上诉人吴**与被上诉人河南省夏邑县业庙供销合作社及原审第三人王长于优先购买权纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人吴*因与被上诉人河南省夏邑县业庙供销合作社（以下简称业庙供销社）及原审第三人王*优先购买权纠纷一案，上诉人吴*于2008年10月16日向夏*民法院提起诉讼。请求撤销被告业庙供销社与当事人王*的房屋买卖合同；依法判决原告对所租赁的房屋享有优先购买权。夏*民法院经审理于2010年6月28日作出（2008）夏民初字第1724号民事判决，并于2010年10月18日将判决书送达给双方当事人。吴*对此判决不服原判，于2010年11月28日提起上诉，本院于2010年12月7日立案受理后，依法组成合议庭在本院第十四审判庭公开开庭进行了审理，上诉人吴*的委托代理人朱*，被上诉人业庙供销社的委托代理人李*，原审第三人王*的委托代理人吴*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院认定：原告吴*系被告业庙供销社职工，1999年元月31日，原告吴*与被告业庙供销社签订了一份经营承包合同书，合同约定被告将座落在业庙乡政府街西段南侧，两间二层楼房（东邻张*，西邻宋*，南邻供销社空地，北邻政府路）承包给原告吴*使用，合同期限8年，从1999年2月1日起至2007年元月31日止。因被告业庙供销社欠第三人王*餐饮费4700元，在第三人王*申请执行被告过程中，于2006年4月12日，被告业庙供销社与第三人王*达成执行和解协议，被告用座落在业庙乡政府路南侧两间二层楼房相抵，第三人王*扣除所欠餐饮费等费用外，一次性付给被告业庙供销社现金44000元。2006年7月10日，因执行和解协议无法履行，被告与第三人王*协商，执行和解协议废止，被告业庙供销社将所欠餐饮费及第三人给付的现金退还了第三人王*，并已执行终结。2008年1月29日，第三人王*将上述房屋过户至自己名下。本案在审理过程中，第三人王*宇将依据此协议所办房产证已注销。原告以其与被告签订的系房屋租赁合同及被告与第三人王*恶意串通为由，要求撤销被告和第三人王*的买卖合同并判令原告对该房屋享有优先购买权，双方形成纠纷。

一审法院认为

原审法院认为：原告吴*系被告业*销社职工，1999年元月31日，原告吴*与被告河南省夏邑县业庙供销合作社签订八年的《经营承包合同》系双方当事人的真实意思表示，不违背法律规定，且合同已经履行，该合同合法有效。因被告业*销社欠第三人王*餐饮费，在第三人王*申请执行被告过程中，于2006年4月l2日，被告业*销社与第三人王*达成执行和解协议，被告业*销社用座落在业庙乡政府路南侧两间二层楼房相抵，第三人王*扣除所欠餐饮费等费用外，付给被告业*销社现金44000元。2006年7月10日，因执行和解协议无法履行，被告与第三人王*协商，执行和解协议废止，被告业*销社将所欠餐饮费及第三人给付的现金退还了第三人王*。原告吴*主张被告业*销社与第三人王*恶意串通，要求撤销被告与第三人签订的协议，因被告及第三人已明确表示废止此协议，且被告已将所欠王*的餐饮费及第三人交付的4400元现金退还了第三人王*，双方已用实际行为表明此协议已经废止，原告要求撤销的协议已经不具有可撤销的内容。王*宇依据此协议所办房产证也已注销。另原告吴*以被告出房屋的行为侵犯其作为承租人享有的优先购买权为由，要求判令对该房屋享有优先购买权，本案中在原告使用被告房屋期间，被告与第三人达成的执行和解协议，双方于2006年7月10日协商不再履行，且原告也无其他证据证明在原告使用被告房屋期间被告处分了该房屋，原告主张其享有优先购买权的请求，无事实依据，不予支持。

原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告吴*的诉讼请求。案件受理费100元由原告负担。

上诉人诉称

吴*不服一审判决上诉称：原审认定事实错误，2006年5月12日，被上诉人业庙供销社在我不知情的情况下，将我正在租赁的房屋抵偿给第三人王*于，被上诉人将我在租赁期间的房屋卖于他人，没有告知我，对此房屋我有优先购买权，当我知道被上诉人将房卖给他人后，即向人民法院提起诉讼，要求依法确认我对该房屋享有优先购买权，依照相关法律规定，对上诉人的主张原审应予支持，但一审法院却判决驳回上诉人的诉讼请求，判决明显错误，请求撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人业庙供销社庭审中则答辩称：原审认定事实清楚，上诉人与被上诉人之间系承包经营权合同关系，并非单纯的房屋租赁关系，且承包合同于1999年12月31日签订，2006年1月31日终止。上诉人存在严重拖欠承包费又超出合同承包期限，故上诉人不享有优先购买权，被上诉人履行了告知义务，被上诉人与第三人的房屋转让协议已撤销，新办房产证也已注销，上诉人主张其享有优先购买权没有依据，原判正确，要求驳回上诉，维持原判。

原审第三人王*于庭审中辩称：第三人与被上诉人签订的租赁协议系建立在上诉人与被上诉人的租赁合同终止后的基础上，即使被上诉人将房屋转让给第三人也与上诉人无关，上诉人已不再享有优先购买权，第三人的观点同被上诉人的观点，要求驳回上诉，维持原判。

根据上诉人吴*与被上诉人业*销社及原审第三人王*于的诉辩意见，本院归纳双方争议的焦点为：上诉人吴*请求撤销被上诉人业*销社与第三人王*于所签的房屋转让协议，确认吴*对该房屋享有优先购买权有无事实及法律依据。

