有重要影响。永宁**贸中心位于永宁县杨和镇杨**街西侧，南市场以南，土地使用权人为永宁县洋洋商贸城。2012年6月，永宁县洋洋商贸城和被告实**司联合开发永宁**贸中心扩建项目，在新建施工时候对紧挨着营业房的南墙进行开挖，占用过道建造营业房，开挖深度达到2.3米，造成原告的营业房屋前积水较深且房屋出现裂缝，原告杨**便阻止被告施工，并与被告协商未果。为了继续施工建设，2012年8月5日，被告实**司的法定代表人杨**与原告杨**协商后，签订了《协议》一份，协议约定：“甲方（被告实**司）将4#-5#楼东、西山墙之间过道一层营业房，以售房部价格每平方米优惠贰仟元的价格出售给乙方（原告杨**）”，杨**及原告杨**在协议上签字确认。协议签订后，原告杨**同意被告实**司继续施工。2013年3月，被告实**司开发的4#-5#楼营业房全部竣工并投入使用，但是双方《协议》约定的在4#-5#楼东、西山墙之间过道建造的一层营业房却迟迟未开工建设，原告杨**多次找被告实**司协商处理未果。2014年9月11日，原告杨**诉至本院，请求依法判决被告按照协议支付房屋补偿价款353856.00元，诉讼费由被告承担。

本院认为

本院认为，被告实成公司在建设营业房时，使用与原告的营业房相邻的通道进行施工，影响了原告营业房的通风、采光及经营，对原告营业房的安全使用造成一定影响，侵害了原告杨**的相邻权和财产权。为继续施工，杨**作为被告实成公司的法定代表人与原告杨**签订的《协议》，不违反法律法规的禁止性规定，是有效协议，杨**的行为是履行职务的行为，该行为的法律后果应由被告实成公司承担。2012年5月21日，永宁县住房和城乡建设局审查同意永宁**贸中心扩建项目规划总平面图的方案设计，被告实成公司作为永宁**贸中心扩建项目的开发单位，其法定代表人杨**应当知道永宁**贸中心4#-5#楼之间为预留消防通道，不能建设营业房。但是，在与原告杨**签订协议时，未能如实告知原告杨**事实真相，并承诺将4#-5#楼东、西山墙之间过道一层营业房以优惠价格出售给原告，原告基于对被告的充分信赖，与被告实成公司签订了协议。后被告实成公司以4#-5#楼之间为预留消防通道为由拒绝履行协议的内容，违背了诚实信用原则，应当承担缔约过失的损害赔偿责任，赔偿原告的信赖利益损失。因原告杨**与被告实成公司签订的《协议》中只约定营业房为一层，并未明确约定营业房的具体面积，庭审中，原、被告双方对协议中所约定的一层营业房的面积未达成一致意见，无法计算协议正常履行情况下原告杨**可获得的利益，故根据公平、合理的原则，酌定由被告实成公司赔偿原告杨**的信赖利益损失6万元。原告要求按照协议约定的营业房的长为15.2米，宽5.82米，营业房的二层计算，支付房屋补偿价款353856.00元的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第一百三十四条第一款第（七）项、《中华人民共和国物权法》第八十九条、第九十一条、《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项的规定，判决如下：

裁判结果

被告宁夏永宁实成房地**限公司于判决生效后十日内赔偿原告杨**6万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6608.00元，由被告宁夏永宁实成房地**限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族**人民法院。

裁判日期

二〇一五年七月二十九日