双方当事人对此焦点无异议，并对此进行了论辩。

二审中上诉人吴*向法庭提供了第三人王*于于2008年1月29日所办房屋所有权证存根，办证时间为2008年1月29日，颁证日期为2008年4月3日。楼房两层共138.47平方米。

第三人王*向法庭提供了2007年1月1日业*销社与王*签订的房屋土地租赁协议，业*销社涉案房屋租赁给第三人王*，租期二十年，自2007年1月1日至2027年1月1日。房屋一次性租金54000元。

第三人对上诉人吴*提供的办理房屋所有权证存根的证据予以认可。

上诉人吴*对第三人王*于所提2007年1月1日与被上诉人业庙供销社签订的协议书与房屋转让协议相互矛盾，且时间上有差异。

本院对上诉人吴*所举第三人王*办理的房屋所有权证的真实性予以确认。

对第三人王*所举2007年1月1日与被上诉人业庙供销社所签订的房屋土地租赁协议，其时间与第三人王*办理房屋所有权证书的时间相矛盾，更与业庙供销社与第三人王*签订的涉案房屋转让相矛盾，此证据本院不予采信。

本院查明

本院经审理查明：1999年1月31日上诉人吴*与被上诉人业*销社签订承包经营权合同书，业*销社将两间二层楼房租赁给吴*使用，租赁8年，年租赁费2000元，租期自1999年2月1日起至2007年1月31日止，2006年4月12日被上诉人业*销社以48700元的价格将吴*租赁的楼房转让给第三人王*于，2008年1月29日王*于将该楼房过户至自己名下，后第三人王*于又将所办房产证予以注销的事实与原审认定事实相一致。另查明吴*与业*销社所签的经营承包合同书实为房屋租赁合同书，在吴*租赁期间，被上诉人业*销社将租赁楼房卖给第三人王*于，业*销社没有证据证明与吴*的租赁合同已终止和书面通知吴*是否购买此楼房。吴*系被上诉人业*销社的职工。

本院认为

本院认为，上诉人吴*系被上诉人业庙供销社的职工，按照其规定，1999年1月31日上诉人吴*与被上诉人业庙供销社签订经营承包合同书，合同书第一条约定“甲方（供销社）向乙方（吴*）提供楼房上下共四间，在租赁期内使用权归乙方，所有权归甲方，乙方向甲方交租房押金2万元，不计利息，预交一九九九年度租金和税金4000元，从二000年一月起每年乙方向甲方交纳租金和税金2000元”。第九条约定“承包期内，乙方不得转包，否则由此造成的一切损失一概由乙方负责，合同期限为八年，自一九九九年二月一日起到二00七年元月三十一日止”。在合同履行期间，被上诉人业庙供销社因欠第三人王*于饭钱4700元，在未终止与上诉人吴*承包经营合同的情况下，于2006年4月12日将此楼房以48700元的价格卖给第三人王*于。

上诉人吴*与被上*供销社双方所签经营承包合同书，名为经营承包实为房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，为合法有效合同。上诉人吴*按合同交纳了租金并交房屋租赁押金20000元，在吴*租赁期间，被上*供销社事先未通知吴*，又未与吴*终止租赁合同，于2006年1月31日将租赁楼房卖给第三人王*于，被上*供销社的行为实际上剥夺了上诉人吴*对此房屋的优先购买权。被上*供销社辩称已通知了吴*，对吴*实施了告知权，吴*不予认可，被上*供销社又未举证出实际告知吴*优先购买或终止与吴*租赁合同的相关证据，业庙供销社应承担其举证不能的法律后果。被上*供销社将上诉人吴*承租期间的房屋卖予第三人王*于，已成不争的事实，第三人王*于也于2008年1月29日将该房产过户到自己名下，因上诉人吴*的起诉及其它原因，第三人王*于于2010年6月25日向夏邑*管理局申请注销其房屋所有权证，声明原告与业庙供销社就达成的以房抵债协议自行废止。夏邑县房地产管理机关已将其房产证注销。王*于的房屋所有权证虽已注销，但被上*供销社欲将该涉案的房屋出卖意思明确，依照相关法律规定，承租人在租赁期间，房屋所有权人欲将租赁房屋转卖，承租人享有优先购买权，上诉人吴*在承租期间，对此房享有优先购买权。上诉人吴*的诉请依法应予支持。原审考虑到被上*供销社与第三人王*于的转让协议已经废止，对吴*要求撤销协议的请求已不具备可撤销的内容，对此诉请不再予以表述，但对吴*要求享有优先购买权的请求应予支持，原审以上诉人吴*无证据证明在其租赁使用被上诉人房屋期间，被上诉人处分了该房为由判决驳回上诉人的诉讼请求明显不当，应予纠正。

综上，原审认定双方租赁、买卖房屋的事实清楚，证据充分、审判程序合法、但判处驳回吴*的诉讼请求不当，吴*对涉案房屋具有优先购买权，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销夏邑县人民法院（2008）夏民初字第1734号民事判决；

二、上诉人吴*对涉案的夏邑县业庙供销社所有的位于夏邑县业庙乡政府路南侧供销社门面楼西至东1、2间在夏邑县业庙供销社出售给第三人王*于同等价格下享有优先购买权。

三、驳回上诉人吴*的其它诉讼请求。

一、二审案件受理费200元，由被上诉人夏邑县业庙供销社承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二0一一年三月二十四日